Regime di tassazione dei redditi dei terreni: nuove istruzioni dell’Agenzia delle Entrate

L’8 agosto 2025 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 12/E, con la quale ha fornito agli Uffici le indicazioni operative sul riordino del regime di tassazione dei redditi dei terreni. 

Si tratta di un intervento attuativo del decreto legislativo n. 192/2024, emanato in applicazione della legge delega per la riforma fiscale (legge n. 111/2023), che introduce un quadro aggiornato e più inclusivo per le attività agricole, riconoscendo anche quelle tecnologiche e orientate alla sostenibilità ambientale.

1) Un concetto di reddito agrario più ampio

La riforma amplia il perimetro delle attività considerate produttive di reddito agrario, includendo anche quelle che non si basano direttamente sullo sfruttamento del terreno ma sono legate alla cura di un ciclo biologico, realizzate con tecniche innovative.

Rientrano ora nella tassazione catastale:

• coltivazioni “fuori suolo” in fabbricati accatastati (categorie C/1, C/2, C/3, C/6, C/7, D/1, D/7, D/8, D/9 e D/10), come vertical farm, colture idroponiche o micropropagazione in vitro, entro il limite di superficie definito dalla normativa,
• produzioni agricole “green”, comprese quelle che generano beni immateriali come i crediti di carbonio certificati, se realizzate con modalità virtuose sotto il profilo ambientale.

In entrambi i casi, i redditi così prodotti sono assoggettati a un regime fiscale semplificato, basato su tariffe catastali, e non più alla tassazione ordinaria, entro specifici limiti quantitativi.

2) Nuove regole per reddito dominicale e agrario

La circolare dettaglia il metodo di calcolo:

• a regime, la determinazione avverrà secondo criteri stabiliti da un decreto interministeriale, che definirà anche la “superficie agraria di riferimento”;
• in via transitoria, si applica la tariffa d’estimo più alta della provincia, incrementata del 400%, sia per il reddito dominicale sia per quello agrario, rapportata alla superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile produttivo.

È previsto inoltre un confronto obbligatorio tra il reddito dominicale rivalutato e la rendita catastale dell’immobile: se quest’ultima è più alta, diventa la base imponibile minima.

3) Attività agricole a tutela dell’ambiente

La nuova lettera b-ter) dell’art. 32 TUIR qualifica come reddito agrario i proventi derivanti dalla produzione di beni, anche immateriali, ottenuti da coltivazione, allevamento o silvicoltura che contribuiscono alla tutela ambientale e alla lotta ai cambiamenti climatici, un esempio tipico è la cessione di crediti di carbonio.

Questi redditi sono tassati catastalmente fino a concorrenza di un limite di “agrarietà” calcolato sui corrispettivi delle altre cessioni di beni agricoli.

L’eccedenza rispetto al limite è considerata reddito d’impresa, determinato forfettariamente applicando un coefficiente di redditività del 25%.

4) Società agricole e regime catastale

Il decreto estende i criteri forfettari dell’art. 56-bis TUIR anche alle società agricole che hanno optato per la tassazione catastale ex legge 296/2006.

Tuttavia, per l’attività agrituristica restano ferme le regole speciali previste dalla legge n. 413/1991: 

• il reddito è determinato applicando il coefficiente del 25% sui ricavi, 
• con esclusione della possibilità di utilizzare il regime forfettario dell’art. 56-bis per questa specifica attività.

5) Aggiornamento digitale del catasto

Infine, l’articolo 2 del decreto introduce una procedura automatizzata di aggiornamento delle qualità e classi di coltura per i terreni monitorati da AGEA.

I proprietari e conduttori non dovranno più presentare la denuncia di variazione colturale per queste particelle: sarà AGEA stessa a comunicare le modifiche al catasto. L’obbligo resta solo per i terreni non sottoposti a monitoraggio.

Le nuove disposizioni si applicano ai redditi prodotti a partire dal periodo d’imposta 2024, per i contribuenti con anno solare coincidente con il periodo d’imposta.