Manuale del condominio - II edizione - Maggioli Editore - 876 pagine - di Silvio Rezzonico - data pubblicazione 31 Ottobre 2023
Il Manuale è una guida completa per chi intende intraprendere l’attività di amministratore di condominio e per gli amministratori professionisti, che già affrontano le complesse e molteplici questioni immobiliari e condominiali.
La prima parte si sofferma su alcuni principi fondamentali in materia di proprietà, di comproprietà e di diritti reali. Successivamente, viene trattato il regolamento condominiale, passando poi alla disamina delle parti, degli impianti e dei servizi comuni, con la relativa contabilizzazione e ripartizione delle spese, senza trascurare gli aspetti della contrattualistica e i riflessi fiscali della gestione condominiale.
La quinta parte è dedicata al funzionamento dell’assemblea e al ruolo, ai poteri e alle responsabilità dell’amministratore di condominio.
Il libro prende poi in esame i rapporti del condominio con i terzi e quelli tra singoli condomini, con le inevitabili controversie che ne derivano, per la soluzione delle quali vengono illustrate le tecniche di risoluzione dei conflitti, imposte per legge.
Il volume è stato altresì aggiornato con la vigente normativa in tema, tra gli altri, di:
› assemblea telematica;
› Riforma del Processo Codice di Procedura Civile e forme di risoluzione alternativa delle controversie (c.d. Riforma Cartabia - D.Lgs. 149/2022);
› superbonus e bonus edilizi;
› misure antincendio;
› equo compenso per le professioni non organizzate in ordini e collegi (legge 49/2023);
› potabilità delle acque (D.Lgs. 18/2023).
Nell’apposito spazio online, è infine disponibile una raccolta di formule personalizzabili, utilissime per redigere i più importanti atti della pratica condominiale.
Silvio Rezzonico
È stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli studi telematica E-campus.
Matteo Rezzonico
Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA, Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.
Luca Rezzonico
Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
Indice
Parte prima
Proprietà e diritti reali in condominio
1 Proprietà immobiliare
1.1. Contenuto ed estensione del diritto di proprietà
1.2. Proprietà fondiaria e proprietà edilizia
1.3. Le pertinenze immobiliari
1.4. Limiti e obblighi del proprietario
1.4.1. Accesso al fondo
Natura del diritto di accesso
Necessità dell’accesso
Pagamento dell’indennità
L’accesso al fondo in condominio
1.4.2. Divieto degli atti emulativi
Intenzione di nuocere
Assenza di utilità
Atti emulativi e abuso del diritto
Rimedi contro gli atti emulativi
1.4.3. Immissioni intollerabili
Disciplina e caratteri delle immissioni
Liceità e normale tollerabilità delle immissioni
Immissioni acustiche
Normativa speciale
Valori assoluti e criterio comparativo
Immissioni da attività produttive
Immissioni e tutela della persona
Inquinamento elettromagnetico
Immissioni in condominio (rinvio al paragrafo 8.14)
1.5. L’accessione
1.5.1. Nozione
1.5.2. Deroghe al principio dell’accessione
1.5.3. Fattispecie di accessione
1.5.4. Occupazione di porzione di fondo attiguo o accessione invertita
1.6. Sottosuolo e spazio aereo
Sottosuolo
Spazio sovrastante il suolo
1.7. Proprietà superficiaria
1.7.1. Tipicità del diritto di superficie
1.7.2. Proprietà separata e proprietà superficiaria
1.7.3. La costituzione negoziale o convenzionale
1.7.4. La costituzione per usucapione
1.7.5. L’estinzione del diritto di superficie
1.7.6. Diritto di superficie e condominio
1.7.6.1. Cenni sul riscatto del diritto di superficie nei condomini di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)
1.8. Proprietà edilizia e distanze legali
1.8.1. Presupposti applicativi dell’art. 873 c.c.
1.8.2. Distanze tra costruzioni e distanze dalle vedute
1.8.3. Le distanze legali in condominio (rinvio al paragrafo 8.13)
1.9. La responsabilità extracontrattuale del proprietario
Responsabilità da custodia
Responsabilità da rovina di edificio
1.10. Le azioni a difesa della proprietà
2 Comproprietà o comunione
2.1. Comproprietà o comunione
2.2. Elementi essenziali e disciplina della comunione
2.2.1. Comunione ordinaria e comunione ereditaria
2.2.2. Comunione legale tra coniugi
2.2.3. Comunione e società
2.3. Il condominio come comunione speciale
2.3.1. Le fattispecie di quasi condominio
2.3.1.1. Il condominio minimo
2.3.1.2. Il supercondominio prima della riforma del 2012
2.3.1.3. Il supercondominio dopo la riforma del 2012
L’assemblea supercondominiale
L’impugnazione della delibera supercondominiale
2.3.1.4. La multiproprietà condominiale
2.3.1.5. I complessi consortili
2.4. Il condominio parziale
2.5. Casi dubbi di condominialità
2.5.1. Gli edifici divisi da un muro verticale
2.5.2. I posti barca e i beni indisponibili
2.5.3. Le spiagge in concessione
2.6. Il godimento delle cose comuni
Il limite della destinazione della cosa
Il pari godimento degli altri partecipanti
Uso turnario
Uso frazionato
Uso indiretto e uso del conduttore
2.7. L’indivisibilità delle parti comuni nella comunione e nel condominio
3 Diritti reali di godimento
3.1. Servitù
3.1.1. Caratteri delle servitù
Predialità
Contiguità
3.1.1.1. Appartenenza dei fondi a proprietà diverse e servitù reciproche
3.1.1.2. Utilità per il fondo dominante e peso per il fondo servente
3.1.1.3. Permanenza
3.1.1.4. Indivisibilità
3.1.2. Servitù volontarie e servitù coattive
Servitù volontarie
Servitù coattive
3.1.3. Esercizio delle servitù
Chiusura del fondo
Opere sul fondo servente
3.1.4. Servitù e condominio
Servitù a favore e a carico delle parti comuni
Servitù a favore e a carico delle proprietà individuali
Passaggio coattivo e portatori di handicap
Regolamento di condominio e costituzione di servitù
Casistica giurisprudenziale
La servitù di parcheggio in condominio
3.1.5. Azioni a difesa delle servitù
3.2. Usufrutto
3.2.1. Disciplina comune dell’usufrutto, uso e abitazione
3.2.2. L’usufrutto in condominio
3.2.2.1. Il cosiddetto uso esclusivo e perpetuo delle parti comuni in condominio
3.2.2.2. Oneri a carico dell’usufruttuario e oneri a carico del proprietario
3.3. Azioni a difesa dell’usufrutto
3.4. Possesso
3.4.1. Possesso e detenzione
3.4.2. Atti di tolleranza
3.4.3. Interversione del possesso
3.4.4. Compossesso e condominio
3.5. Usucapione
Profili soggettivi
Profili oggettivi
3.5.1. Usucapione ventennale
Il possesso ad usucapionem
L’interversione del possesso
L’interversione del possesso delle parti comuni in condominio
Tempo del possesso
Natura dichiarativa della sentenza di usucapione
Rinuncia all’usucapione
Parte seconda
Condominio e regolamento condominiale
4 Costituzione, organizzazione e vicende modificative del condominio
4.1. La costituzione del condominio
4.1.1. La costituzione del condominio nelle cooperative a contributo erariale
4.2. Struttura e organizzazione del condominio: assemblea e amministratore
4.2.1. L’assemblea
I poteri decisionali
I poteri in tema di manutenzioni straordinarie e di innovazioni
I diritti intangibili dei singoli condomini
4.2.2. L’amministratore
4.3. Scioglimento e trasformazione del condominio originario in condomini autonomi
4.3.1. Scioglimento del condominio e divisione
4.3.2. La nozione di autonomia negli edifici e il cosiddetto subcondominio dei box
L’autonomia degli edifici
Il cosiddetto subcondominio dei box
4.3.3. La procedura di scioglimento del condominio originario e l’azione giudiziaria ex art. 61 disp. att. c.c.
4.4. Perimento dell’edificio condominiale
Perimento totale
Perimento parziale
5 Regolamento condominiale
5.1. Regolamento condominiale: contrattuale e assembleare
L’interpretazione del regolamento condominiale
La trascrizione del regolamento presso le associazioni della proprietà
L’impugnazione della delibera di approvazione del regolamento assembleare
5.2. Regolamento e godimento delle proprietà esclusive
Uso delle proprietà esclusive
Bed & breakfast
Affittacamere
Locazioni turistiche
Affitti brevi
Attività medico-ambulatoriale in condominio
5.3. L’opponibilità dei vincoli regolamentari di destinazione
5.4. La destinazione alberghiera in condominio e i cosiddetti “condhotel”
5.5. Requisiti di forma del regolamento condominiale
Forma scritta
L’inserimento del regolamento nel registro dei verbali assembleari
5.6. Regolamento e inderogabilità della normativa condominiale
5.7. Regolamento contrattuale e clausole vessatorie o abusive
5.8. Formazione e modifica del regolamento condominiale
Modifiche del regolamento contrattuale
Modifiche del regolamento assembleare
5.9. Regolamento condominiale e trascrizione
Il novellato art. 2659 c.c
Opponibilità delle trascrizioni
5.10. Violazioni del regolamento e multa condominiale
5.11. Regolamento e tabelle millesimali
5.12. Regolamento e tenuta di animali
5.13. “Disposizioni condominiali” dei regolamenti comunali
Targa dell’amministratore
Decoro e pulizia dei marciapiedi fronteggianti la proprietà
Parcheggio di biciclette in corti o cortili
Installazione di antenne radiotelevisive
Installazione di ascensori in cortile
Giochi dei bambini nelle parti comuni
Lotta alla nidificazione dei piccioni
Locale per la raccolta dei rifiuti
Parte terza
Parti comuni, impianti comuni e proprietà individuali
6 Parti comuni
6.1. La presunzione di comunione
Titolo contrario alla presunzione
