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Cedolare secca e Unico 2012 – come comportarsi? diamo un po’ di numeri

di Sergio Massa 18 CommentiIn Dichiarazioni

Ci apprestiamo alla dichiarazione dei redditi 2012 e dobbiamo fare i conti con questo mostro della Cedolare Secca.

Si ricorda che la cedolare secca interessa SOLO i privati che locano fabbricati ABITATIVI e loro pertinenze ad uso abitativo.

L’aliquota della ced. secca e’ del 21% per i contratti a canone libero, del 19% per i contratti a canone concordato relativi ad immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa (es.: Bologna).

N.B.: L’acconto ced. secca 2011 era fissato all’85%, poi ridotto al 68%.

L’acconto ced. secca 2012 e’ fissato al 95%.

Per godere della ced. secca occorrono 2 adempimenti:

– la raccomandata al conduttore;

– la vera e propria opzione fiscale.

 

1) Contratti con decorrenza anteriore al 7.4.2011

–          si deve aver gia’ inviato entro il 16.6.2011 (termini di versamento dell’acconto) la raccomandata al conduttore per dirgli che ci si avvale della ced. secca (ma questa non e’ l’opzione valida per il Fisco, e’ solo una comunicazione obbligatoria a pena di nullita’ dell’opzione);

–          per il 2011 fiscalmente si opta in sede di Unico 2012 (x 2011), ma questa opzione copre SOLO l’annualita’ contrattuale 2011-2012;

–          per le annualita’ contrattuali decorrenti dal 2012 e successive occorre fare un’altra unica opzione col mod. 69 alla prima scadenza contrattuale annuale 2012 e tale opzione vale fino alla scadenza del contratto (normalmente di 4 anni), salvo revoca;

–          per esercitare la revoca occorre reinviare racc. al conduttore e alla prima scadenza annuale presentare il mod. 69 pagando l’imposta di registro 2%.

 

Esempio 1: contratto 1.3.2011-28.2.2015

La prima annualita’ contrattuale e’ quella che va da 1.3.2011 a 29.2.2012;

– entro il 16.6.2011 occorre aver spedito la raccomandata al conduttore;

– opto x ced. secca in Unico 2012 (ma cio’ vale solo per il periodo 1.3.2011-31.12.2011) e in Unico 2013 (per il restante periodo 1.1.2012-29.2.2012).

– entro 30 giorni dall’ 1.3.2012 presento il mod. 69 comunicando l’opzione al Fisco ANCHE per le successive annualita’ contrattuali; quest’ultima opzione copre fiscalmente i restanti 3 anni di contratto, per cui gli anni successivi non devo piu’ ripresentarla: ne presentero’ un’altra con mod. 69 entro il 31.3.2015 avente validita’ fino al 28.2.2019;

Ricordarsi che l’opzione coinvolge tutta l’annualita’ contrattuale, percio’ almeno tutto il periodo 1.3.2011-29.2.2012.

 

Esempio 2: contratto 1.3.2010-28.2.2014

Ipotizzo di optare per ced. secca sia per il periodo 1.1.2011- 28.2.2011, sia per il periodo 1.3.2011-29.2.2012.

Fiscalmente l’opzione va fatta in sede di Unico 2012 (che vale fino al 29.2.2012), poi per il restante periodo 1.3.2012-28.2.2014 l’opzione occorre rifarla in sede di registrazione col mod. 69, scadente entro 30 giorni dall’1.3.2012.

Caso particolare: ci si e’ dimenticati di presentare il mod. 69 alla prima scadenza dell’annualita’ (31.3.2012), pur avendo inviato racc. al conduttore nel 2011 e pagato gli acconti 2011 della ced. secca.

Parrebbe possibile presentare il Mod. 69 tardivamente in relazione al disposto dell’art. 2, comma 1, del decreto semplificazioni fiscali. In questo caso il contribuente dovrà versare una sanzione pari a 258 Euro.

 

2) Contratti con decorrenza posteriore al 7.4.2011

N.B. i contratti il cui termine di registrazione scadeva tra il 7.4.11 ed il  6.7.11 potevano essere registrati entro il 6.7.2011.

 

Esempio 3: contratto 1.10.2011-30.9.2015

Nel caso di un contratto di 4 anni decorrente, ad es., dall’1.10.2011 e fino al 30.9.2015, l’opzione per la cedolare secca deve essere stata comunicata per raccomandata al conduttore (ovvero anche in seno al contratto) ed al Fisco in sede di registrazione del contratto (non si e’ pagata l’imp. di registro ne’ i bolli).

Percio’ e’ sufficiente il comportamento concludente in Unico 2012 e successivi, senza piu’ altre comunicazioni. Questa opzione vale per tutti i 4 anni di contratto (salvo revoca).

Alla scadenza quadriennale del 30.9.2015 potremo mantenere l’opzione per la ced. secca presentando un altro mod. 69, valevole per i successivi 4 anni contrattuali.

Se nel 2013 intendiamo revocare l’opzione per la ced. secca, dovremo reinviare una racc. al conduttore entro il 30.9.2013 e presentare il mod. 69, col pagamento dell’imp. di registro, entro i 30 giorni dall’1.10.2013.

Autore dell'articolo
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Sergio Massa

Dott. Sergio Massa, iscritto all'Albo Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Bologna col n. 214/A, Revisore Svolge attività di consulenza nei confronti di societa', imprese e professionisti in materia contabile, amministrativa, tributaria e societaria, contenzioso tributario,revisione società, procedure concorsuali.

Comments 18

  1. Ho un quesito. Appartengo all esempio1. Ho un contratto partito il 01.03.2011. Ho pagato gli acconti per il 2011, ho mandato la raccomandata con ricevuta entro il 16.06 e ho inviato il modello 69 a gennaio 2012. Ora il caf e qualche ufficio delle entrate , (qualcuno si altri no) mi dicono che entro il 29.02.2012 andava rimandata la raccomandata per confermare la scelta nel 2012 in quanto il 2011 era da considerarsi periodo transitorio. E’ corretto questo? nella circolare 26 non se ne parla.

    1. Premesso che la raccomandata all’inquilino e’ “una tantum” e non costituisce opzione (l’unica vera opzione valida per il fisco e’ la scelta per la cedolare secca che si fa in Unico 2012 ovvero in sede di registrazione con il mod. 69), non mi risulta che la raccomandata debba essere reinviata. La legge attribuisce alla raccomandata la validita’ di portare a conoscenza dell’inquilino che, da quel momento in poi, nessun aggiornamento Istat del canone puo’ essere effettuato. E questa comunicazione, a mio avviso, non va piu’ ripetuta, nemmeno dopo i 4 o 8 anni contrattuali. La sua validita’ temporale e’ “fino a revoca”, ed infatti la legge precisa che in tal caso, anche dopo un anno, l’opzione per la cedolare secca puo’ essere revocata e all’inquilino va inviata una seconda raccomandata.
      In conclusione, finche’ dura l’opzione per la cedolare secca, nessun’altra raccomandata gli va inviata.

      1. Gentile dottor Massa,
        mi saprebbe dire in che tipo di sanzione si incorre se, nonostante aver optato per la cedolare secca, il proprietario applica comunque l’aggiornamento del canone?
        La ringrazio in anticipo per la sua cortesia.

  2. Dott. Massa,
    nell’esempio 3 sopra riportato Lei a un certo punto dice
    ” l’opzione per la cedolare secca deve essere stata comunicata per raccomandata al conduttore (ovvero anche in seno al contratto) ”
    quindi , se capisco bene, la raccomandata al conduttore non e’ obbligatoria se la scelta della cedolare secca e’ riportata nel contratto.
    Mi conferma che e’ cosi?

    grazie cordiali saluti
    Lorenzo
    ie

    1. Confermo che, se sul contratto di locazione e’ riportata la frase del tipo “il locatore dichiara di optare per la cedolare secca fino a contraria comunicazione, pertanto nessun aumento del canone verra’ effettuato per tutta la durata dell’opzione”, non e’ piu’ necessario l’invio della raccomandata al conduttore. Il quale e’ gia’ stato informato con data certa e, pertanto, la raccomandata diventerebbe un inutile doppione.

  3. mi consenta di dissentire, la raccA/R è un requisito fondamentale per usufruire della cedolare secca, tantè che per la registrazione del contratto ed il mod.69 con l’opzione all’agenzia delle entrate occorre esibire copia della raccomandata con avvenuto invio, in pratica il talloncino della raccomandata inviata. trattasi di procedura ineludibile..

    1. Mi permetto di ribadire che la raccomandata al conduttore puo’ essere sostituita da apposita clausola contenuta nel contratto di locazione, con la quale il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone.
      Tale possibilita’ e’ stata confermata dalla Circ. Min. 1/6/2011 n. 26/E della quale riporto il passo:
      “La comunicazione per l’applicazione della cedolare secca, come già illustrato nel paragrafo 2.3, in via generale deve essere inviata al conduttore prima dell’esercizio dell’opzione.

      Per l’anno 2011, per quanto riguarda i contratti scaduti o risolti, già registrati, prorogati e con imposta di registro già versata alla data del 7 aprile 2011, deve ritenersi che la condizione richiesta dalla norma sia rispettata se la rinuncia è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata, nel termine stabilito per il versamento del primo acconto dovuto, che può essere il 6 luglio 2011 se l’acconto è dovuto in due rate, oppure il 30 novembre 2011 se l’acconto è dovuto in unica rata, ovvero se non è dovuto acconto, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

      Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione.”

  4. Ho stipulato un contratto d’affito a 18 mesi con decorrenza 05/01/2012, esprimendo nello stesso la mia volontà di optare per l’imposta sostitutiva.
    Entro quando devo pagare l’imposta?
    grazie

    1. Se l’immobile nel 2011 era assoggettato ad Irpef e solo dal 2012 viene assoggettato all’imposta sostitutiva, pare non ci sia nessun obbligo di pagare acconti 2012 per detta imposta sostitutiva (Vedi Circ. Ag. Entrate n. 20/E).

  5. Egregio Dottore, io ho locato con decorrenza 1 giugno 2012 un immobile con contratto a canone concordato e cedolare secca. Nel 2012 devo versare acconto? Se si, quali sono le scadenze e come calcolo ‘importo?

    1. Come detto sopra, se l’immobile nel 2011 era assoggettato ad Irpef e solo dal 2012 viene assoggettato all’imposta sostitutiva, pare non ci sia nessun obbligo di pagare acconti 2012 per detta imposta sostitutiva (Vedi Circ. Ag. Entrate n. 20/E).
      E gli acconti Irpef 2012 possono essere ricalcolati al ribasso utilizzando il metodo previsionale.

  6. Gentilissimo Dott.
    (sempre a riguardo della cedolare secca)
    è obbligatorio inviare la raccomandata anche per i contratti di breve durata?
    Non si può dare a mano?

    Grazie mille

    1. No, non c’e’ nessuna deroga: anche per i contratti di breve durata occorre la raccomandata postale, non e’ valida la raccomandata a mano.
      Ma perche’ non scrive l’opzione per la cedolare secca sul contratto? In tal caso la raccomandata non serve piu’.

      1. Cioè, se opto per l’opzione per la cedolare secca sul contratto non devo più effettuare la raccomandata? dovrei fare qualcos’altro?

        1. Se guarda l’articolo di testa, lo trova gia’ scritto.
          Riepilogando, se lei inserisce l’opzione nel contratto, non deve piu’ spedire la raccomandata al conduttore. Registra il contratto senza pagare ne’ i bolli ne’ il 2% di registro e per 4 anni (o meglio per la durata pattuita) e’ a posto.

  7. Gentile dottor Massa,
    Relativamente ad un contratto stipulato in data 12/10/2010 per il quale intendevo esercitare l’opzione della cedolare secca, ho provveduto ad inviare la raccomandata all’inquilino ma ho omesso di presentare il modello 69. Posso rimediare o devo attendere un altro anno?
    La ringrazio

    1. Non ho capito bene il suo quesito.
      Lei ha un contratto in corso nel 2011.
      Lei ha inviato la raccomandata all’inquilino, ma quando ? Nel 2011? O nel 2012 per avere la cedolare secca dal 12.10.2012 al 12.10.2013?
      Ipotizzo che lei abbia inteso questa seconda scelta.
      Quindi lei doveva presentare il mod. 69 con l’opzione fiscale per la cedolare secca entro 30 giorni dal 12.10.2012.
      Se non l’ha fatto puo’ sempre farlo oggi pagando una modestissima sanzione (a seconda degli Uffici mi risulta si paghino all’incirca 3 o 4 euro).

  8. Gentile Dott. Massa,
    in che tipo di sanzioni incorre il proprietario che, nonostante abbia aderito al regime della cedolare secca, ha applicato maggiorazioni (ISTAT o di altro tipo) al canone di locazione?
    La ringrazio in anticipo.

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