FOCUS

II edizione ampliata e aggiornata |Libro di carta di Giuseppe Bordolli - Maggioli Editore - 366 pagine

• Data di uscita 15/12/2025

Indice

Introduzione

CAPITOLO I – Definizione e natura giuridica del regolamento
1.1 Premessa: il quadro normativo
1.2 Ambito di applicazione delle norme: condominio, supercondominio, condhotel
1.3 La definizione
1.4 La natura giuridica
    1.4.1 Il regolamento come complesso di norme giuridiche: la tesi normativa
    1.4.2 Il regolamento come contratto: la tesi contrattualistica
    1.4.3 La natura giuridica del regolamento secondo la Cassazione
1.5 Quando il regolamento è obbligatorio
1.6 Quando il regolamento è facoltativo
    1.6.1 Regolamento facoltativo in generale
    1.6.2 Condominio di due soli partecipanti e regolamento di condominio
1.7 La forma del regolamento: l’obbligo di allegazione al registro dei verbali

CAPITOLO II – Il regolamento assembleare
2.1 L’approvazione del regolamento assembleare: il ruolo del costruttore
2.2 I limiti al potere regolamentare dell’assemblea
    2.2.1 Il divieto di modificare i diritti di ciascun condomino attribuiti dalla legge
    2.2.2 Le limitazioni al contenuto del regolamento di condominio previste nella prima parte dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c.: i limiti derivanti dagli atti d’acquisto
    2.2.3 I limiti derivanti dalle convenzioni
2.3 Le limitazioni al contenuto del regolamento di condominio previste nella seconda parte dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. e nell’art. 72 disp. att. c.c.: le novità dopo la riforma del condominio
    2.3.1 Il secondo comma dell’art. 1118 c.c.
    2.3.2 Art. 1119 c.c. e scioglimento del condominio: le differenze
    2.3.3 Art. 1120 c.c.
    2.3.4 Il nuovo art. 1129 c.c.: nomina e formazione dell’amministratore
        2.3.4.1 Impugnazione della nomina dell’amministratore senza requisiti
    2.3.5 Regolamento e scelta dell’amministratore
    2.3.6 Art. 1131 c.c. Le attribuzioni dell’amministratore: le novità
    2.3.7 Art. 1132 c.c.
        2.3.7.1 Dissenso alla lite tra condomino e condominio
        2.3.7.2 Condomino dissenziente e abbandono della lite
        2.3.7.3 Dissenso alla lite e causa promossa dall’amministratore nell’ambito delle sue attribuzioni: il problema dell’assenza di una delibera
        2.3.7.4 Dissenso alla lite e processo penale
2.4 Art. 63 disp. att. c.c. e clausole del regolamento invalide
2.5 Art. 69 disp. att. c.c.: la revisione delle tabelle millesimali
2.6 Limiti al potere regolamentare ed assemblea
    2.6.1 La convocazione dell’assemblea: l’art. 1136, comma 6 c.c. e l’articolo 66 disp. att. c.c.
    2.6.2 La sede in cui devono avere luogo le assemblee condominiali
    2.6.3 La costituzione e le deliberazioni dell’assemblea: i nuovi quorum
    2.6.4 L’intervento in assemblea
    2.6.5 Regolamento e art. 67 disp. att. c.c.: la delega
    2.6.6 I comproprietari o coeredi di un’unità immobiliare in assemblea
    2.6.7 Usufruttuario e nudo proprietario: le novità
    2.6.8 La verbalizzazione delle deliberazioni dell’assemblea
    2.6.9 Modifica delle disposizioni relative alle impugnazioni della delibera assembleare: l’inderogabilità del nuovo art. 1137 c.c.
2.7 Approvazione e modifica del regolamento assembleare
2.8 La forma del regolamento assembleare e delle eventuali modifiche
2.9 Approvazione e modifica di clausole c.d. di natura contrattuale: la necessaria unanimità dei consensi
2.10 Revisione ed impugnazione ed efficacia del regolamento

CAPITOLO III – Regolamento di origine esterna
3.1 Premessa
3.2 L’accettazione del regolamento
3.3 Mandato al costruttore di redigere il regolamento
3.4 Mancata predisposizione del regolamento da parte del costruttore
3.5 Regolamento esterno e obbligo di rispettare una convenzione urbanistica nata in origine tra costruttore ed autorità comunale
3.6 Vessatorietà delle clausole contrattuali del regolamento che incidono nei confronti dei diritti dei singoli condomini
3.7 L’inderogabilità dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. e disposizioni contenute nel regolamento contrattuale

CAPITOLO IV – Regolamento e autorità giudiziaria ordinaria
4.1 Mancata formazione del regolamento obbligatorio e ricorso all’autorità giudiziaria
4.2 L’iter per la formazione del regolamento da parte dell’autorità giudiziaria
4.3 Il contenuto del regolamento ex ricorso all’autorità giudiziaria
4.4 Gli effetti della sentenza che impone il regolamento
4.5 La natura volontaria o contenziosa del procedimento

CAPITOLO V – La fondamentale distinzione tra clausole contrattuali e clausole regolamentari
5.1 Premessa
5.2 Clausole regolamentari e loro modifica
5.3 Clausole contrattuali e loro modifica
5.4 Vincolatività delle clausole contrattuali nei confronti dei terzi acquirenti di unità immobiliari e regolamento di condominio: analisi delle possibili soluzioni
    5.4.1 Vincolatività delle clausole contrattuali nei confronti dei terzi acquirenti e trascrizione del regolamento
    5.4.2 Vincolatività delle clausole contrattuali nei confronti dei terzi acquirenti e accettazione delle clausole mediante richiamo del regolamento negli atti d’acquisto
5.5 Regolamento ed opponibilità di pesi, restrizioni e/o limiti agli aventi causa dal costruttore dell’edificio ovvero ai successivi sub-acquirenti dopo la riforma
5.6 Opponibilità delle clausole del regolamento di natura contrattuale che impongono divieti di determinate destinazioni all’utilizzo delle unità di proprietà esclusiva: le precisazioni della Cassazione
5.7 Opponibilità delle clausole del regolamento di natura contrattuale che impongono divieti di determinate destinazioni all’utilizzo delle unità di proprietà esclusiva: la menzione della clausola nel contratto
5.8 Opponibilità delle clausole del regolamento di natura contrattuale che derogano ai criteri di ripartizione delle spese
5.9 Le modifiche successive

CAPITOLO VI – Regolamento e parti comuni
6.1 Il nuovo articolo 1117 c.c.
6.2 Il titolo contrario
6.3 Destinazione obiettiva di un bene al servizio di una proprietà individuale come titolo contrario
    6.3.1 Acquisto della comproprietà per accessione
6.4 Acquisto della comproprietà di cose non comprese nell’art. 1117 c.c. in base a regolamento condominiale
6.5 Riserva di parti condominiali a favore del costruttore
6.6 Regolamento condominiale e servitù a favore e contro parti comuni
6.7 Uso delle cose comuni
6.8 Modifica della cosa comune o innovazione: la distinzione
6.9 Regolamento ed uso delle parti comuni
    6.9.1 Limiti alle modalità d’uso delle cose comuni
    6.9.2 Regolamento e derogabilità dell’art. 1102 c.c.
    6.9.3 Clausole che condizionano le innovazioni sulle cose comuni nell’interesse del singolo ex art. 1102 c.c. alla necessaria autorizzazione dell’assemblea per espressa previsione del regolamento
    6.9.4 Allaccio di unità condominiale agli impianti e regolamento
    6.9.5 Regolamento ed uso esclusivo di un bene comune a favore di un’unità immobiliare
    6.9.6 Opponibilità a terzi acquirenti delle clausole che pongono limiti sulle parti comuni
6.10 Uso delle parti ed impianti comuni e norme del regolamento condominiale: casistica giurisprudenziale
    6.10.1 Androne
    6.10.2 Androne comune a due edifici limitrofi
    6.10.3 Ascensore
    6.10.4 Cortile
    6.10.5 Parcheggi e divieti del regolamento
    6.10.6 Tetto e antenne
    6.10.7 Lastrico solare
    6.10.8 Scale e pianerottoli
    6.10.9 Muro perimetrale, insegne e targhe
    6.10.10 Canna fumaria e regolamento
    6.10.11 Giardini e gioco per i bambini
    6.10.12 Impianto di riscaldamento: il problema del distacco dall’impianto centrale
    6.10.13 Le condizioni per il distacco dal riscaldamento centralizzato
    6.10.14 Distacco e regolamento
    6.10.15 Servizio di portierato e regolamento
    6.10.16 Impianto idrico
    6.10.17 Il vespaio negli edifici condominiali
    6.10.18 Sottotetto
    6.10.19 Galleria condominiale e modifica al regolamento
    6.10.20 Impianti sportivi
    6.10.21 Campo da tennis
    6.10.22 Porte in legno e recinzione per il gioco del calcio
6.11 Locali dismessi e regolamento di condominio: la modifica del vincolo di destinazione

CAPITOLO VII – Regolamento e spese
7.1 Premessa
7.2 Delibere condominiali e deroghe ai criteri regolamentari di ripartizione delle spese
7.3 Regolamento ed esonero totale o parziale dalle spese
7.4 Regolamento contrattuale ed esonero dalle spese a favore del costruttore
7.5 Regolamento e ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio in parti uguali
    7.5.1 Regolamento e spese per un servizio (riscaldamento, ascensore, ecc.) a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono di un servizio
7.6 Regolamento e ripartizione delle spese relative a beni e impianti comuni: casistica
    7.6.1 Acqua potabile
    7.6.2 Ascensore
    7.6.3 Regolamento di condominio e scale
    7.6.4 Androne
    7.6.5 Le chiostrine
    7.6.6 Lastrico solare ad uso esclusivo e regolamento
    7.6.7 Servizio di portierato
    7.6.8 Impianto di fognatura
    7.6.9 Spese per la tassa comunale di occupazione del suolo pubblico
    7.6.10 Spese per bar-ristorante del costruttore e regolamento
    7.6.11 Spese per il rifacimento o la riparazione dei muri, che delimitino i giardini di singoli condomini e regolamento
    7.6.12 Esclusività e partecipazione nel godimento dei beni: il caso del muro maestro in proprietà esclusiva per regolamento

CAPITOLO VIII – Limitazioni alle proprietà esclusive e regolamento
8.1 Premessa
8.2 Opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole limitative delle proprietà esclusive
8.3 Il contenuto delle clausole che limitano i diritti sulle proprietà esclusive
8.4 Vincoli di destinazione
8.5 Vincoli di destinazione ed elenco di attività espressamente vietate
8.6 Vincoli di destinazione e indicazioni generiche del regolamento
8.7 Vincoli di destinazione e pregiudizi che si intendono colpire
    8.7.1 Vincoli di destinazione e menzione di attività vietate e pregiudizi insieme
8.8 Vincoli di destinazione e casistica pratica
    8.8.1 Studio medico – ambulatorio – poliambulatorio
    8.8.2 Pediatra
    8.8.3 Studio dentistico
    8.8.4 Ortopedico
    8.8.5 Gabinetto medico polispecialistico
    8.8.6 Divieto di sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose e gabinetti operatori
    8.8.7 Divieti del regolamento e studio medico in una stanza dell’appartamento
    8.8.8 La gelateria
    8.8.9 La sala giochi in condominio: il problema regolamento di condominio
    8.8.10 Il ristorante
    8.8.11 Asili nido
8.9 Divieti che riguardano il decoro dell’edificio
    8.9.1 Attività di affittacamere
    8.9.2 Sexy shop
    8.9.3 Pensione “ad ore”
    8.9.4 Centro culturale o di pratica religiosa
    8.9.5 Altri casi
    8.9.6 Bed & breakfast
    8.9.7 Casa vacanze in condominio e vincoli del regolamento di condominio
    8.9.8 Divieto degli affitti brevi previsto dal regolamento di condominio
8.10 Divieto contrattuale di destinare le abitazioni ad uso diverso
8.11 Limiti all’esecuzione di qualsiasi opera interna nella proprietà esclusiva
8.12 Modifica alle strutture e ai servizi all’interno della proprietà esclusiva: il nuovo articolo 1122 c.c.
    8.12.1 Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: il nuovo articolo 1122-bis c.c.
8.13 Divieto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. e regolamento
8.14 Divieto di mutare la destinazione dei locali
8.15 Limitazioni relative ai posteggi di proprietà esclusiva
8.16 Regolamento di condominio ed esecuzione di opere interne previa autorizzazione assembleare
8.17 Divieto di collocare piante sui balconi
8.18 Divieto di stendere i panni

CAPITOLO IX – Immissioni e regolamento
9.1 Premessa
9.2 Immissioni e condominio
9.3 Il concetto di normale tollerabilità
9.4 Immissioni e condizione psicofisica del condomino
9.5 La soglia del rumore
9.6 Divieto di attività rumorose e/o contrarie all’igiene e regolamento di condominio
9.7 Bar e divieti regolamentari
9.8 Immissioni e centrale termica
9.9 Divieto di tenere animali e regolamento: la posizione della Cassazione
    9.9.1 Divieto di tenere animali e regolamento: la posizione della giurisprudenza di merito
    9.9.2 Divieto di tenere animali e regolamento: le novità dopo la riforma del condominio
9.10 Le reazioni possibili del danneggiato

CAPITOLO X – Decoro e regolamento
10.1 Premessa
10.2 Il concetto di decoro
10.3 Decoro e principi giurisprudenziali
10.4 Casistica pratica in tema di lesione del decoro
10.5 Decoro e regolamento di condominio: i divieti di qualsiasi opera modificatrice dell’originaria facies architettonica dell’edificio
10.6 Divieto di modifica della facciata e opere sulle parti comuni per sopravvenuti necessari adeguamenti di legge richiesti per svolgere attività determinate nella proprietà esclusiva
10.7 Decoro e violazione del regolamento
10.8 Decoro e zanzariere
10.9 Limiti al decoro nel regolamento e protezione da illegittime intrusioni di terzi malintenzionati: le grate

CAPITOLO XI – Sanzioni e regolamento
11.1 Premessa
11.2 Sanzione pecuniaria prevista in regolamento e art. 70 disp. att. c.c.
11.3 La recidiva
11.4 Il procedimento di accertamento e irrogazione della sanzione
11.5 Sospensione dei servizi comuni al condomino moroso
11.6 Ritardato pagamento e penalità

CAPITOLO XII – Regolamento e clausole per la risoluzione delle controversie in modo extragiudiziale
12.1 L’arbitrato nel condominio
12.2 L’atto di compromesso
12.3 La clausola compromissoria
12.4 La composizione “amichevole” della lite condominiale

CAPITOLO XIII – Interpretazione del regolamento
13.1 Premessa
13.2 I criteri per interpretare il regolamento
13.3 L’interpretazione del regolamento da parte dell’assemblea
13.4 L’interpretazione del giudice di merito
13.5 Esempi pratici dell’attività interpretativa del giudice

CAPITOLO XIV – Il rispetto del contenuto del regolamento
14.1 Premessa
14.2 Violazione del regolamento e i possibili rimedi dell’amministratore
14.3 Violazione del regolamento ed accesso dell’amministratore alle parti esclusive con urgenza
14.4 Inosservanza del regolamento e responsabilità dell’amministratore
14.5 La reazione del singolo condomino
14.6 Chi è tenuto a rispettare il regolamento
14.7 Conduttore e regolamento
14.8 Regolamento condominiale e conduttore straniero
    14.8.1 Regolamento e conduttore rappresentato da uno Stato straniero
    14.8.2 Regolamento e conduttore extracomunitario
14.9 Violazione del regolamento e comodato
14.10 Violazione del regolamento e leasing
14.11 Violazione del regolamento e comune

CAPITOLO XV – Regolamento e condominio atipico
15.1 Supercondominio
15.2 Regolamento e supercondominio
15.3 Regolamento, multiproprietà immobiliare, condhotel

CAPITOLO XVI – Le tabelle millesimali
16.1 L’art. 1123 c.c. in generale
16.2 La diversa convenzione: la deroga ai criteri legali
16.3 Delibere condominiali e deroghe ai criteri regolamentari di ripartizione delle spese
    16.3.1 L’intervento delle Sezioni Unite (Cass. n. 9839/2021)
16.4 Il criterio di ripartizione delle spese in millesimi (o indici alternativi)
    16.4.1 I valori non espressi in millesimi
16.5 La tabella dei millesimi di proprietà: definizione e funzione
16.6 Mancanza delle tabelle e rifiuto di pagare le spese condominiali
16.7 Approvazione e modifica della tabella di proprietà prima dell’intervento delle Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 18477/2010): il consenso unanime
16.8 L’intervento delle Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 18477/2010)
16.9 Approvazione, revisione e rettifica delle tabelle non contrattuali: la conferma dei principi delle Sezioni Unite
    16.9.1 La tipologia di tabelle millesimali: i chiarimenti della Cassazione
16.10 Tabelle e modifica della destinazione d’uso di una unità immobiliare
16.11 Le tabelle “contrattuali”
16.12 Tabelle errate o da modificare e restituzione di somme pagate in eccesso
16.13 Tabelle approvate per facta concludentia
16.14 Ripartizione delle spese pregresse sulla base di tabelle non ancora in vigore
16.15 Autorizzazione assembleare preventiva all’approvazione di modifiche anche modeste alle tabelle millesimali
16.16 Tabella millesimale per la ripartizione delle spese di gestione delle scale e dell’ascensore
16.17 I criteri per la formazione della tabella di proprietà
16.18 Esempi pratici

Indice analitico

Materiali presenti on line

Guida alla ripartizione delle spese condominiali di Giuseppe Bordolli - Maggioli Editore - Libro di carta di 342 pagine

Indice

Introduzione

CAPITOLO I – Le spese: i principi generali
1.1 L’obbligo dei condomini di contribuire alle spese: il fondamento
1.2 La distinzione tra le spese
1.2.1 Spese (necessarie) di manutenzione ordinaria
1.2.2 Spese (necessarie) di manutenzione straordinaria
1.2.3 Manutenzione e riparto di competenze
1.2.4 Spese e commissioni lavori o consigli di condominio
1.2.5 Spese straordinarie di notevole entità
1.2.6 Spese (utili) per le innovazioni. Le innovazioni gravose e voluttuarie
1.2.7 Il fondo spese per le opere straordinarie
1.2.8 Spese legali: il dissenso alla lite
1.3 Le spese sostenute dal singolo condomino: l’articolo 1134 c.c.
1.3.1 L’urgenza
1.3.2 Articolo 1134 c.c. e casistica pratica
1.3.3 Onere della prova ed articolo 1134 c.c.
1.4 Impianti sportivi costruiti dal condominio e diritto al rimborso
1.5 Le spese anticipate dall’amministratore
1.5.1 Amministratore di condominio e spese straordinarie non autorizzate
1.5.2 La ratifica delle spese straordinarie non autorizzate
1.6 Le spese fra venditore ed acquirente
1.6.1 La nascita dell’obbligo delle spese ordinarie
1.6.2 La nascita dell’obbligo delle spese straordinarie
1.6.3 Spese e rapporto tra alienante ed acquirente
1.6.4 La nuova solidarietà tra alienante ed acquirente
1.6.5 Recupero crediti del terzo e art. 63 disp. att. c.c.
1.7 Danni e compravendita
1.8 Gli altri soggetti obbligati: premessa
1.8.1 Locatori e conduttori
1.8.2 Usufruttuari e nudi proprietari
1.8.3 Utilizzatore, società di leasing e condominio
1.8.4 Eredi del condomino. La rinuncia all’eredità
1.8.5 L’aggiudicatario: l’appartamento acquistato all’asta
1.9 Il luogo del pagamento delle spese
1.10 Il tempo del pagamento. Il ritardo nel pagamento in attesa della risoluzione del contratto con l’appaltatore
1.10.1 Il pagamento in contanti: il rifiuto dell’amministratore
1.11 La prescrizione
1.12 Il pagamento dei terzi: la sussistenza o meno del vincolo di solidarietà
1.12.1 Il contrasto giurisprudenziale
1.12.2 La soluzione delle Sezioni Unite: la parziarietà
1.12.3 La nuova solidarietà attenuata dopo la riforma
1.12.4 Il risarcimento dei danni derivanti dalla gestione condominiale
1.13 Esonero dalle spese e clausola contrattuale del regolamento di condominio
1.14 L’eccezione d’inadempimento: condomino che non paga se il condominio non ripara un impianto o una parte comune
1.15 Il legittimo rifiuto: spese per opere abusive
1.16 Le spese personali
1.17 I danni da custodia
1.18 Crediti e debiti verso il condominio: la compensazione
1.19 Spese condominiali e rent to buy
1.20 Spese condominiali e separazione e divorzio
1.21 Spese condominiali e leasing abitativo
1.22 Le transazioni sulle spese
1.23 Agevolazioni fiscali, morosità, spese condominiali
1.24 Prestazioni dei condomini ed esenzione dalle spese

CAPITOLO II – I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali
2.1 L’art. 1123 c.c. in generale
2.1.1 La diversa convenzione: la deroga ai criteri legali
2.1.2 Delibere condominiali e deroghe ai criteri regolamentari di ripartizione delle spese
2.1.3 L’intervento delle Sezioni Unite (Cass., n. 9839/2021)
2.1.4 Il criterio di ripartizione delle spese in millesimi (o indici alternativi)
2.1.5 I valori non espressi in millesimi
2.1.6 La tabella dei millesimi di proprietà: definizione e funzione
2.1.7 Mancanza delle tabelle e rifiuto di pagare le spese condominiali
2.1.8 Approvazione e modifica della tabella di proprietà prima dell’intervento delle Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 18477/2010): il consenso unanime
2.1.9 L’intervento delle Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 18477/2010)
2.1.10 Approvazione, revisione e rettifica delle tabelle non contrattuali: la conferma dei principi delle Sezioni Unite
2.1.11 Tabelle e modifica della destinazione d’uso di una unità immobiliare
2.1.12 Le tabelle “contrattuali”
2.1.13 Tabelle errate o da modificare e restituzione di somme pagate in eccesso
2.1.14 Tabelle approvate per facta concludentia
2.2 L’art. 1123, comma 2, in generale
2.3 L’art. 1123, comma 3, in generale
2.3.1 Il condominio parziale in generale
2.3.2 Condominio parziale e conseguenze sulla ripartizione delle spese
2.3.3 L’applicazione pratica dell’art. 1123, comma 3, c.c.
2.3.4 Condominio parziale e delibera adottata da un’assemblea condominiale alla quale partecipano tutti i condomini
2.3.5 La scissione dal condominio maggiore: un’operazione non consentita

CAPITOLO III – Parti comuni e spese
3.1 Opere sottostanti al piano terreno
3.1.1 Suolo e sottosuolo
3.1.2 Terrapieni ed opere di rafforzamento
3.1.3 L’intercapedine
3.1.4 Il vespaio
3.1.5 Piani cantinati
3.1.6 Fondazioni
3.2 Le parti comuni di accesso al condominio: androne o andito e portoni d’ingresso
3.2.1 Spese per l’androne e proprietari dei locali terranei dello stabile condominiale
3.2.2 Cassette postali
3.2.3 Vestiboli
3.3 Le spese per gli elementi strutturali del caseggiato: i muri perimetrali
3.3.1 Muro perimetrale che delimita il condominio da un altro
3.3.2 Muro di proprietà del singolo condomino e muro che delimita i giardini
3.3.3 Facciate e contorni lapidei
3.3.4 Pannelli frangisole e pensiline
3.3.5 Spese ponteggi
3.3.6 Pilastri, architravi e pannelli di riempimento
3.4 Le coperture dell’edificio
3.4.1 Tetto o lastrico comune
3.4.2 Tetto che non è sovrastante ad alcune unità immobiliari del caseggiato ma è destinato anche alla protezione dell’atrio comune
3.4.3 Tetto costituito da due corpi distinti
3.4.4 Tetto condominio orizzontale
3.4.5 Abbaini e lucernari
3.4.6 Gronde e pluviali: il problema della riparazione dei tratti pluviali posti nel giardino di uno dei condomini
3.4.7 Sottotetto
3.5 Le spese per gli spazi esterni comuni: il cortile
3.5.1 Il giardino condominiale
3.5.2 Muri di contenimento di giardini pensili
3.6 La spesa per l’attività di custodia e vigilanza delle parti comuni: il servizio di portierato
3.6.1 Locale per la portineria e alloggio del portiere
3.6.2 Il servizio di guardiania

CAPITOLO IV – Scale e ascensore: le spese
4.1 Premessa
4.2 Il criterio di ripartizione delle scale
4.3 Tabelle scale
4.4 La titolarità delle scale: il problema dei proprietari dei negozi, botteghe o locali con accesso dalla strada
4.5 Il sottoscala
4.6 I pianerottoli
4.7 Lucernario, controlucernario, finestre delle scale ed altri accessori
4.8 La “cassa” delle scale e murature
4.9 Il prolungamento della scala
4.10 I torrini delle scale
4.11 Condominio multiscale
4.12 Scale di accesso alle cantine
4.13 La spesa per la pulizia ed illuminazione delle scale
4.14 Spesa per le scale e diversa convenzione
4.15 La pulizia delle scale a turno
4.16 Pulizia extra delle scale per colpa del condomino
4.17 Esempio tabella scale
4.18 Le spese per la gestione dell’ascensore
4.19 Spese per l’adeguamento a norma di legge
4.20 La sostituzione dell’ascensore
4.21 Installazione ex novo dell’ascensore e successiva manutenzione: i criteri di spesa
4.22 Installazione dell’ascensore da parte di uno condomino
4.23 Installazione dell’ascensore e abbattimento delle barriere architettoniche
4.24 Spesa per la gestione dell’ascensore e diversa convenzione: l’esenzione dalle spese
4.25 Condomini con unità immobiliari al piano terreno e spese per le scale e l’ascensore
4.26 I condomini del piano terra con accesso autonomo dalla strada
4.27 Il prolungamento dell’ascensore

CAPITOLO V – L’art. 1125 c.c. e il problema dei balconi
5.1 Premessa
5.2 L’ambito di applicazione dell’articolo 1125 c.c.
5.3 La comproprietà della soletta: conseguenze
5.4 Le spese spettanti in parti uguali
5.5 Le spese a carico del proprietario del piano superiore
5.6 Le spese gravanti sul proprietario del piano inferiore
5.7 Il solaio che divide la proprietà del singolo da una parte comune
5.8 Cortile o giardino posto a copertura di box o altri locali interrati
5.9 Solaio divisorio tra proprietà del singolo e parte comune (porticato, androne, ecc.)
5.10 I balconi incassati e l’articolo 1125 c.c.
5.11 I balconi aggettanti: inapplicabilità dell’articolo 1125 c.c.
5.12 Balconi aggettanti, caduta pezzi d’intonaco e spese per mantovana
5.13 Le componenti comuni dei balconi: gli elementi decorativi della facciata
5.14 Le spese per la sostituzione dei divisori e delle ringhiere dei balconi che contribuiscono al decoro del caseggiato
5.15 Derogabilità del criterio stabilito dall’art. 1125 c.c.

CAPITOLO VI – Lastrici solari e terrazze a livello: le spese
6.1 Premessa
6.2 Lastrico solare di proprietà o uso esclusivo e titolo valido
6.3 Lastrico solare ad uso esclusivo e manutenzione: la competenza a decidere dell’assemblea
6.4 Lastrico solare e terrazza a livello: le differenze
6.5 Porzione aggettante di terrazza
6.6 Lastrico e tetto di proprietà esclusiva
6.7 L’uso esclusivo
6.8 La rinuncia al diritto esclusivo sul lastrico
6.9 La ripartizione della quota-parte di spesa di 1/3
6.10 La ripartizione della quota-parte di spesa di 2/3
6.11 Lastrici solari di proprietà esclusiva: ipotesi particolari
6.12 La doppia contribuzione
6.13 Unità immobiliari coperte solo parzialmente da lastrico o terrazza
6.14 La necessità del calcolo dell’incidenza: la sentenza della Cassazione n. 1451/2014
6.15 Le parti comuni coperte dal lastrico solare
6.16 Le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico
6.17 La spesa riferita al sistema di canalizzazione o di raccolta delle acque di un lastrico solare o terrazza solare
6.17.1 Le pilette dei lastrici
6.18 I danni da infiltrazioni
6.18.1 La vecchia tesi (oggi superata) delle Sezioni Unite nel 1997
6.18.2 Altre opinioni
6.18.3 La tesi attuale delle Sezioni Unite e giurisprudenza successiva conforme
6.19 Risarcimento dei danni da infiltrazioni in occasione di lavori di ristrutturazione che hanno interessato il lastrico solare
6.20 Le spese escluse dalla ripartizione ex art. 1126 c.c.
6.21 Nuove terrazze a tasca e applicazione dell’art. 1126 c.c.
6.21.1 Uso lecito del tetto comune
6.21.2 La realizzazione di una terrazza a tasca: la tesi tradizionale
6.21.3 L’ammissibilità di “ragionevoli” demolizioni del tetto: un nuovo crescente orientamento
6.21.4 Uso illecito del tetto
6.21.5 Le conseguenze sulla ripartizione delle spese
6.22 La diversa convenzione

CAPITOLO VII – Gli impianti: le spese
7.1 Premessa
7.2 L’impianto idrico
7.2.1 Impianto idrico e condominio parziale
7.2.2 Autoclave
7.2.3 Le spese per l’erogazione dell’acqua (fredda)
7.2.4 La delibera assembleare che impone l’installazione dei contatori dell’acqua negli appartamenti: una scelta obbligata
7.2.5 Agevolazioni tariffarie
7.2.6 La controversia sulla quantità di acqua consumata
7.3 Impianto elettrico
7.4 L’impianto citofonico ed il videocitofono
7.5 Impianto di videosorveglianza
7.6 Impianto fognario
7.6.1 Tubatura comune all’interno di una proprietà esclusiva
7.6.2 Le fosse biologiche
7.6.3 Tubazioni di scarico e condominio parziale
7.6.4 Allaccio nuovo bagno del singolo e spesa per modifiche all’impianto fognario
7.6.5 Impianto fognario non utilizzato e spese
7.6.6 Condutture private e braga
7.7 Impianto di riscaldamento e canne fumarie
7.7.1 Spese ordinarie e tabelle di gestione: la situazione prima del passaggio definitivo alla termoregolazione e contabilizzazione di calore
7.7.2 La termoregolazione e contabilizzazione: il quadro normativo ante riforma del condominio
7.7.3 La termoregolazione e contabilizzazione dopo il d.lgs. 4 luglio 2014, n. 102
7.7.4 I tipi di contabilizzazione: la contabilizzazione indiretta e i ripartitori
7.7.4.1 La contabilizzazione diretta
7.7.5 La spesa per l’installazione dei dispositivi per la contabilizzazione deve essere fatturata al singolo condomino o è una questione condominiale?
7.7.6 Criterio di ripartizione della spesa del riscaldamento e acqua calda a seguito dell’adozione dei sistemi di contabilizzazione: la norma UNI 10200
7.7.7 I criteri correttivi
7.7.8 Contabilizzazione e tabelle riscaldamento contenute nel regolamento
7.7.9 Nuovo criterio ex d.lgs. 141/2016: il declino della UNI 10200
7.7.10 La revisione della UNI 10200
7.7.11 Le novità introdotte dall’art. 9 d.lgs.73/2020: la UNI 10200 non obbligatoria
7.7.12 Rottura del ripartitore
7.7.13 La ripartizione delle spese (lett. d) del comma 5 dell’articolo 9 del d.lgs. 102/2014: il dibattito sviluppatosi dopo il d.lgs. n. 73/2020
7.7.14 Come ripartire le spese in concreto
7.7.15 La quota volontaria e involontaria nella contabilizzazione diretta
7.7.16 La quota volontaria ed involontaria nella contabilizzazione diretta
7.7.17 Criteri per ripartire il consumo involontario
7.8 Il distacco dal riscaldamento centralizzato e spese
7.8.1 Il notevole squilibrio termico: l’opinione della Cassazione
7.8.2 Quando si verificano i notevoli squilibri di funzionamento dal punto di vista tecnico
7.8.3 Gli aggravi di spesa
7.8.4 Il consumo involontario
7.8.5 Le spese che rimangono a carico del distaccato
7.8.6 La prova termotecnica
7.8.7 La preventiva comunicazione all’amministratore: l’articolo 1122 c.c.
7.8.8 Distacco e regolamento di condominio
7.8.9 Installazione di nuova caldaia dimensionata ed esclusione dei condomini distaccati dalla comproprietà e dalle spese
7.8.10 Distacco dal riscaldamento per taglio dei tubi da parte del condominio e restituzione delle spese di riscaldamento pagate e non dovute
7.9 Impianti obsoleti e inutili
7.10 Gli impianti sportivi nel condominio
7.11 Le antenne centralizzate
7.11.1 L’antenna analogica
7.11.2 Antenna satellitare condominiale: l’innovazione necessaria
7.12 I pannelli solari in condominio
7.13 Pannelli solari e vincolo paesaggistico

CAPITOLO VIII – Recupero crediti
8.1 Il recupero coattivo delle rate condominiali inevase
8.2 Premessa
8.3 Il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea
8.4 Il fondo spese per la morosità
8.5 L’individuazione del debitore e il principio dell’apparenza
8.6 L’inapplicabilità del principio di apparenza
8.7 La definitiva negazione dell’apparentia iuris nel condominio. Il problema dei comproprietari
8.8 La mancata richiesta del decreto ingiuntivo. La dispensa dell’assemblea
8.9 La messa in mora
8.10 Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo: il problema della mancanza di un piano di riparto
8.11 I presupposti per il decreto ingiuntivo
8.12 Mancanza di prove documentali sulla spesa
8.13 Le soluzioni bonarie dopo il decreto ingiuntivo
8.14 Opposizione a decreto ingiuntivo e mediazione
8.15 Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnazione della delibera annullabile
8.16 Opposizione a decreto ingiuntivo e delibera nulla
8.17 Opposizione a decreto ingiuntivo e questioni di competenza
8.18 Opposizione a decreto ingiuntivo e tabelle errate: una necessaria precisazione
8.19 Opposizione a decreto ingiuntivo del comproprietario o coerede
8.20 Opposizione a decreto ingiuntivo e simulazione delle quietanze relative all’avvenuto pagamento delle spese condominiali
8.21 Decreto ingiuntivo e spese legali
8.22 Terzo creditore e comunicazione dei morosi
8.22.1 Dati specifici da comunicare sui condomini morosi
8.22.2 Inottemperanza all’obbligo di comunicare i nomi dei morosi
8.22.3 Questione privacy: il tribunale di Roma fornisce un chiarimento
8.22.4 I possibili danni a carico del condominio
8.22.5 Misure coercitive per inadempimento: la nuova disciplina della legge n. 69 del 2009
8.23 Creditore del condominio procedente e condomino esecutato
8.24 Il pignoramento del conto corrente condominiale
8.25 Sospensione dei servizi comuni al condomino moroso
8.25.1 Il ruolo dell’amministratore di condominio
8.25.2 Il problema della sospensione della fornitura di acqua potabile
8.25.3 Il problema della sospensione della fornitura del riscaldamento
8.26 Ritardato pagamento e penalità
8.27 Condominio e sovraindebitamento
8.28 Condominio e Decreto Bollette

Indice analitico

Guida pratica alle CER e ai Gruppi di Autoconsumo Collettivo (GAC): incentivi, contributi PNRR, soggetti ammessi e costituzione. eBook in pdf di 69 pagine.

Guida pratica alle Comunità Energetiche Rinnovabili (CER) e ai Gruppi di Autoconsumo Collettivo (GAC):

• Soggetti interessati
• Impianti incentivabili
• Contributi PNRR e tempistiche
• Regole per lavori già avviati
• FAQ

Le Comunità Energetiche Rinnovabili (CER) e i Gruppi di Autoconsumo Collettivo (GAC) sono al centro delle politiche energetiche e ambientali, offrendo nuove opportunità a cittadini, imprese ed enti pubblici. Questo eBook è una guida operativa essenziale, aggiornata con le ultime disposizioni normative per la creazione e la gestione di queste configurazioni.

Il testo analizza infatti le novità introdotte dal Decreto-legge 19/2025 ("Decreto Bollette") e dal Decreto Ministeriale 127/2025, che hanno modificato le regole per l'accesso ai fondi PNRR e agli incentivi.

Vengono illustrate le caratteristiche tecniche degli impianti ammissibili, con particolare attenzione ai requisiti ambientali DNSH, e le procedure per la costituzione di una CER o di un Gruppo di Autoconsumo.

L'eBook fornisce inoltre un'analisi completa dei meccanismi di calcolo e di erogazione degli incentivi del GSE, con esempi pratici e una sezione dedicata agli aspetti fiscali e tributari.

eBook in pdf di 69 pagine.

Punti principali trattati:

• Ampliamento dei soggetti ammessi alla partecipazione, inclusi enti del Terzo Settore e organismi di ricerca.

• Estensione del contributo PNRR ai comuni con popolazione fino a 50.000 abitanti.

• Incremento della quota di acconto del contributo PNRR, passata dal 10% al 30%.

• Cumulabilità totale tra contributo PNRR e Tariffa incentivante per le persone fisiche.

• Incentivi per impianti già avviati e destinati a una CER.

A chi è rivolto

• Commercialisti e consulenti fiscali
• Cittadini, condòmini e proprietari di immobili
• Piccole e medie imprese
• Enti locali e Amministrazioni pubbliche
• Enti del Terzo settore e associazioni

Indice

Premessa 

1. Autoconsumo e incentivi, le novità

1.1 Le regole per l'accesso ai fondi
1.2 I soggetti interessati
1.3 La partecipazione alle CER e i nuovi requisiti ampliati
1.4 Le caratteristiche dei Gruppi 

2. Gli impianti incentivabili

2.1 Il rispetto dei requisiti ambientali
2.2 L'autocertificazione obbligatoria
2.3 Le fonti rinnovabili
2.4 Incentivi anche per il potenziamento
2.6 Il divieto di frazionamento
2.7 Le caratteristiche tecniche per i pannelli 

3. Contributo PNNR e tempistica

3.1 Comuni e contributo
3.2 Le date di riferimento
3.3 Spese incentivabili
3.4 Il soggetto beneficiario
3.5 Requisiti temporali ed eccezioni per le CER
3.6 Le regole per i lavori già avviati
3.7 Le nuove percentuali per gli acconti
3.8 Obbligatoria la richiesta per gli incentivi all'autoconsumo
3.9 Casi di revoca del contributo 

4. Gli incentivi per l'autoconsumo

4.1 L'autoconsumo virtuale
4.2 La Tariffa incentivante, regole e conteggi
4.3 Modalità di pagamento
4.4 Il contributo di valorizzazione dell'energia autoconsumata
4.5 Il sistema di misurazione e contabilizzazione
4.6 Valorizzazione delle eccedenze
4.7 Casi pratici di calcolo degli incentivi
4.8 Cumulo degli incentivi
4.9 Aspetti fiscali e tributari
4.10 Tempistica per la domanda ed eccezioni per le CER 

5. La costituzione della CER

5.1. La composizione
5.2 Scelta della forma giuridica
5.3 Le regole di base
5.4 Redazione dello statuto
5.4 Definizione degli organi sociali
5.5 Gestione operativa
5.6 Atto costitutivo 

6. La costituzione del Gruppo di autoconsumo

6.1 Edifici e condomini
6.2 Natura giuridica dei partecipanti
6.3 Il contratto obbligatorio
6.4 Il Referente
6.5 I conteggi
6.6 Contributo PNNR
6.7. L'accesso agli incentivi
6.8 Aspetti fiscali per i membri del gruppo
6.9 Casi pratici e configurazioni tipiche 

7. Domande, controlli, sanzioni

7.1 Procedura istruttoria aggiornata
7.2 Tempi di istruttoria ottimizzati
7.3 Monitoraggio, controlli, sanzioni
7.4 Le verifiche in loco
7.5 Controlli per progetti PNRR
7.6 Controlli dell'Unità di Audit
7.7 Sanzioni per violazioni amministrative
7.8 Procedure di recupero
7.9 Ambiti di controllo ARERA
7.9 Controlli degli Enti Locali: verifica territoriale
7.10 Sistema di monitoraggio nazionale PNRR
7.11 Le sanzioni 

8. FAQ

Normativa di riferimento 

• Decreto legislativo 8 novembre 2021, n. 199 - "Attuazione della direttiva (UE) 2018/2001 sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili" 
• Delibera 727/2022/R/eel di ARERA 27 dicembre 2022 - Testo integrato delle disposizioni dell'autorità di regolazione per energia reti e ambiente per la regolazione dell'autoconsumo diffuso "TIAD" 
• D.M. 7 dicembre 2023, n. 414 "Decreto CACER" - (in vigore dal 24 gennaio 2024) 
• Decreto-legge 28 febbraio 2025, n. 19-"Decreto Bollette" 
• D.M. 16 maggio 2025, n. 127 "Decreto di modifica CACER"

Le responsabilità dell'amministratore di condominio di Giuseppe Bordolli - Maggioli Editore - Libro di carta di 188 pagine

Amministrare un condominio comporta una serie di responsabilità e obblighi legali che richiedono competenza e aggiornamento costante. Questo manuale, aggiornato alle più recenti normative, rappresenta uno strumento indispensabile per gli amministratori di condominio, i consulenti legali e i professionisti del settore. Attraverso un’analisi approfondita delle disposizioni legislative e della giurisprudenza, il volume offre soluzioni operative per affrontare le problematiche quotidiane e prevenire controversie. Dalla gestione economica alla sicurezza degli edifici, passando per gli adempimenti fiscali e le responsabilità civili e penali, ogni argomento è trattato con chiarezza e completezza.

Un supporto pratico e autorevole per operare con consapevolezza e professionalità nel complesso mondo del condominio.

PRINCIPALI ARGOMENTI

• Le responsabilità civili e penali dell’amministratore di condominio
• La gestione del bilancio e degli adempimenti contabili
• Gli obblighi informativi e la tutela della privacy
• La gestione degli interventi straordinari e la sicurezza nei cantieri
• Le modalità di risoluzione delle controversie condominiali

Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

Indice

CAPITOLO I – L’amministratore professionista
1.1 Il rapporto di mandato: la tesi tradizionale
1.2 Il contratto tipico dell’amministratore di condominio
1.2.1 Il contratto tipico dell’amministratore di condominio: contenuto e forma
1.2.2 Il contratto tipico dell’amministratore di condominio: proposta ed accettazione
1.2.3 Contratto tipico dell’amministratore e responsabilità del professionista
1.3 Nomina dell’amministratore privo dei requisiti di legge: la delibera è radicalmente nulla
1.4 La responsabilità per la mancata formazione
1.5 Amministratore e dipendente pubblico
1.6 Il problema della compatibilità tra la professione di agente immobiliare o di avvocato e quella di amministratore di condominio
1.7 Le società come amministratore di condominio
1.8 Obbligatorietà o facoltatività della nomina
1.9 La durata dell’incarico
1.10 Nomina dell’amministratore e responsabilità del costruttore o dell’assemblea
1.11 La conferma
1.12 La nomina dell’amministratore nel supercondominio con più di sessanta condomini
1.13 Ambito di applicazione del meccanismo previsto dall’articolo 67 disp. att. c.c.
1.14 La nomina del rappresentante: momento della nomina e durata dell’incarico
1.15 La scelta del rappresentante
1.16 I poteri del rappresentante
1.17 Le votazioni dei rappresentanti
1.18 Il possibile schema di funzionamento dell’assemblea con più di sessanta condomini
1.19 La mancata nomina del rappresentante: il problema convocazione
1.20 Supercondominio e delibera nulla
1.21 Nomina dell’amministratore in conflitto di interessi

CAPITOLO II – Responsabilità e adempimenti contestuali alla nomina
2.1 La comunicazione dei dati dell’amministratore
2.2 La comunicazione relativa ai Registri
2.3 Polizza professionale dell’amministratore di condominio
2.4 La polizza professionale e il comportamento dell’amministratore di condominio doloso
2.5 Polizza professionale e amministratore che svolge contemporaneamente due attività
2.6 Polizza professionale e ammanco di cassa
2.7 Il compenso dell’amministratore di condominio
2.8 Contratto di amministrazione di condominio ed analitica indicazione del compenso
2.9 Il compenso da indicare nel contratto di amministrazione del condominio
2.10 Contratto di amministrazione di condominio e revoca senza giusta causa
2.11 La composizione del compenso
2.12 La conferma dell’amministratore con compenso invariato rispetto all’anno precedente
2.13 Il compenso esorbitante
2.14 Revoca e compenso
2.15 Il mancato pagamento del compenso
2.16 La richiesta di rimborso degli anticipi dispesa dell’ex amministratore: la prova del credito
2.16.1 I verbali di consegna
2.16.2 Il disavanzo di cassa
2.16.3 La ratifica dell’assemblea
2.17 Prescrizione del diritto al compenso

CAPITOLO III – Responsabilità e adempimenti successivi alla nomina
3.1 Conto corrente condominiale: il rilascio al condomino di copia dell’estratto conto del condominio
3.2 La richiesta di copia dell’estratto conto del condominio
3.3 La richiesta proveniente dall’ex condomino: è legittima?
3.4 Gestione illecita del conto corrente condominiale
3.5 Il ruolo della banca
3.6 Confusione tra patrimoni
3.7 Profili penali
3.8 Appalto, morosità condominiale e pignoramento del conto corrente condominiale
3.9 Lo sblocco del conto corrente pignorato
3.10 Il registro dell’anagrafe condominiale
3.11 Vendita di unità immobiliare e registro di anagrafe condominiale
3.12 La nascita dell’obbligo delle spese ordinarie
3.13 La nascita dell’obbligo delle spese straordinarie
3.14 Spese e rapporto tra alienante ed acquirente
3.15 La nuova solidarietà tra alienante ed acquirente ed il registro di anagrafe condominiale
3.16 La trasmissione di copia autentica dell’atto
3.17 Il rilascio della liberatoria da parte dell’amministratore
3.18 Vendita dell’appartamento in condominio e attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali
3.19 Il soggetto richiedente
3.20 Eredi e anagrafe condominiale
3.21 Il RAS
3.22 Il registro di contabilità
3.23 Rendiconto e rettifiche
3.24 Rendiconto incompleto
3.25 Approvazione di più rendiconti nella medesima assemblea
3.26 Il rendiconto non veritiero
3.27 Il passaggio di consegne in condominio
3.28 Il verbale di consegna
3.29 Passaggio di consegne e richiesta di compenso ulteriore
3.30 La mancata consegna: la reazione del neo amministratore
3.31 La responsabilità penale

CAPITOLO IV – La responsabilità per gli obblighi informativi
4.1 La responsabilità per la mancata affissione della targa professionale
4.2 La comunicazione ex lege n. 4 del 2013
4.3 L’accesso ai documenti condominiali
4.4 I comportamenti illeciti
4.5 Il comportamento illecito dell’amministratore: la reazione del condomino
4.6 Sito internet e responsabilità dell’amministratore
4.7 L’accesso al sito
4.8 I documenti da conservare nel sito
4.8.1 Documentazione contabile archiviata in cloud sul sito internet del condominio che diventa inaccessibile per responsabilità dell’amministratore
4.9 L’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso in generale
4.10 L’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali
4.11 Vendita dell’appartamento in condominio e attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali
4.12 Il soggetto richiedente
4.13 L’informativa dei condomini ex art. 1131, co. 3, c.c.
4.14 Le informazioni a terzi: comodatari e conduttori
4.15 Le informazioni a terzi: i dati dei morosi
4.16 Dati specifici da comunicare sui condomini morosi
4.17 Inottemperanza all’obbligo di comunicare i nomi dei morosi
4.18 Questione privacy: il Tribunale di Roma fornisce un chiarimento
4.19 I possibili danni a carico del condominio
4.20 Misure coercitive per inadempimento: la nuova disciplina della legge n. 69 del 2009

CAPITOLO V – La gestione contabile del condominio
5.1 L’obbligo di rendiconto
5.2 L’approvazione del rendiconto in generale
5.2.1 L’approvazione del rendiconto condominiale: analisi dei principali problemi
5.2.2 Approvazione di rendiconto non intelligibile o errato
5.2.3 L’annullamento della delibera di approvazione del rendiconto
5.3 Il contenuto del rendiconto: il nuovo art. 1130-bis c.c.
5.4 Rendiconto e mera violazione della tempistica
5.5 Approvazione di più rendiconti nella medesima assemblea: la decisione del Tribunale di Roma
5.6 Il conto corrente condominiale
5.7 Il ruolo della banca
5.8 Confusione tra patrimoni
5.9 Profili penali
5.10 La richiesta di copia dell’estratto conto del condominio
5.11 La richiesta proveniente dall’ex condomino: è legittima?
5.12 Il recupero crediti: la responsabilità dell’amministratore
5.13 Sollecito e messa in mora
5.14 Sollecito e prescrizione
5.15 Sollecito e spese
5.16 La riscossione degli oneri condominiali
5.17 Il condomino apparente
5.18 Il risarcimento danni a carico dell’amministratore

CAPITOLO VI – Omessa manutenzione del caseggiato e responsabilità
6.1 Atti conservativi ed esecuzione delle delibere
6.2 La responsabilità da custodia: i principi generali
6.3 La responsabilità del condominio
6.4 Omessa manutenzione e responsabilità dell’amministratore
6.5 Amministratore di condominio e manutenzione ordinaria e straordinaria
6.6 La manutenzione ordinaria e straordinaria
6.7 Il concetto di manutenzione urgente
6.8 Manutenzione non urgente disposta dall’amministratore
6.9 La responsabilità penale dell’amministratore per omessa manutenzione
6.10 Appalto in condominio e verifiche preliminari: la patente a punti
6.11 Appalto in condominio: i comportamenti illeciti dell’amministratore
6.11.1 Appalto e accettazione di proposta contrattuale dell’impresa edile non conforme alla volontà assembleare
6.11.2 Incarico a consulenti non autorizzati
6.11.3 La comunicazione all’appaltatore dei dati dei condomini morosi
6.12 La culpa in eligendo e la culpa in vigilando
6.13 Demolizioni o rimozioni illecite dell’amministratore di condomino
6.14 Demolizione di una pensilina condominiale che ostacola l’accesso di mezzi di soccorso o antincendio
6.15 Rimozione violenta di bene del condomino installato nelle parti comuni

CAPITOLO VII – Revoca dell’amministratore
7.1 Le modalità di revoca
7.2 La revoca da parte dell’assemblea
7.3 La revoca anticipata dell’amministratore di condominio
7.3.1 Il risarcimento danni: la revoca anticipata
7.3.2 Il risarcimento dei danni ai condomini
7.3.3 La restituzione delle somme anticipate
7.4 Amministratore revocato senza giusta causa dall’assemblea: quando non ha diritto al risarcimento del danno per il periodo successivo alla scadenza dell’anno
7.5 L’amministratore in regime di prorogatio e revoca: le posizioni contrapposte
7.6 La revoca dell’amministratore in prorogatio: orientamento non favorevole
7.7 La revoca dell’amministratore in prorogatio: orientamento favorevole
7.8 La revoca giudiziale“diretta” ed “indiretta”
7.9 Revoca giudiziale e mediazione
7.10 Revoca giudiziale indiretta
7.11 Revoca giudiziale diretta
7.12 Gravi irregolarità fiscali
7.13 Nomina dell’amministratore revocato: le conseguenze
7.14 Nomina invalida ed attività dell’amministratore
7.15 La durata del divieto
7.16 La revoca della persona giuridica nominata

CAPITOLO VIII – Leggi speciali e diverse responsabilità dell’amministratore
8.1 L’amministratore come datore di lavoro
8.2 L’amministratore come committente
8.3 Amministratore e responsabile dei lavori
8.4 Appalti e verifiche preliminari
8.5 L’attestazione SOA per i bonus edilizi
8.6 Il DURC
8.7 DURC di congruità
8.8 Il DURF
8.9 Patente a punti: la verifica dell’amministratore
8.10 La responsabilità dell’amministratore nell’ambito dei bonus fiscali
8.11 La prevenzione incendi
8.12 Violazione della normativa antincendio e tentativo inutile di difendersi “scaricando la colpa” sull’ex amministratore: un’interessante vicenda
8.13 Il RAS
8.14 La responsabilità degli amministratori condominiali per la qualità dell’acqua in condominio
8.15 La nuova normativa diretta a disciplinare la qualità delle acque destinate al consumo umano: il decreto n. 18/2023
8.16 Le definizioni utili per capire il ruolo dell’amministratore
8.17 Le utili precisazioni del decreto n. 18/2023
8.18 Responsabilità ed obblighi dell’amministratore di condomino
8.19 Le sanzioni
8.20 Amministratore di condominio e rispetto della privacy
8.21 Il ruolo dell’amministratore
8.22 Il trattamento dei dati condominiali
8.23 Il problema indirizzi di posta elettronica
8.24 Bacheca condominiale: la posizione del Garante della privacy
8.25 Bacheca condominiale: la posizione della giurisprudenza
8.26 Videosorveglianza in condominio illecita decisa dall’amministratore: un comportamento illecito
8.27 Videosorveglianza come atto di gestione di esclusiva competenza dell’assemblea
8.28 Videosorveglianza decisa solo dall’amministratore: la vicenda
8.29 La decisione
8.30 La visione dei filmati di videosorveglianza

Guida pratica al condominio dalla A alla Z | Libro di carta di Luca Santarelli, Lisa Ciardi - Maggioli Editore - 302 pagine

In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.

Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.

Libro di carta di 302 pagine

Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.
Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.

Lisa Ciardi
Giornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.

Indice

Premessa, di Luca Santarelli 
Premessa, di Lisa Ciardi

A Affitti brevi
Ammanco di cassa 
Amministratore
Animali
Antenna 
Ascensore 
Assemblea condominiale 

B Bacheca 
Balconi 
Bambini 
Beni comuni 
Bilanci 

C Caldaia 
Citofono
Comproprietà
Consiglio di condominio
Conto corrente
Convocazione assembleare

D Dati catastali e anagrafica condominiale
Decoro architettonico 
Delibere condominiali 
Dissenso alle liti
Distanza alberi e siepi

E Educazione civica condominiale
Elettrodomestici 
Estratto conto
F Fioriere 
Fotovoltaico 
Frazionamento

G Garage 
Giardini 
Grezzo
Grondaie
I Impalcature e intromissione (furti)
Impianto centralizzato 
Infiltrazioni 
Innovazioni

L Lastrico solare 
Lavori 
Liti condominiali
Locazione 
Lucernari

M Maggioranza 
Mediazione
Morosità
Motori aria condizionata

N Nuda proprietà
Nullità delle delibere 
O Obbligazioni reali
Odori 
Oneri condominiali
Opere interne
Ordine del giorno 

P Pannelli solari
Passaggio di consegne
Posti auto 
Presidente 
Pulizia scale

Q Quorum

R Registri
Regolamento condominiale 
Riscaldamento 
Rumori
S Sanzione per violazione del regolamento
Scissione dei condominii 
Segretario
Solidarietà condominiale
Sottotetto
Stalking condominiale

T Tabelle millesimali 
Tende da sole
Terrazza a tasca

U Usucapione bene comune 
Usufrutto e abitazione

V Vendita 
Videosorveglianza
Vizi occulti 

Z Zanzariere
Zerbino

Software GB per l'invio delle spese edilizie condominiali da parte degli amministratori di condominio scadenza 16 marzo di ogni anno - Assistenza inclusa

Il Software consente di inserire i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, sostenute nell'anno precedente e il contestuale invio all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo.

Attenzione: i dati relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni condominiali, effettuati nel 2023, possono essere inviati fino al 4 aprile 2024.

Configurazione per un numero massimo di 3 Condomìni con Assistenza inclusa.

A partire dall’anno d’imposta 2016, gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, che ricevono fatture relative a spese per interventi di ristrutturazione su parti comuni di edifici residenziali, sono tenuti a comunicare i dati contenuti nelle stesse all’Agenzia delle entrate in via telematica, entro 16 marzo (in precedenza era fissato al 28 febbraio).

La comunicazione deve contenere:

• l’ammontare delle spese di ristrutturazione sostenute nell’anno precedente
• l’indicazione dei dati dell’amministratore di condominio
• i dati dei condomini
   

Chi è tenuto alla presentazione della comunicazione?

Gli amministratori di condominio con riferimento a spese per il recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuate sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile ad oggetto di ristrutturazione, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ad esse.

Modalità e termini di trasmissione

La comunicazione deve essere inviata esclusivamente per via telematica, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Tipologie di invio

Gli invii possono essere ordinari, sostitutivi o di annullamento.

Invio ordinario: è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti. È possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati.
Invio sostitutivo: è la comunicazione con la quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico.
Annullamento: è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente trasmessa e acquisita con esito positivo dal sistema telematico. L’annullamento di una comunicazione sostitutiva determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.

Caratteristiche tecniche:

• L’applicazione consente, agli amministratori di condominio, di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effetuati sulle parti comuni di edifici residenziali nonché i dati relativi all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
• Applicazione è costituita da una gestione strutturata in due tab:
  • Prima tab:
    • Indicazione dei dati relativi all’amministratore di condominio (persona fisica o persona non fisica).
    • Indicazione dei dati relativi al condominio.
    • Selezione della tipologia di invio: ordinario, sostitutivo e di annullamento.
    • Indicazione del soggetto che assume l’impegno alla trasmissione telematica.
    • Produzione del modello Impegno e Consegna.
  • Seconda tab:
    • Ogni intervento è identificato dal Progressivo intervento.
    • Indicazione di tutti i dati relativi all’intervento.
    • Indicazione dei dati relativi al Condominio/Unità immobiliare.
    • Indicazione di eventuali situazioni particolari.
• Duplice modalità di compilazione:
  • Inserimento dei dati da INPUT;
  • Importazione dei dati da un foglio in Excel
• Stampa.

Subito dopo l’acquisto riceverete un'email con tutte le istruzioni per scaricare il file setup.exe e i codici di attivazione del programma.

I dati oggetto di comunicazione possono essere importati da un file di Excel con il pulsante Importa da Excel (clicca qui per scaricare le istruzioni per l'importazione), oppure inseriti manualmente da input.

N.B. L'importazione delle spese da file Excel è possibile tramite tracciato predisposto GBsoftware, all'interno del software troverete un pulsante per scaricare il TRACCIATO di esempio in formato excel (clicca qui per scaricare il tracciato).

Se sei già in possesso di altri Software Integrato GB o Contabilità GB cliccando sul pulsante Importa vengono ripresi in automatico i dati dalle registrazioni contabili. Così facendo l'utente vede infatti il riepilogo di tutte le fatture di spesa selezionabili.

Soggetto obbligato o intermediario

• L’invio del file può essere effettuato direttamente dall'amministratore di condominio, utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline in relazione ai requisiti da essi posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni. Al fine della trasmissione telematica devono essere utilizzati i prodotti software di controllo resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate;
• può essere effettuato da un soggetto terzo (detto “intermediario”) abilitato ad Entratel designandolo “responsabile o incaricato del trattamento dei dati” ed impartendo loro le necessarie istruzioni, così come previsto dagli articoli 29 e 30 del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196.

Gli archivi contenenti le comunicazioni da trasmettere tramite il servizio telematico dovranno avere dimensioni non superiori ai 3 MegaByte.

Avvenuto l’invio è possibile controllare l’esito direttamente dai simboli che appariranno nella procedura e tramite la ricevuta disponibile in pdf. Nel caso in cui ci siano degli errori, l’applicazione permette di visualizzare le sole righe che hanno generato l’errore, per poi ritrasmetterle una volta corrette.

Il software può essere acquistato singolarmente e si integra perfettamente con tutti gli altri software GB.

Requisiti di Sistema

Prima di far partire l'installazione, assicurarsi che il Pc in uso abbia i requisiti minimi necessari per il funzionamento della piattaforma.

Requisiti Minimi Server

• Sistema operativo: Windows 10 Professional o superiore, Windows Server 2012 o superiore
• Processore: Intel Core i3, i5, i7, Intel Xeon
• Ram: 8 Gb
• Rete: Lan con cavo 100/1000 Mbps

Requisiti Minimi Client

• Sistema operativo: Windows 10 Professional o superiore
• Processore: Intel Core i3, i5, i7 o equivalente
• Ram: 8 Gb
• Rete: Lan con cavo 100/1000 Mbps

Il Software è monoutenza installabile su un solo computer.

Ti ricordiamo che si integra perfettamente con tutti gli altri Software GB, infatti sfruttando l'integrazione con le registrazioni contabili, consentirà ai possessori di "Software GB INTEGRATO Commercialisti" e GB Contabilità per Aziende e Professionisti e GB Contabilità per Commercialisti di svolgere il nuovo adempimento completamente in autonomia.

Software GB per l'invio delle spese edilizie condominiali da parte degli amministratori di condominio scadenza 16 marzo di ogni anno - Assistenza inclusa

Il Software consente di inserire i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, sostenute nell'anno precedente e il contestuale invio all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo.

Configurazione per un numero massimo di 10 Condomìni con Assistenza inclusa.

A partire dall’anno d’imposta 2016, gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, che ricevono fatture relative a spese per interventi di ristrutturazione su parti comuni di edifici residenziali, sono tenuti a comunicare i dati contenuti nelle stesse all’Agenzia delle entrate in via telematica, entro il 16 marzo di ciascun anno (in precedenza era il 28 febbraio).

La comunicazione deve contenere:

• l’ammontare delle spese di ristrutturazione sostenute nell’anno precedente
• l’indicazione dei dati dell’amministratore di condominio
• i dati dei condomini
   

Chi è tenuto alla presentazione della comunicazione?

Gli amministratori di condominio con riferimento a spese per il recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuate sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile ad oggetto di ristrutturazione, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ad esse.

Modalità e termini di trasmissione

La comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo di ciascun anno esclusivamente per via telematica, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Tipologie di invio

Gli invii possono essere ordinari, sostitutivi o di annullamento.

Invio ordinario: è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti. È possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati.
Invio sostitutivo: è la comunicazione con la quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico.
Annullamento: è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente trasmessa e acquisita con esito positivo dal sistema telematico. L’annullamento di una comunicazione sostitutiva determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.

Caratteristiche tecniche:

• L’applicazione consente, agli amministratori di condominio, di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effetuati sulle parti comuni di edifici residenziali nonché i dati relativi all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
• Applicazione è costituita da una gestione strutturata in due tab:
  • Prima tab:
    • Indicazione dei dati relativi all’amministratore di condominio (persona fisica o persona non fisica).
    • Indicazione dei dati relativi al condominio.
    • Selezione della tipologia di invio: ordinario, sostitutivo e di annullamento.
    • Indicazione del soggetto che assume l’impegno alla trasmissione telematica.
    • Produzione del modello Impegno e Consegna.
  • Seconda tab:
    • Ogni intervento è identificato dal Progressivo intervento.
    • Indicazione di tutti i dati relativi all’intervento.
    • Indicazione dei dati relativi al Condominio/Unità immobiliare.
    • Indicazione di eventuali situazioni particolari.
• Duplice modalità di compilazione:
  • Inserimento dei dati da INPUT;
  • Importazione dei dati da un foglio in Excel
• Stampa.

Subito dopo l’acquisto riceverete un'email con tutte le istruzioni per scaricare il file setup.exe e i codici di attivazione del programma.

I dati oggetto di comunicazione possono essere importati da un file di Excel con il pulsante Importa da Excel (clicca qui per scaricare le istruzioni per l'importazione), oppure inseriti manualmente da input.

N.B. L'importazione delle spese da file Excel è possibile tramite tracciato predisposto GBsoftware, all'interno del software troverete un pulsante per scaricare il TRACCIATO di esempio in formato excel (clicca qui per scaricare il tracciato).

Se sei già in possesso di altri Software Integrato GB o Contabilità GB cliccando sul pulsante Importa vengono ripresi in automatico i dati dalle registrazioni contabili. Così facendo l'utente vede infatti il riepilogo di tutte le fatture di spesa selezionabili.

Soggetto obbligato o intermediario

• L’invio del file può essere effettuato direttamente dall'amministratore di condominio, utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline in relazione ai requisiti da essi posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni. Al fine della trasmissione telematica devono essere utilizzati i prodotti software di controllo resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate;
• può essere effettuato da un soggetto terzo (detto “intermediario”) abilitato ad Entratel designandolo “responsabile o incaricato del trattamento dei dati” ed impartendo loro le necessarie istruzioni, così come previsto dagli articoli 29 e 30 del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196.

Gli archivi contenenti le comunicazioni da trasmettere tramite il servizio telematico dovranno avere dimensioni non superiori ai 3 MegaByte.

Avvenuto l’invio è possibile controllare l’esito direttamente dai simboli che appariranno nella procedura e tramite la ricevuta disponibile in pdf. Nel caso in cui ci siano degli errori, l’applicazione permette di visualizzare le sole righe che hanno generato l’errore, per poi ritrasmetterle una volta corrette.

Il software può essere acquistato singolarmente e si integra perfettamente con tutti gli altri software GB.

Requisiti di Sistema

Prima di far partire l'installazione, assicurarsi che il Pc in uso abbia i requisiti minimi necessari per il funzionamento della piattaforma.

Requisiti Minimi Server

• Sistema operativo: Windows 10 Professional o superiore, Windows Server 2012 o superiore
• Processore: Intel Core i3, i5, i7, Intel Xeon
• Ram: 8 Gb
• Rete: Lan con cavo 100/1000 Mbps

Requisiti Minimi Client

• Sistema operativo: Windows 10 Professional o superiore
• Processore: Intel Core i3, i5, i7 o equivalente
• Ram: 8 Gb
• Rete: Lan con cavo 100/1000 Mbps

Il Software è monoutenza installabile su un solo computer.

Ti ricordiamo che si integra perfettamente con tutti gli altri Software GB, infatti sfruttando l'integrazione con le registrazioni contabili, consentirà ai possessori di "Software GB INTEGRATO Commercialisti" e GB Contabilità per Aziende e Professionisti e GB Contabilità per Commercialisti di svolgere il nuovo adempimento completamente in autonomia.

Software GB per l'invio delle spese edilizie condominiali da parte degli amministratori di condominio scadenza 16 marzo di ogni anno - Assistenza inclusa

Il Software consente di inserire i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, sostenute nell'anno precedente e il contestuale invio all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo.

Configurazione per un numero massimo di 15 Condomìni con Assistenza inclusa.

A partire dall’anno d’imposta 2016, gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, che ricevono fatture relative a spese per interventi di ristrutturazione su parti comuni di edifici residenziali, sono tenuti a comunicare i dati contenuti nelle stesse all’Agenzia delle entrate in via telematica, entro il 16 marzo di ciascun anno.

La comunicazione deve contenere:

• l’ammontare delle spese di ristrutturazione sostenute nell’anno precedente
• l’indicazione dei dati dell’amministratore di condominio
• i dati dei condomini
   

Chi è tenuto alla presentazione della comunicazione?

Gli amministratori di condominio con riferimento a spese per il recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuate sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile ad oggetto di ristrutturazione, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ad esse.

Modalità e termini di trasmissione

La comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo di ciascun anno esclusivamente per via telematica, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Tipologie di invio

Gli invii possono essere ordinari, sostitutivi o di annullamento.

Invio ordinario: è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti. È possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati.
Invio sostitutivo: è la comunicazione con la quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico.
Annullamento: è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente trasmessa e acquisita con esito positivo dal sistema telematico. L’annullamento di una comunicazione sostitutiva determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.

Caratteristiche tecniche:

• L’applicazione consente, agli amministratori di condominio, di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effetuati sulle parti comuni di edifici residenziali nonché i dati relativi all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
• Applicazione è costituita da una gestione strutturata in due tab:
  • Prima tab:
    • Indicazione dei dati relativi all’amministratore di condominio (persona fisica o persona non fisica).
    • Indicazione dei dati relativi al condominio.
    • Selezione della tipologia di invio: ordinario, sostitutivo e di annullamento.
    • Indicazione del soggetto che assume l’impegno alla trasmissione telematica.
    • Produzione del modello Impegno e Consegna.
  • Seconda tab:
    • Ogni intervento è identificato dal Progressivo intervento.
    • Indicazione di tutti i dati relativi all’intervento.
    • Indicazione dei dati relativi al Condominio/Unità immobiliare.
    • Indicazione di eventuali situazioni particolari.
• Duplice modalità di compilazione:
  • Inserimento dei dati da INPUT;
  • Importazione dei dati da un foglio in Excel
• Stampa.

Subito dopo l’acquisto riceverete un'email con tutte le istruzioni per scaricare il file setup.exe e i codici di attivazione del programma.

I dati oggetto di comunicazione possono essere importati da un file di Excel con il pulsante Importa da Excel (clicca qui per scaricare le istruzioni per l'importazione), oppure inseriti manualmente da input.

N.B. L'importazione delle spese da file Excel è possibile tramite tracciato predisposto GBsoftware, all'interno del software troverete un pulsante per scaricare il TRACCIATO di esempio in formato excel (clicca qui per scaricare il tracciato).

Se sei già in possesso di altri Software Integrato GB o Contabilità GB cliccando sul pulsante Importa vengono ripresi in automatico i dati dalle registrazioni contabili. Così facendo l'utente vede infatti il riepilogo di tutte le fatture di spesa selezionabili.

Soggetto obbligato o intermediario

• L’invio del file può essere effettuato direttamente dall'amministratore di condominio, utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline in relazione ai requisiti da essi posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni. Al fine della trasmissione telematica devono essere utilizzati i prodotti software di controllo resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate;
• può essere effettuato da un soggetto terzo (detto “intermediario”) abilitato ad Entratel designandolo “responsabile o incaricato del trattamento dei dati” ed impartendo loro le necessarie istruzioni, così come previsto dagli articoli 29 e 30 del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196.

Gli archivi contenenti le comunicazioni da trasmettere tramite il servizio telematico dovranno avere dimensioni non superiori ai 3 MegaByte.

Avvenuto l’invio è possibile controllare l’esito direttamente dai simboli che appariranno nella procedura e tramite la ricevuta disponibile in pdf. Nel caso in cui ci siano degli errori, l’applicazione permette di visualizzare le sole righe che hanno generato l’errore, per poi ritrasmetterle una volta corrette.

Il software può essere acquistato singolarmente e si integra perfettamente con tutti gli altri software GB.

Requisiti di Sistema

Prima di far partire l'installazione, assicurarsi che il Pc in uso abbia i requisiti minimi necessari per il funzionamento della piattaforma.

Requisiti Minimi Server

• Sistema operativo: Windows 10 Professional o superiore, Windows Server 2012 o superiore
• Processore: Intel Core i3, i5, i7, Intel Xeon
• Ram: 8 Gb
• Rete: Lan con cavo 100/1000 Mbps

Requisiti Minimi Client

• Sistema operativo: Windows 10 Professional o superiore
• Processore: Intel Core i3, i5, i7 o equivalente
• Ram: 8 Gb
• Rete: Lan con cavo 100/1000 Mbps

Il Software è monoutenza installabile su un solo computer.

Ti ricordiamo che si integra perfettamente con tutti gli altri Software GB, infatti sfruttando l'integrazione con le registrazioni contabili, consentirà ai possessori di "Software GB INTEGRATO Commercialisti" e GB Contabilità per Aziende e Professionisti e GB Contabilità per Commercialisti di svolgere il nuovo adempimento completamente in autonomia.

Software GB per l'invio delle spese edilizie condominiali da parte degli amministratori di condominio scadenza 16 marzo di ogni anno - Assistenza inclusa

Il Software consente di inserire i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, sostenute nell'anno precedente e il contestuale invio all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo.

Attenzione: i dati relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni condominiali, effettuati nel 2023, possono essere inviati fino al 4 aprile 2024.

Configurazione per un numero massimo di 30 Condomìni con Assistenza inclusa.

A partire dall’anno d’imposta 2016, gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, che ricevono fatture relative a spese per interventi di ristrutturazione su parti comuni di edifici residenziali, sono tenuti a comunicare i dati contenuti nelle stesse all’Agenzia delle entrate in via telematica, entro 16 marzo di ciascun anno.

La comunicazione deve contenere:

• l’ammontare delle spese di ristrutturazione sostenute nell’anno precedente
• l’indicazione dei dati dell’amministratore di condominio
• i dati dei condomini
   

Chi è tenuto alla presentazione della comunicazione?

Gli amministratori di condominio con riferimento a spese per il recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuate sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile ad oggetto di ristrutturazione, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ad esse.

Modalità e termini di trasmissione

La comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo di ciascun anno esclusivamente per via telematica, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Tipologie di invio

Gli invii possono essere ordinari, sostitutivi o di annullamento.

Invio ordinario: è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti. È possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati.
Invio sostitutivo: è la comunicazione con la quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico.
Annullamento: è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente trasmessa e acquisita con esito positivo dal sistema telematico. L’annullamento di una comunicazione sostitutiva determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.

Caratteristiche tecniche:

• L’applicazione consente, agli amministratori di condominio, di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effetuati sulle parti comuni di edifici residenziali nonché i dati relativi all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo di parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
• Applicazione è costituita da una gestione strutturata in due tab:
  • Prima tab:
    • Indicazione dei dati relativi all’amministratore di condominio (persona fisica o persona non fisica).
    • Indicazione dei dati relativi al condominio.
    • Selezione della tipologia di invio: ordinario, sostitutivo e di annullamento.
    • Indicazione del soggetto che assume l’impegno alla trasmissione telematica.
    • Produzione del modello Impegno e Consegna.
  • Seconda tab:
    • Ogni intervento è identificato dal Progressivo intervento.
    • Indicazione di tutti i dati relativi all’intervento.
    • Indicazione dei dati relativi al Condominio/Unità immobiliare.
    • Indicazione di eventuali situazioni particolari.
• Duplice modalità di compilazione:
  • Inserimento dei dati da INPUT;
  • Importazione dei dati da un foglio in Excel
• Stampa.

Subito dopo l’acquisto riceverete un'email con tutte le istruzioni per scaricare il file setup.exe e i codici di attivazione del programma.

I dati oggetto di comunicazione possono essere importati da un file di Excel con il pulsante Importa da Excel (clicca qui per scaricare le istruzioni per l'importazione), oppure inseriti manualmente da input.

N.B. L'importazione delle spese da file Excel è possibile tramite tracciato predisposto GBsoftware, all'interno del software troverete un pulsante per scaricare il TRACCIATO di esempio in formato excel (clicca qui per scaricare il tracciato).

Se sei già in possesso di altri Software Integrato GB o Contabilità GB cliccando sul pulsante Importa vengono ripresi in automatico i dati dalle registrazioni contabili. Così facendo l'utente vede infatti il riepilogo di tutte le fatture di spesa selezionabili.

Soggetto obbligato o intermediario

• L’invio del file può essere effettuato direttamente dall'amministratore di condominio, utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline in relazione ai requisiti da essi posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni. Al fine della trasmissione telematica devono essere utilizzati i prodotti software di controllo resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate;
• può essere effettuato da un soggetto terzo (detto “intermediario”) abilitato ad Entratel designandolo “responsabile o incaricato del trattamento dei dati” ed impartendo loro le necessarie istruzioni, così come previsto dagli articoli 29 e 30 del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196.

Gli archivi contenenti le comunicazioni da trasmettere tramite il servizio telematico dovranno avere dimensioni non superiori ai 3 MegaByte.

Avvenuto l’invio è possibile controllare l’esito direttamente dai simboli che appariranno nella procedura e tramite la ricevuta disponibile in pdf. Nel caso in cui ci siano degli errori, l’applicazione permette di visualizzare le sole righe che hanno generato l’errore, per poi ritrasmetterle una volta corrette.

Il software può essere acquistato singolarmente e si integra perfettamente con tutti gli altri software GB.

Requisiti di Sistema

Prima di far partire l'installazione, assicurarsi che il Pc in uso abbia i requisiti minimi necessari per il funzionamento della piattaforma.

Requisiti Minimi Server

• Sistema operativo: Windows 10 Professional o superiore, Windows Server 2012 o superiore
• Processore: Intel Core i3, i5, i7, Intel Xeon
• Ram: 8 Gb
• Rete: Lan con cavo 100/1000 Mbps

Requisiti Minimi Client

• Sistema operativo: Windows 10 Professional o superiore
• Processore: Intel Core i3, i5, i7 o equivalente
• Ram: 8 Gb
• Rete: Lan con cavo 100/1000 Mbps

Il Software è monoutenza installabile su un solo computer.

Ti ricordiamo che si integra perfettamente con tutti gli altri Software GB, infatti sfruttando l'integrazione con le registrazioni contabili, consentirà ai possessori di "Software GB INTEGRATO Commercialisti" e GB Contabilità per Aziende e Professionisti e GB Contabilità per Commercialisti di svolgere il nuovo adempimento completamente in autonomia.

Trattazione semplificata attraverso: domande e risposte, tabelle riassuntive, esempi e casi pratici - Maggioli Editore - Libro cartaceo di 286 pagine

• › amministratori di condominio (geometri, architetti, ragionieri, tributaristi, commercialisti, avvocati, periti ed esperti contabili);
• › avvocati che collaborano con gli studi di amministrazione condominiale per l’approfondimento delle tematiche contabili e per l’attività di recupero crediti;
• › personale contabile e consulenti amministrativi degli studi di amministrazione condominiale.

Principali argomenti

◾ Ripartizione delle spese
◾ I soggetti dei condomini
◾ La conservazione dei registri
◾ Giurisprudenza su contabilità, rendiconto e riparto
◾ Adempimenti fiscali dell’amministratore

Il volume include

Materiali online personalizzabili tra cui:
◾ nota esplicativa sintetica della gestione
◾ fogli di calcolo di supporto alla contabilità

Vincenzo Nasini
Avvocato civilista esperto in diritto immobiliare e in particolare in diritto condominiale, locatizio e contrattualistica immobiliare. Abilitato al patrocinio avanti la Cassazione e le supreme giurisdizioni. È vice presidente nazionale della Confedilizia e presidente dell’Associazione della Proprietà Edilizia di Genova. È Presidente del Foro immobiliare, associazione italiana degli avvocati di diritto immobiliare. È autore di numerosi testi giuridici in materia condominiale e locatizia, collabora con riviste specializzate del settore.
Andrea Cartosio
Dottore tributarista, facente parte dell’Istituto Nazionale Tributaristi, con Studio in Genova, Milano e Ovada. Si occupa di consulenza tributaria e contabile. Autore di numerose pubblicazioni in materia fiscale e in materia di fiscalità immobiliare. Collabora con i maggiori quotidiani economici nazionali. È componente del Coordinamento Tributario di Confedilizia.

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