FOCUS

Guida operativa per amministratori di Roberta Rapicavoli - Maggioli Editore - Libro di carta di 280 pagine, con esempi pratici e risposte a quesiti

In ambito condominiale vengono trattati molteplici dati personali e sono numerosi i dubbi che possono sorgere sulle modalità con cui gestire tali informazioni nel rispetto della normativa in materia di protezione dei dati personali (Regolamento UE 2016/679 e D.Lgs. 196/2003).

Il presente volume, rivolto principalmente agli amministratori di condomìnio e a chi partecipa alla compagine condominiale, si pone l’obiettivo di fornire un quadro completo degli adempimenti da osservare per trattare i dati personali nel rispetto della normativa di settore, con esempi pratici legati alla gestione delle attività di maggior rilievo nel contesto condominiale e risposte ai dubbi più diffusi.

Roberta Rapicavoli Avvocato, Esperto nel settore della Privacy e della Protezione dei dati personali, del Diritto informatico e del Diritto applicato a Internet e alle nuove tecnologie. Svolge da oltre dieci anni attività di Consulenza legale in tali ambiti del Diritto per imprese, enti e professionisti. È Autrice di vari libri dedicati a temi attinenti alla Protezione dei dati personali e si dedica ad attività divulgativa e formativa, pubblicando articoli e approfondimenti su riviste e siti web di settore e partecipando, quale Relatrice e Docente, a eventi e corsi, organizzati in tutto il territorio nazionale, su argomenti relativi alla Protezione dei dati personali e sulle questioni di maggior interesse riguardanti il Rapporto tra diritto e mondo del web e delle nuove tecnologie.

Indice

Pacchetto contenente 2 ebook in pdf: Il riparto delle spese condominiali e L'amministratore di condominio, requisiti e obblighi

Pacchetto contenente 2 ebook in pdf:

1. L'amministratore di condominio: requisiti e obblighi (eBook 2021)
   Guida sulla figura dell'amministratore di condominio, requisiti, obblighi e attribuzioni; pdf di 110 pagine. Aggiornato con le novità sul superbonus 110%
    
2. Il riparto delle spese condominiali (eBook 2018)
   Guida sul corretto riparto delle spese condominiali, utile sia per chi effettua il riparto che per i condòmini, destinatari di quel riparto; 75 pagine in pdf

Indice

Indice L'amministratore di condominio: requisiti e obblighi (eBook 2021)

Premessa
1. I requisiti dell’amministratore
1.1 Requisiti per svolgere l'attività dopo la L. n. 220/2012
1.2 Requisiti di onorabilità
1.3 Requisiti di professionalità
1.4 Requisiti per chi esercita l'attività da prima della L. n. 220/2012
1.5 Requisiti per l'amministratore-condòmino
1.6 Amministratore persona giuridica
1.7 Assenza ab origine e perdita dei requisiti
2. Elementi di diritto condominiale
2.1 Le parti comuni
2.2 L'amministratore è mandatario dei condòmini
2.3 Significato di obblighi e di attribuzioni
3. Gli obblighi dell’amministratore
3.1 Nomina e adempimenti contestuali
3.1.1. Comunicazione dei dati, luoghi e tempi per la visione dei registri
3.1.2 Polizza professionale
3.1.3 Indicazione del compenso
3.2 Adempimenti successivi alla nomina
3.2.1 Pubblicità incarico
3.2.2 Apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale
3.2.3 Riscossione forzosa
3.3 Adempimenti alla cessazione dell'incarico
3.3.1 Consegna della documentazione e attività urgenti
4. Attribuzioni dell’amministratore
4.1 Attribuzioni dell'amministratore
4.2 Esecuzione delibere, convocazione assemblea per il rendiconto, osservanza regolamento
4.2.1 Convocazione assemblea per il rendiconto
4.2.2 Esecuzione delibere
4.2.3 Osservanza regolamento
4.3 Uso delle cose comuni e fruizione servizi
4.4 Riscossione contributi ed erogazione spese
4.5 Atti conservativi
4.6 Adempimenti fiscali
4.6.1 Codice fiscale
4.6.2 Quadro AC
4.6.3 Interventi di recupero, riqualificazione energetica, etc.
4.6.4 Risposte a richiesta degli uffici delle imposte
4.6.5 Ritenute d'acconto
4.6.6 Presentazione modello 770
4.6.7 TASI TARI e IMU
4.6.8 TOSAP, ora Canone patrimoniale di concessione, autorizzazione o esposizione pubblicitaria
4.6.9 Redditi derivanti dai beni comuni
4.7 Anagrafe condominiale
4.7.1 Dati sulla sicurezza
4.7.2 Anagrafe condominiale e partecipanti al condominio
4.7.3 Anagrafe condominiale e locazione
4.7.4 Anagrafe condominiale, procedimento
4.8 Registro dei verbali, di nomina e revoca e di contabilità
4.8.1 Registro dei verbali
4.8.2 Registro di nomina e revoca
4.8.3 Registro di contabilità
4.9 Conservazione della documentazione
4.10 Obbligo di consegna attestazione stato dei pagamenti e liti in corso
4.11 Redazione rendiconto
4.11.1 Piano di ripartizione
4.11.2 Preventivo
4.11.3 Registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica
4.11.4 Partita semplice e partita doppia; criterio di cassa e criterio di competenza
4.11.5 Criteri di riparto delle spese
5. Aspetti rilevanti dell’amministrazione di condominio
5.1 Manutenzione straordinaria
5.2 Contratto di appalto
5.2.1 Sicurezza sui luoghi di lavoro e appalti
5.3 Prevenzione incendi
5.4 Amianto
5.5 Impianti comuni
5.5.1 Ascensore
5.5.2 Certificazione di conformità e rispondenza
5.5.3 Impianto di riscaldamento
5.5.4 Impianto idrico
5.5.5 Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)
5.5.6 Barriere architettoniche
5.5.7 Banda larga
5.6 Legge dati personali
5.7 Rapporti con soggetti diversi dal proprietario: cenni
5.7.1 Amministratore e locatario
5.7.2 Amministratore e usufruttuario
5.7.3 Amministratore e creditori
5.7.4 Amministratore e dipendenti
5.7.5 Amministratore e consiglio di condominio
5.8 Superbonus
6. Rappresentanza legale e legittimazione processuale
6.1 Rappresentanza legale e legittimazione e processuale attiva
6.1.1 Azioni particolari
6.2 Legittimazione passiva
6.3 Legittimazione processuale autonoma e mediazione civile
6.4 Transazioni
7. La cessazione del rapporto
7.1 Durata e scadenza dell'incarico e prorogatio imperii
7.2 Quando il rapporto finisce male: perdita dei requisiti, revoca e responsabilità
7.2.1 Perdita dei requisiti, rinvio
7.2.2 Revoca
7.2.2.1 Revoca giudiziale (e con preventivo passaggio assembleare)
7.2.3 Responsabilità
7.2.3.1 Responsabilità civile
7.2.3.2 Responsabilità amministrativa e penale

Indice Il riparto delle spese condominiali (eBook 2018)

Guida sulla figura dell'amministratore di condominio, requisiti, obblighi e attribuzioni; pdf di 110 pagine. Aggiornato con le novità sul superbonus 110%

Guida dell'amministratore di condominio: requisiti, obblighi e attribuzioni
Aggiornato con le novità sul superbonus 110% dettate dalla legge di bilancio 2021

• assemblee online
• sospensione termini rendiconti
• superbonus 110%

Il presente scritto, dedicato ai requisiti, agli obblighi ed alle attribuzioni dell'amministratore, ha l'ambizione di offrire un'esposizione sintetica, ma compendiosa della materia, che coniughi la trattazione di questioni giuridiche e la ricerca di soluzioni nei casi dubbi; una trattazione snella che ne consenta l'uso quotidiano, ma al contempo sia completa degli spunti suscettibili di approfondimento; in tal senso, peraltro, non può che esservi un rimando alla lettura integrale dei testi normativi, spesso riportati per estratto (peraltro, ma questo vale più per la normativa di settore - v. Cap.5 – e non per quella codicistica nella quale rientrano le norme sul condominio - le norme sono soggette a continue modifiche, quindi è sempre opportuno un controllo del testo aggiornato).

Non dunque un'esposizione fissa e sistematica dell'intera disciplina condominiale, ma lo studio dei requisiti e degli adempimenti dell'amministratore, dall'inizio alla fine del rapporto, nei più vari momenti della gestione del condominio.

L'esposizione si divide in sette capitoli:

• il primo dedicato ai requisiti per l'esercizio dell'attività contenuti nell'art. 71-bis disp. att. c.c.,
• il secondo dedicato all'esposizione semplificata di alcuni elementi di diritto del condominio utile a facilitare la lettura dei capitoli successivi.
• Il terzo capitolo è dedicato agli obblighi dell'amministratore, come previsti ora dall'art. 1129 c.c. ed a un cenno esemplificativo a quegli obblighi ulteriori non previsti dall'art. 1129 c.c. per la fase iniziale del rapporto (ad es. comunicazione del cambio ai fornitori).
• Il quarto è dedicato alle attribuzioni dell'amministratore oggi previste dall'art. 1130 c.c.
• Mentre il quinto si occupa di aspetti rilevanti dell'esercizio dell'attività: segnatamente, di quegli ulteriori adempimenti previsti dalla normativa, nonché di quegli aspetti di particolare complessità, come l'esecuzione di un contratto di appalto per interventi edili.
• L'opera prosegue con lo studio della rappresentanza legale e della legittimazione processuale (capitolo sesto)
• e, infine, con lo studio della durata e della cessazione del rapporto (in particolare nel caso in cui è) correlata al mancato o non esatto adempimento dell'incarico, dunque della perdita dei requisiti, della revoca, e delle responsabilità giuridiche eventuali.

Si presenta dunque utile per chi per la prima volta si avvicina alla professione, ma anche a chi si pone domande applicative nell'esercizio quotidiano dell'amministrazione condominiale.

Un’ultima annotazione: la revisione del 2021 è aggiornata a molte novità normative; tra queste spiccano quelle condominiali relative all’emergenza da COVID-19: es. su convocazione di assemblee, formazione, rendiconto (l’ambito generale è talmente vasto che non si può che accennare solo a quelle strettamente connesse con l’attività dell’amministratore, rimandando sin d’ora per ciascun adempimento, es. le azioni legali, alla consulenza dell’esperto a seconda della materia, del luogo d’Italia e del periodo di riferimento), alle assemblee on line, al superbonus e all’opzione cessione del credito/sconto in fattura; argomenti di attualissimo interesse, dati i tempi che viviamo all’inizio del 2021, tra una pandemia ancora in vigoroso corso e i tentativi di reazione della legge, del mercato e di buona parte della società, di fare fronte alla devastazione che essa ha portato con sé.

Indice

Premessa
1. I requisiti dell’amministratore
1.1 Requisiti per svolgere l'attività dopo la L. n. 220/2012
1.2 Requisiti di onorabilità
1.3 Requisiti di professionalità
1.4 Requisiti per chi esercita l'attività da prima della L. n. 220/2012
1.5 Requisiti per l'amministratore-condòmino
1.6 Amministratore persona giuridica
1.7 Assenza ab origine e perdita dei requisiti
2. Elementi di diritto condominiale
2.1 Le parti comuni
2.2 L'amministratore è mandatario dei condòmini
2.3 Significato di obblighi e di attribuzioni
3. Gli obblighi dell’amministratore
3.1 Nomina e adempimenti contestuali
3.1.1. Comunicazione dei dati, luoghi e tempi per la visione dei registri
3.1.2 Polizza professionale
3.1.3 Indicazione del compenso
3.2 Adempimenti successivi alla nomina
3.2.1 Pubblicità incarico
3.2.2 Apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale
3.2.3 Riscossione forzosa
3.3 Adempimenti alla cessazione dell'incarico
3.3.1 Consegna della documentazione e attività urgenti
4. Attribuzioni dell’amministratore
4.1 Attribuzioni dell'amministratore
4.2 Esecuzione delibere, convocazione assemblea per il rendiconto, osservanza regolamento
4.2.1 Convocazione assemblea per il rendiconto
4.2.2 Esecuzione delibere
4.2.3 Osservanza regolamento
4.3 Uso delle cose comuni e fruizione servizi
4.4 Riscossione contributi ed erogazione spese
4.5 Atti conservativi
4.6 Adempimenti fiscali
4.6.1 Codice fiscale
4.6.2 Quadro AC
4.6.3 Interventi di recupero, riqualificazione energetica, etc.
4.6.4 Risposte a richiesta degli uffici delle imposte
4.6.5 Ritenute d'acconto
4.6.6 Presentazione modello 770
4.6.7 TASI TARI e IMU
4.6.8 TOSAP, ora Canone patrimoniale di concessione, autorizzazione o esposizione pubblicitaria
4.6.9 Redditi derivanti dai beni comuni
4.7 Anagrafe condominiale
4.7.1 Dati sulla sicurezza
4.7.2 Anagrafe condominiale e partecipanti al condominio
4.7.3 Anagrafe condominiale e locazione
4.7.4 Anagrafe condominiale, procedimento
4.8 Registro dei verbali, di nomina e revoca e di contabilità
4.8.1 Registro dei verbali
4.8.2 Registro di nomina e revoca
4.8.3 Registro di contabilità
4.9 Conservazione della documentazione
4.10 Obbligo di consegna attestazione stato dei pagamenti e liti in corso
4.11 Redazione rendiconto
4.11.1 Piano di ripartizione
4.11.2 Preventivo
4.11.3 Registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica
4.11.4 Partita semplice e partita doppia; criterio di cassa e criterio di competenza
4.11.5 Criteri di riparto delle spese
5. Aspetti rilevanti dell’amministrazione di condominio
5.1 Manutenzione straordinaria
5.2 Contratto di appalto
5.2.1 Sicurezza sui luoghi di lavoro e appalti
5.3 Prevenzione incendi
5.4 Amianto
5.5 Impianti comuni
5.5.1 Ascensore
5.5.2 Certificazione di conformità e rispondenza
5.5.3 Impianto di riscaldamento
5.5.4 Impianto idrico
5.5.5 Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)
5.5.6 Barriere architettoniche
5.5.7 Banda larga
5.6 Legge dati personali
5.7 Rapporti con soggetti diversi dal proprietario: cenni
5.7.1 Amministratore e locatario
5.7.2 Amministratore e usufruttuario
5.7.3 Amministratore e creditori
5.7.4 Amministratore e dipendenti
5.7.5 Amministratore e consiglio di condominio
5.8 Superbonus
6. Rappresentanza legale e legittimazione processuale
6.1 Rappresentanza legale e legittimazione e processuale attiva
6.1.1 Azioni particolari
6.2 Legittimazione passiva
6.3 Legittimazione processuale autonoma e mediazione civile
6.4 Transazioni
7. La cessazione del rapporto
7.1 Durata e scadenza dell'incarico e prorogatio imperii
7.2 Quando il rapporto finisce male: perdita dei requisiti, revoca e responsabilità
7.2.1 Perdita dei requisiti, rinvio
7.2.2 Revoca
7.2.2.1 Revoca giudiziale (e con preventivo passaggio assembleare)
7.2.3 Responsabilità
7.2.3.1 Responsabilità civile
7.2.3.2 Responsabilità amministrativa e penale

Gianfranco Di Rago - Maggioli Editore - 142 pagine

Il recupero delle quote di spesa per la gestione dei beni e dei servizi comuni dai condomini morosi è un problema di stretta attualità e con chiari riflessi pratici nell’attività dell’amministratore di condominio. 

Che fare, allora?

Questo manuale risponde alle necessità del professionista e offre un supporto teorico e pratico su come agire correttamente e con successo per recuperare le quote dei condomini inadempienti e gestire il pagamento dei fornitori.

A testimonianza dell’impronta operativa, sono associati al volume una raccolta di formulari pronti per l’uso e una rassegna di giurisprudenza, essenziale per delineare le strategie più corrette nella messa in pratica delle procedure di recupero.

Alla fine di ogni capitolo sono proposte delle tabelle di sintesi che forniscono “per punti” gli elementi essenziali della trattazione e gli argomenti sono facilmente reperibili grazie all’utile indice analitico per argomenti, posto al termine dell’opera.

Tra i temi trattati nel manuale, si evidenziano in particolare: 
• i ruoli, le competenze e i poteri in capo all’amministratore e all’assemblea; 
• l’individuazione dei soggetti chiamati a partecipare alle spese (dai proprietari agli inquilini, senza dimenticare gli usufruttuari) e i casi particolari (p.es. il decesso di un proprietario); 
• gli strumenti e le modalità per il recupero delle spese in via giudiziale ed extra giudiziale o tramite l’istituto della mediazione; 
• le obbligazioni nei confronti dei fornitori.

Gianfranco Di Rago
Avvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.

Indice

CAPITOLO I – Il fenomeno della morosità condominiale
1.1 Il fenomeno della morosità condominiale
1.2 A cosa servono i contributi condominiali?
1.3 La disciplina delle spese condominiali
1.4 La natura delle obbligazioni condominiali
1.4.1 Obbligazioni interne ed esterne
1.4.2 La posizione della giurisprudenza
1.4.3 Il nuovo art. 63 disp. att. c.c. introdotto dalla legge di riforma del condominio e la posizione della dottrina
In sintesi
CAPITOLO II – Il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea condominiale
2.1 Il ruolo dell’amministratore condominiale
2.1.1 Le attribuzioni dell’amministratore condominiale
2.1.2 Il potere di rappresentanza dell’amministratore condominiale
2.2 Il ruolo del consiglio di condominio
2.3 Il ruolo dell’assemblea condominiale
In sintesi
CAPITOLO III – I soggetti tenuti al versamento dei contributi condominiali
3.1 La proprietà esclusiva dell’immobile e la qualità di condomino
3.2 La comunione dell’unità immobiliare sita in condominio
3.3 Il decesso del condomino
3.4 La vendita dell’immobile di proprietà esclusiva
3.5 L’usufrutto dell’immobile di proprietà esclusiva
3.6 La locazione dell’immobile di proprietà esclusiva
3.7 Il principio dell’apparenza del diritto in ambito condominiale
3.8 La solidarietà nel pagamento degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario
3.9 La solidarietà nel pagamento degli oneri condominiali tra chi vende e chi acquista un’unità immobiliare sita in condominio
3.10 L’importanza dell’anagrafe condominiale
In sintesi
CAPITOLO IV – Il recupero stragiudiziale dei crediti condominiali
4.1 L’invio della lettera di messa in mora
4.2 Gli altri strumenti a disposizione dell’amministratore per il recupero del credito condominiale
4.3 L’intervento del legale nella fase di recupero extragiudiziale del credito
4.4 La sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni
4.5 La prescrizione dei crediti del condominio
4.6 La mediazione (rinvio)
In sintesi
CAPITOLO V – Il recupero giudiziale dei crediti condominiali
5.1 Il recupero giudiziale dei crediti condominiali
5.2 Il decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali
5.3 Bilancio consuntivo o bilancio preventivo?
5.4 L’atto di precetto
5.5 Le diverse forme di esecuzione forzata
5.6 La conversione del pignoramento
5.7 L’art. 30 della legge n. 220/2012
In sintesi
CAPITOLO VI – La mediazione e il recupero dei crediti condominiali
6.1 Che cos’è e come funziona la mediazione?
6.1.1 Le caratteristiche principali della mediazione
6.2 La mediazione delle controversie condominiali
6.3 Chi partecipa alla mediazione?
6.4 La mediazione volontaria
6.5 La mediazione può giocare un proprio ruolo nel recupero dei crediti condominiali?
In sintesi
CAPITOLO VII – Le obbligazioni verso i fornitori del condominio
7.1 I debiti dei condomini verso il condominio e quelli del condominio verso i terzi
7.2 Il fondo speciale per le attività di manutenzione straordinaria e le innovazioni
7.3 Le modalità di recupero forzoso del credito vantato dai fornitori nei confronti del condominio
7.3.1 Il titolo esecutivo
7.3.2 Il pignoramento del conto corrente condominiale
7.3.3 La comunicazione dei dati dei condomini morosi
7.3.4 Le modalità di escussione dei condomini da parte del creditore del condominio
7.3.5 Considerazioni finali
7.4 Morosità dei condomini e distacco dei servizi essenziali: acqua, gas ed energia elettrica
In sintesi
Indice analitico
Contenuti aggiuntivi

Flaviano Peluso (a cura di) - Maggioli Editore - 436 pagine

Con un taglio pratico e operativo, l’opera affronta la complessità della contrattualistica in materia immobiliare, analizzando la portata e le implicazioni delle clausole contenute negli accordi conclusi dalle parti.

Attenzione viene dedicata alle garanzie del venditore e alla disciplina relativa alla vendita di immobili da costruire. Uno specifico capitolo è inoltre dedicato alla figura contrattuale del rent to buy. Completano l’opera la trattazione degli aspetti fiscali della compravendita e delle imposizioni tributarie.

Il volume si caratterizza per l’evidenza dei riferimenti normativi e giurisprudenziali, nonché per l’utilizzo di tabelle riassuntive che supportano il professionista nella comprensione delle questioni più rilevanti e complesse.

Flaviano Peluso (a cura di)
Avvocato in Roma. È professore a contratto di scienze giuridiche medico-legali, presso la facoltà di Medicina dell’Università La Sapienza, di abilità informatiche presso le Facoltà di Economia e Psicologia dell’Università La Sapienza, nonché di informatica ed elaborazione dati presso l’Università della Tuscia. È autore di libri, articoli e note a sentenza nonché curatore di libri in materia di diritto dell’informatica e di informatica forense.

Indice

Capitolo I – Il contratto preliminare
1. Il contratto preliminare e l’evoluzione del principio consensualistico
2. La formazione progressiva del consenso
3. Il contratto preliminare e il preliminare aperto
4. Rapporto tra contratto preliminare e definitivo
4.1. Le tesi sulla natura giuridica del contratto preliminare
4.2. Le teorie sulla causa del contratto preliminare e definitivo
5. Preliminare o definitivo viziati: le interferenze reciproche
6. La forma del contratto preliminare
7. La trascrizione del preliminare
8. Il contratto preliminare e gli altri negozi preparatori: brevi cenni
Riferimenti giurisprudenziali
Capitolo II – L’inadempimento e l’invalidità del contratto preliminare
1. L’inadempimento del contratto preliminare: l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre. Arresti più recenti della giurisprudenza di legittimità
2. Segue: L’inadempimento del contratto preliminare ad effetti anticipati
3. L’inadempimento del contratto preliminare: ulteriori ipotesi
4. L’invalidità del contratto preliminare
5. Segue: L’invalidità del contratto preliminare nelle contrattazioni immobiliari
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo III – Il contratto di compravendita
1. La natura giuridica del contratto di compravendita
2. Gli elementi del contratto di vendita
3. Gli obblighi delle parti ed il contratto definitivo
4. La multiproprietà
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo IV – Le garanzie per il compratore
1. La garanzia di libertà da vincoli e diritti dei terzi
2. Il deposito del prezzo nel conto corrente dedicato del notaio
3. La garanzia per evizione
4. La provenienza donativa degli immobili
5. La garanzia per vizi
6. La garanzia per gli impianti, il consumo energetico e la classificazione
sismica degli edifici. Il super-bonus al 110% nel decreto Rilancio
7. La conformità urbanistica e catastale dei fabbricati
8. La garanzia per le pendenze condominiali e fiscali
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo V – Il diritto di superficie, l’affrancazione dal prezzo massimo di cessione e la trasformazione in proprietà piena nell’edilizia convenzionata
1. Origine e peculiarità del diritto di superficie
2. La disciplina codicistica fra accessione e diritto di superficie
3. Modalità costitutive del diritto di superficie
4. Diritti e obblighi del proprietario del suolo
5. Diritti e obblighi del superficiario
6. L’esigenza abitativa e l’uso massiccio del diritto di superficie da parte della P.A
7. Il diritto di superficie nei piani di edilizia economica e popolare
8. L’alienazione del bene oggetto di diritto di superficie ed il vincolo di prezzo massimo di cessione
9. L’affrancazione dal prezzo massimo di cessione e la trasformazione del diritto di superficie affrancato in proprietà piena
10. L’estinzione del diritto di superficie
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo VI – La compravendita di immobile da costruire
1. La compravendita di immobile da costruire: introduzione al d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122
2. L’ambito soggettivo di applicazione del d.lgs. n. 122/2005: acquirente e costruttore
3. L’ambito oggettivo di applicazione del d.lgs. n. 122/2005: l’immobile da costruire
4. La situazione di crisi
5. La fideiussione: caratteri ed escussione
6. La polizza assicurativa
6.1. Segue: L’applicabilità della disciplina
7. Il contenuto del contratto preliminare
7.1. Il trasferimento degli immobili da costruire: le fattispecie contrattuali (cenni)
8. L’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita
9. La rilevanza della destinazione d’uso dell’immobile: il diritto di prelazione e i limiti alla revocatoria fallimentare
9.1. Il diritto di prelazione
9.2. Esenzioni e limiti alla revocatoria fallimentare
10. Il fondo di solidarietà
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo VII – La disciplina del rent to buy
1. La natura giuridica e gli effetti del rent to buy
2. L’oggetto del contratto e la pubblicità
3. Gli obblighi del concedente e del conduttore
4. Il subingresso nella posizione del conduttore
5. L’inadempimento del conduttore e del concedente
6. Il mancato acquisto del conduttore
7. Il fallimento del concedente e del conduttore
8. Schema di contratto di rent to buy
9. La nuova fattispecie e i contratti tradizionali per realizzare il godimento in funzione della successiva alienazione di immobili
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo VIII – Il trattamento fiscale nella compravendita immobiliare
1. Breve storia sui tributi degli immobili
2. Differenza tra catasto e conservatoria
3. Imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo (breve spiegazione)
4. Differenze in termini di imposte tra privati e imprese
5. Le agevolazioni fiscali di “prima casa” e il criterio del prezzo-valore
6. Le ultime modifiche apportate dalla legge di bilancio 2020 (cenni)
7. Il credito d’imposta e la perdita delle agevolazioni fiscali di “prima casa”
8. Novità e modifiche 2020
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Risoluzioni Agenzia delle Entrate
Capitolo IX – L’imposizione tributaria sugli immobili
1. Il possesso dell’immobile e gli obblighi fiscali
1.1. Aggiornamento alla legge di bilancio 2020
2. Imposta municipale propria o Imposta municipale unica (Imu)
3. La Tasi (Tassa sui servizi indivisibili)
4. La Tari (Tassa sui rifiuti urbani)
5. Imposta sul valore degli immobili situati all’estero (Ivie)
6. I redditi da fabbricati
6.1. La “cedolare secca”
Riferimenti normativi e giurisprudenzialiCapitolo I – Il contratto preliminare
1. Il contratto preliminare e l’evoluzione del principio consensualistico
2. La formazione progressiva del consenso
3. Il contratto preliminare e il preliminare aperto
4. Rapporto tra contratto preliminare e definitivo
4.1. Le tesi sulla natura giuridica del contratto preliminare
4.2. Le teorie sulla causa del contratto preliminare e definitivo
5. Preliminare o definitivo viziati: le interferenze reciproche
6. La forma del contratto preliminare
7. La trascrizione del preliminare
8. Il contratto preliminare e gli altri negozi preparatori: brevi cenni
Riferimenti giurisprudenziali
Capitolo II – L’inadempimento e l’invalidità del contratto preliminare
1. L’inadempimento del contratto preliminare: l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre. Arresti più recenti della giurisprudenza di legittimità
2. Segue: L’inadempimento del contratto preliminare ad effetti anticipati
3. L’inadempimento del contratto preliminare: ulteriori ipotesi
4. L’invalidità del contratto preliminare
5. Segue: L’invalidità del contratto preliminare nelle contrattazioni immobiliari
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo III – Il contratto di compravendita
1. La natura giuridica del contratto di compravendita
2. Gli elementi del contratto di vendita
3. Gli obblighi delle parti ed il contratto definitivo
4. La multiproprietà
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo IV – Le garanzie per il compratore
1. La garanzia di libertà da vincoli e diritti dei terzi
2. Il deposito del prezzo nel conto corrente dedicato del notaio
3. La garanzia per evizione
4. La provenienza donativa degli immobili
5. La garanzia per vizi
6. La garanzia per gli impianti, il consumo energetico e la classificazione
sismica degli edifici. Il super-bonus al 110% nel decreto Rilancio
7. La conformità urbanistica e catastale dei fabbricati
8. La garanzia per le pendenze condominiali e fiscali
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo V – Il diritto di superficie, l’affrancazione dal prezzo massimo di cessione e la trasformazione in proprietà piena nell’edilizia convenzionata
1. Origine e peculiarità del diritto di superficie
2. La disciplina codicistica fra accessione e diritto di superficie
3. Modalità costitutive del diritto di superficie
4. Diritti e obblighi del proprietario del suolo
5. Diritti e obblighi del superficiario
6. L’esigenza abitativa e l’uso massiccio del diritto di superficie da parte della P.A
7. Il diritto di superficie nei piani di edilizia economica e popolare
8. L’alienazione del bene oggetto di diritto di superficie ed il vincolo di prezzo massimo di cessione
9. L’affrancazione dal prezzo massimo di cessione e la trasformazione del diritto di superficie affrancato in proprietà piena
10. L’estinzione del diritto di superficie
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo VI – La compravendita di immobile da costruire
1. La compravendita di immobile da costruire: introduzione al d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122
2. L’ambito soggettivo di applicazione del d.lgs. n. 122/2005: acquirente e costruttore
3. L’ambito oggettivo di applicazione del d.lgs. n. 122/2005: l’immobile da costruire
4. La situazione di crisi
5. La fideiussione: caratteri ed escussione
6. La polizza assicurativa
6.1. Segue: L’applicabilità della disciplina
7. Il contenuto del contratto preliminare
7.1. Il trasferimento degli immobili da costruire: le fattispecie contrattuali (cenni)
8. L’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita
9. La rilevanza della destinazione d’uso dell’immobile: il diritto di prelazione e i limiti alla revocatoria fallimentare
9.1. Il diritto di prelazione
9.2. Esenzioni e limiti alla revocatoria fallimentare
10. Il fondo di solidarietà
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo VII – La disciplina del rent to buy
1. La natura giuridica e gli effetti del rent to buy
2. L’oggetto del contratto e la pubblicità
3. Gli obblighi del concedente e del conduttore
4. Il subingresso nella posizione del conduttore
5. L’inadempimento del conduttore e del concedente
6. Il mancato acquisto del conduttore
7. Il fallimento del concedente e del conduttore
8. Schema di contratto di rent to buy
9. La nuova fattispecie e i contratti tradizionali per realizzare il godimento in funzione della successiva alienazione di immobili
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Capitolo VIII – Il trattamento fiscale nella compravendita immobiliare
1. Breve storia sui tributi degli immobili
2. Differenza tra catasto e conservatoria
3. Imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo (breve spiegazione)
4. Differenze in termini di imposte tra privati e imprese
5. Le agevolazioni fiscali di “prima casa” e il criterio del prezzo-valore
6. Le ultime modifiche apportate dalla legge di bilancio 2020 (cenni)
7. Il credito d’imposta e la perdita delle agevolazioni fiscali di “prima casa”
8. Novità e modifiche 2020
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Risoluzioni Agenzia delle Entrate
Capitolo IX – L’imposizione tributaria sugli immobili
1. Il possesso dell’immobile e gli obblighi fiscali
1.1. Aggiornamento alla legge di bilancio 2020
2. Imposta municipale propria o Imposta municipale unica (Imu)
3. La Tasi (Tassa sui servizi indivisibili)
4. La Tari (Tassa sui rifiuti urbani)
5. Imposta sul valore degli immobili situati all’estero (Ivie)
6. I redditi da fabbricati
6.1. La “cedolare secca”
Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Lisa De Simone, Antonella Donati - Maggioli Editore - 312 pagine

Il libro offre supporto per la gestione del condominio senza amministratore, illustrando al soggetto interessato i vari adempimenti a cui sarà chiamato - da quelli più strettamente pratici a quelli di natura contabile, fiscale e persino attinenti al contenzioso - accompagnando l’esposizione con riferimenti alla normativa di settore, e alle più recenti sentenze della Cassazione in materia, in modo che possa orientarsi agevolmente per intraprendere una corretta amministrazione.

A facilitare il compito, per ogni argomento trattato è presente anche una nutrita serie di risposte a quesiti sulle tematiche di più frequente discussione nel corso delle assemblee. 

Infine - poiché la legge impone all’amministratore anche di curare diversi registri, mettere a punto documenti e inviare e ricevere comunicazioni da parte dei condomini - è
presente nel libro anche un ricco formulario di lettere, verbali, atti e fac-simile (45 in tutto), disponibile anche online, per la compilazione personalizzata e la stampa, assieme alla legislazione più significativa e alla modulistica di più comune utilizzo.

La presente edizione tiene conto del d.l. 16 luglio 2020, n. 76 che ha introdotto novità in tema di ascensori e garantisce l’aggiornamento online fino al 30 novembre.

Lisa De Simone
Esperta in materia legislativa, si occupa anche di giurisprudenza con particolare riguardo all’attività della Corte di cassazione in materia condominiale. Autrice di ebook per il gruppo Maggioli, per il sito Ediltecnico.it segue la normativa edilizia di interesse sia dei professionisti tecnici che dei privati.
Antonella Donati
Giornalista professionista. Nell’ambito della sua attività professionale è specializzata nell’approfondimento e nella divulgazione delle normative riguardanti le tematiche fiscali, con particolare attenzione alle agevolazioni d’imposta per i contribuenti privati e al settore immobiliare. In questo ambito si occupa da tempo specificatamente di problematiche condominiali ed è autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia.

Indice

PARTE I – LA GESTIONE DEI BENI COMUNI
1 Le regole del mandato 
1.1 Il primo rogito 
1.2 Numero di proprietari e obbligo di amministratore 
1.3 Il mandato 
1.3.1 Il codice fiscale del condominio 
1.4 Doveri e poteri  
1.4.1 L’obbligo di rendiconto 
1.4.2 Le verifiche 
1.4.3 Il termine di 180 giorni 
1.4.4 Gli atti regolamentari 
1.5 Le gravi irregolarità 
2 Nomina e revoca dell’amministratore 
2.1 Onorabilità e professionalità 
2.2 Nomina e durata del mandato 
2.3 Mancato raggiungimento della maggioranza 
2.4 Il compenso 
2.5 Revoca e sostituzione 
2.6 Ordinaria e straordinaria amministrazione 
2.6.1 Approvazione del preventivo e nuove bollette 
2.7 Se l’amministratore non si vuol dimettere 
3 La gestione trasparente 
3.1 Il conto corrente obbligatorio 
3.2 L’accesso ai dati di gestione 
3.3 Pagamenti sempre tracciabili 
3.4 L’Anagrafe di condominio 
3.5 Gli inquilini 
3.6 La tutela della privacy  
3.7 I dati sensibili 
3.7.1 Emergenza Covid 
3.7.2 Se si ammala il portiere
4 La ripartizione delle spese 
4.1 L’obbligo di manutenzione 
4.2 La lista dei beni comuni 
4.3 Il decoro architettonico 
4.4 Le esenzioni ai pagamenti previste dal costruttore 
4.5 L’art. 1123 e i principi legali di riparto delle spese 
4.6 La ripartizione delle spese in base all’uso 
4.7 Il lastrico solare 
4.8 Il condominio parziale 
4.9 Esonero dalla spesa per il costruttore 
4.10 Usufrutto 
4.10.1 Le responsabilità nei confronti del condominio 
4.10.2 Immobile assegnato dal giudice 
4.11 Le modifiche al riparto delle spese decise dall’assemblea 
4.12 Le spese urgenti  
4.13 Il rimborso delle spese anticipate dai condomini 
5 L’assemblea 
5.1 I compiti  
5.2 Quorum e corretta costituzione 
5.3 Obbligatorietà delle delibere 
5.4 Convocazione a tutti i proprietari  
5.5 Le deleghe 
5.5.1 In caso di comproprietà 
5.5.2 I rapporti tra delegante e delegato 
5.6 L’invio della convocazione 
5.7 L’ordine del giorno 
5.8 Presidente e segretario 
5.9 La verifica del quorum 
5.10 Il verbale 
6 Maggioranze e delibere 
6.1 Maggioranze semplificate 
6.2 Più facile installare gli ascensori  
6.2.1 … ma solo se sono a norma di disabili? 
6.3 Videsorveglianza a maggioranza semplice  
6.4 Più facile realizzare i parcheggi e installare i pannelli solari 
6.5 Il contratto d’appalto per i lavori 
6.6 Il fondo cassa per i lavori straordinari  
6.7 I contratti di locazione 
6.8 Delibere nulle e annullabili 
6.9 La revoca delle delibere 
6.10 La mediazione obbligatoria 
6.10.1 Tre mesi di tempo per chiudere la lite 
6.11 I costi  
6.12 Tutte le decisioni all’assemblea 
6.13 La dissociazione dalle liti  
7 Regolamenti e divieti 
7.1 Regolamento contrattuale e diritti dei proprietari  
7.2 Regolamento dell’assemblea 
7.3 Diritti sui beni comuni 
7.4 Il limite del pari uso 
7.5 Usucapione di beni comuni  
8 Le tabelle millesimali 
8.1 Le tabelle di proprietà generale 
8.1.1 Le regole per i calcoli 
8.2 I casi di modifica  
8.3 In caso di interventi sugli immobili 
9 I condomini morosi 
9.1 Il decreto ingiuntivo 
9.2 La responsabilità solidale verso i fornitori  
9.3 Le responsabilità tra venditore e acquirente 
9.4 L’attestazione dell’amministratore 
9.5 Liti in corso 
9.6 Riunione di usufrutto e nuda proprietà 
9.7 Acquisto all’asta 
9.8 Gli obblighi dell’amministratore in caso di immobili pignorati  
10 I rapporti di vicinato  
10.1 Nessun coinvolgimento nelle proprietà private 
10.2 L’edilizia libera 
10.3 Fumi, odori, rumori 
10.4 Distanze e vedute 
10.5 Il decoro architettonico 
PARTE II – GLI OBBLIGHI FISCALI
11 Pagamenti e certificazioni 
11.1 Fornitori e ritenute d’acconto 
11.2 La ritenuta del 4% sui contratti d’appalto 
11.3 I casi esclusi 
11.4 No alla doppia ritenuta in caso di ristrutturazione o risparmio energetico 
11.5 Prestazioni soggette a ritenuta del 4% e prestazioni escluse 
11.6 Le scadenze per il versamento del 4% 
12 Manutenzione e detrazioni 
12.1 Manutenzione ordinaria sempre detraibile 
12.2 La manutenzione straordinaria 
12.3 Restauro e risanamento conservativo 
12.4 Ristrutturazione edilizia  
12.5 Box e posti auto 
12.6 L’abbattimento delle barriere architettoniche 
12.7 Le spese accessorie 
12.8 L’IVA sui lavori 
12.9 Il bonus facciate 
12.9.1 Detraibile il nuovo intonaco solo se a risparmio energetico 
12.10 Quando la coibentazione è obbligatoria 
13 Ecobonus, sismabonus e superbonus 110% 
13.1 Interventi e aliquote  
13.2 La comunicazione all’ENEA 
13.3 La cessione del credito 
13.4 Gli adempimenti dei condomini 
13.5 Quando l’amministratore non c’è 
13.6 Il sismabonus 
13.7 La cessione del sismabonus 
13.8 Il bonus verde 
13.9 Le certificazioni 
13.10 Risarcimento dall’amministratore che non effettua i pagamenti corretti 
14 Le dichiarazioni dell’amministratore 
14.1 Il modello 770 semplificato 
14.2 La certificazione dei compensi 
14.3 La comunicazione alle Entrate per le detrazioni 
14.4 La compilazione dei modelli fiscali dell’amministratore 
14.5 I dati da indicare 
14.5.1 La compilazione passo per passo 
14.6 Il pagamento dell’IMU 
QUESITI & RISPOSTE
Accesso agli atti 
Accesso alle proprietà private 
Alberi e giardini 
Amministratore 
Anagrafe di condominio 
Animali 
Antenne telefono 
Antenne tv 
Ascensore 
Assemblea 
Autorizzazioni e divieti 
Balconi 
Barriere architettoniche 
Beni comuni 
Box e posti auto 
Condominio orizzontale 
Cortile e parcheggi 
Decoro architettonico 
Delibere annullabili e delibere nulle 
Diritto di sopraelevazione 
Impianti comuni 
Innovazioni 
Lastrico solare 
Manutenzione 
Morosità 
Oneri fiscali 
Privacy 
Regolamento 
Ripartizione spese 
Risarcimento danni 
Tabelle 
Tetto 
Verbale 
FORMULARIO
Accesso agli atti – Certificazioni 
1 Attestazione relativa a liti pendenti 
2 Attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali 
Accesso agli atti – Richieste 
3 Richiesta certificazione morosità 
4 Richiesta certificazione liti  
5 Richiesta copia documentazione 
6 Richiesta copia estratto conto bancario 
7 Richiesta visione verbali 
Anagrafe di condominio 
8 Comunicazione cessione nuda proprietà ai fini del Registro di anagrafe condominiale 
9 Comunicazione cessione usufrutto ai fini del Registro di anagrafe condominiale 

Massimo Serra (a cura di) - Maggioli Editore - 564 pagine

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale.

Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.

La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.

Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.

L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.

Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.

L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.

Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio.

La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.

Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Indice

Capitolo I – Natura giuridica del condominio
1. Nascita del concetto di condominio
2. La distinzione tra comunione e condominio e la nascita del condominio
3. Le tesi sulla natura giuridica
4. Il dibattito sulla natura giuridica dopo la legge 11 dicembre 2012, n. 220.
Capitolo II – I rapporti tra comunione e condominio
1. Introduzione
2. Nozione e costituzione
2.1. Segue: tipologie
3. Il concetto di quota
3.1. Segue: la disponibilità della quota
4. I diritti. L’uso delle cose comuni
4.1. Segue: le innovazioni e le modifiche in tema di condominio. L’installazione dell’antenna televisiva sul lastrico solare
4.2. Segue: l’indivisibilità. Rinvio
4.3. Segue: l’usucapione
5. Gli obblighi
6. L’assemblea
6.1. Segue: l’impugnazione delle delibere assembleari. Rinvio
7. L’amministratore
8. Il regolamento
9. Le vicende modificative
9.1. La divisione della comunione
9.1.1. Segue: particolari forme di divisione
9.2. Lo scioglimento del condominio
9.2.1. Segue: Il perimento. Rinvio
10. Situazioni immobiliari affini
10.1. La multiproprietà immobiliare (o reale)
10.2. I consorzi di urbanizzazione
10.3. Il c.d. patto tontinario
Giurisprudenza
Capitolo III – La proprietà condominiale
1. Premessa
2. L’articolo di riferimento e la modalità di classificazione
3. L’art. 1117 c.c. Parti comuni dell’edificio
4. Il supercondominio
5. Il condominio parziale
6. I muri condominiali
7. I tetti di copertura ed il lastrico solare di proprietà esclusiva
8. L’uso dei beni condominiali
9. Il regolamento di condominio e la gestione della proprietà (condominiale e non)
Capitolo IV – Il diritto di sopraelevazione
1. Natura giuridica del diritto e oggetto dello stesso
2. I soggetti legittimati all’esercizio: a chi spetta il diritto di sopraelevazione
3. L’indennizzo agli altri condomini: natura giuridica del diritto all’indennizzo
4. Limiti alla sopraelevazione
5. L’estinzione del diritto di sopraelevazione
Capitolo V – La disciplina della videosorveglianza
1. La disciplina ante riforma
2. La riforma del condominio del 2012
3. Gli impianti di videosorveglianza per le parti comuni: le attribuzioni dell’assemblea
4. La procedura da seguire e gli adempimenti dell’amministratore
5. La ripartizione delle spese
6. Casi particolari
7. La tensione tra il rispetto della privacy e le ragioni di sicurezza: l’entrata in vigore del GDPR
8. Le agevolazioni fiscali
Capitolo VI – La disciplina delle spese
1. Il regime della ripartizione delle spese: concetti generali
2. Tipologie di spese
2.1 Spese ordinarie
2.2 Spese straordinarie
2.3 Spese per innovazioni
2.4 Spese di conservazione e spese di uso o di esercizio
3. Le spese con carattere d’urgenza
3.1 Spese anticipate da un singolo condomino (art. 1134 c.c.)
4. La ripartizione delle spese tra soggetti differenti
4.1 Usufruttuario e nudo proprietario
4.2 Venditore e acquirente
4.3 Coniugi separati o divorziati
4.4 Inquilino e proprietario
5. Il criterio legale di ripartizione delle spese
5.1 La ripartizione in base ai millesimi
5.2 La ripartizione in base al maggior utilizzo
5.3 Il criterio dell’uso esclusivo
6. Casi particolari di ripartizione delle spese
6.1 Scale e ascensori (art. 1124 c.c.)
6.2 Manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai (art. 1125 c.c.)
6.3 Lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 c.c.)
7. Le convenzioni in deroga di ripartizione delle spese
8. I condomini morosi
9. Prescrizione delle spese
Capitolo VII – L’Amministratore: nomina, revoca, obblighi, attribuzioni
1. La natura del rapporto che lega l’amministratore al condominio ed ai condòmini
2. Requisiti soggettivi dell’amministratore
3. L’obbligo di nomina dell’amministratore
4. La nomina assembleare
5. La nomina giudiziale
6. La revoca
7. Gli obblighi
8. Le attribuzioni
Indice di giurisprudenza
Capitolo VIII – L’assemblea di condominio
1. Natura e attribuzioni dell’assemblea condominiale
2. Le competenze dell’assemblea e il riparto di funzioni con l’amministratore
3. Il quorum costitutivo ed il quorum deliberativo
4. La convocazione
4.1 Modalità di convocazione dell’assemblea e termini di notificazione
5. Il presidente ed il segretario dell’assemblea
6. Lo svolgimento dell’assemblea e la votazione
7. Il verbale assembleare
8. Soggetti legittimati a partecipare. Delega di condomini
9. La rappresentanza nel super condominio
10. Funzioni ed attribuzioni del consiglio di condominio
Capitolo IX – I vizi della delibera condominiale: l’impugnazione e l’intervento a posteriori dell’assemblea sulla delibera viziata
1. Premessa: le interferenze con l’ortodossa procedura di attuazione della delibera assembleare
2. Considerazioni introduttive sui vizi della delibera assembleare
3. La delibera nulla
4. La delibera annullabile
5. L’impugnazione della delibera viziata: competenza e forma della domanda
6. La mediazione come condizione di procedibilità della domanda di impugnativa
7. Il termine per proporre l’impugnativa e la legittimazione ad impugnare
8. La sospensione dell’esecutività della delibera impugnata
9. I limiti del sindacato del giudice sulla delibera impugnata
10. L’intervento ex post dell’assemblea sulla delibera viziata
Capitolo X – Le tabelle millesimali
1. Nozioni e definizioni generali: quadro normativo di riferimento
2. La revisione delle tabelle
2.1. Procedimento
2.1.1 La mediazione obbligatoria
Indice giurisprudenza e argomenti
Capitolo XI – Le ipotesi di responsabilità nel condominio
Premessa. Il principio di condominialità
1. L’art. 2051 c.c
2. La responsabilità del condominio: natura, profili e focus giurisprudenziale
2.1 Marciapiede ed aree di transito condominiali
2.2 La condotta dei condomini
2.3 Le infiltrazioni
2.4 Appalto di lavori
3. La responsabilità dei singoli condomini
4. La responsabilità degli affittuari
5. La responsabilità di persone incaricate dal condominio
6. La responsabilità dell’Amministratore di condominio
Capitolo XII – Profili di fiscalità del condominio
Introduzione
1. Il condominio e la fiscalità
2. Il condominio sostituto d’imposta
2.1 Le ritenute sui compensi corrisposti per prestazioni di lavoro dipendente e autonomo
2.2 Le ritenute sui corrispettivi corrisposti in dipendenza di contratti d’opera e di appalto
3. La fatturazione elettronica
3.1 Operazioni attive del condominio
3.2 Operazioni passive del condominio
4. Il condominio e gli adempimenti dichiarativi: la comunicazione dati, la certificazione delle spese agevolate, la certificazione unica, i quadri AC e K e il modello 770
4.1 La comunicazione dati e la certificazione delle spese agevolate
4.2 La certificazione Unica
4.3 I quadri AC e K del modello Redditi PF
4.4 Il modello 770
5. Le detrazioni fiscali del condominio
5.1 La cessione del credito d’imposta
5.2 Il credito d’imposta con lo sconto in fattura
5.3 La ristrutturazione edilizia (“bonus ristrutturazioni”)
5.4 Il “bonus mobili”
5.5 La riqualificazione energetica l’“eco bonus”
5.6 Il “sisma bonus”
5.7 Il “bonus verde”
6. I controlli dell’Agenzia delle entrate e il disconoscimento delle detrazioni fiscali
7. Il condominio e l’imposta sul valore aggiunto (Iva)
7.1 L’“energia green” e l’Iva
7.2 L’energia elettrica e l’Iva
7.2 Il gas metano e l’Iva
Capitolo XIII – Le barriere architettoniche
1. Introduzione
2. L’evoluzione del quadro normativo nazionale in tema di barriere architettoniche
3. Approfondimento: la “nozione” di barriere architettoniche
4. Le fonti internazionali: la ratifica della convenzione ONU sui diritti delle persone con disabilità
5. Gli interventi per il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche nel condominio
6. I limiti da rispettare nelle opere innovative
7. L’intervento più impegnativo: l’ascensore
8. La ripartizione delle spese
9. Il contributo statale per le opere
10. Le agevolazioni fiscali
11. Le disabilità fantasma e l’universal design
12. Gli orientamenti giurisprudenziali più recenti
Giurisprudenza
Capitolo XIV – L’ascensore
1. Introduzione e cenni generali
2. L’installazione dell’ascensore: i requisiti, i divieti e le maggioranze richieste per deliberare sulle innovazioni
3. Il regolamento condominiale, la sicurezza, le verifiche e la manutenzione
Capitolo XV – Il riscaldamento
1. La ripartizione delle spese del riscaldamento e i criteri di contabilizzazione
2. Le modifiche degli esistenti criteri legali o convenzionali di riparto delle spese sulle parti comuni
3. Scarsa erogazione di calore e mancato funzionamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato
4. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
4.1 Condizioni per il distacco dall’impianto centralizzato
4.2 Concorso delle spese del rinunziante alle spese
4.3 Regolamento condominiale e distacco
5. La morosità del condomino
6. Riscaldamento e locazione
7. Indice della giurisprudenza
Capitolo XVI – Le aree destinate a parcheggio (tra codice civile e normativa pubblicistica)
1. Introduzione
2. Le fonti: la normativa speciale
3. (segue): il codice civile
4. Il ruolo del regolamento e dell’assemblea
5. Il posto auto condominiale
6. L’utilizzo del cortile condominiale
7. I posteggi a rotazione
8. Parcheggio, servitù e usucapione
9. Il diritto esclusivo
Appendice – Le assemblee di condominio al tempo del coronavirus
1. Assemblea di condominio: come convocarla e svolgerla nel rispetto delle norme Covid-19
2. Cosa cambia nelle “classiche assemblee condominiali”
3. Lo svolgimento della assemblea “anti covid-19”
4. Aspetto acustico
5. La convocazione, il verbale d’assemblea ed i suoi allegati
6. I costi dell’assemblea “fisica”
7. Assemblee da remoto e voto per corrispondenza
8. L’ipotesi delle assemblee “miste” (sistema misto assembleare)
9. Lavori straordinari senza delibera assembleare e prospettive di riforma

Giuseppe Bordolli - Maggioli Editore - 336 pagine

Il presente volume si prefigge l’obiettivo di illustrare, in modo semplice e completo, la disciplina relativa al regolamento di condominio e alle tabelle millesimali e le conclusioni a cui è pervenuta la giurisprudenza più significativa, fornendo una pratica guida per quanti, per ragioni professionali, vogliono avere la piena comprensione della realtà condominiale. L’opera offre una esaustiva trattazione dell’argomento, dedicando, tra gli altri, capitoli specifici a questioni di stretta operatività quotidiana legate al regolamento, come la distinzione tra clausole contrattuali e clausole regolamentari, le parti comuni, le spese condominiali, la limitazione della proprietà esclusiva, immissioni moleste e decoro, sanzioni e risoluzione delle controversie. Al volume è associata, oltre a un dettagliato indice analitico per il facile reperimento delle informazioni, una ricca documentazione online che comprende gli schemi di regolamento condominiale e utili fogli di calcolo Excel per la determinazione delle tabelle millesimali e la relativa relazione di calcolo. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

Gianfranco Di Rago - Maggioli Editore - 204 pagine

Il volume espone e chiarisce le attribuzioni e le modalità di funzionamento dell’assemblea condominiale, tenendo conto delle pronunce giurisprudenziali di merito e di legittimità sopravvenute nel corso degli ultimi anni, proponendosi come un essenziale vademecum praticooperativo per gli amministratori e i condomini, che può comunque risultare utile anche a quegli operatori del diritto che intendano approfondire le varie questioni legate al procedimento di formazione della volontà condominiale. In allegato al volume e reperibile on-line è inoltre riportata una modulistica essenziale aggiornata alle nuove ipotesi introdotte dalla legge n. 220/2012 in tema di assemblea e le massime delle principali pronunce di legittimità citate all’interno del testo. Ulteriore novità è la trattazione del tema, imposto dall’emergenza sanitaria globale e possibile modello futuro, della assemblea in videoconferenza. Si tratta di indicazioni utili per gli amministratori che possono quindi sapere come operare per offrire, a quei condomini che lo chiedano, la possibilità di partecipare da remoto alle assemblee, unitamente e alla pari di quelli presenti in sala. Gianfranco Di Rago Avvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.

Guida operativa per amministratori di condominio con modulistica, nella Fase 2 dell'emergenza sanitaria da Covid-19; eBook in pdf di 56 pagine

Guida operativa per amministratori di condominio con modulistica:

• Assemblee condominiali a distanza
• Gestione della privacy e accesso agli estranei
• Pagamento delle spese condominiali
• Impugnazione delle delibere
• Sanificazione delle parti comuni
• Il ruolo e le responsabilità dell’amministratore

Questa nuovissima guida operativa, aggiornata al d.P.C.M. 26 aprile 2020, fornisce all’amministratore di condominio tutte le indicazioni per la corretta gestione delle attività condominiali nella fase 2 di graduale ripresa dopo l’emergenza sanitaria Covid 19. L’opera affronta diversi argomenti da un punto di vista pratico e procedurale, in particolare:

• L’assemblea di condominio a distanza (criticità, istruzioni per organizzarla, modalità di conduzione, ecc.)
• Il pagamento delle spese di condominio in epoca Covid 19
• Impugnazione delle delibere in epoca Covid 19
• L’uso in sicurezza delle parti comuni da parte dei condomini e per le attività di manutenzione
• La sanificazione delle parti comuni
• La posizione dell’amministratore di condominio (istruzioni generali anti contagio, istruzioni per gli animali domestici, per la raccolta differenziata, istruzioni per i condomini “seconde case”, ecc.)
• Regolazione dell’accesso degli estranei al condominio
• Privacy e Covid 19

Indice

1. L’assemblea condominiale a distanza 
1. L’epidemia di Covid-19 e la dichiarazione dello stato di emergenza 
2. Il divieto di riunione 
3. Gli ostacoli allo svolgimento dell’assemblea a distanza: a) la mancanza di una normativa ad hoc 
4. Gli ostacoli allo svolgimento dell’assemblea a distanza: b) la mancanza di un luogo fisico per lo svolgimento dell’assemblea condominiale 
5. L’assemblea a distanza potrà utilizzarsi anche dopo il periodo emergenziale? 
6. Le difficoltà di tipo pratico e operativo 
7. Le modalità di svolgimento dell’assemblea a distanza 
2. Il pagamento delle spese condominiali in epoca Covid-19 
1. Premessa 
2. Gli obblighi dell’amministratore condominiale 
3. L’obbligo di pagamento delle spese condominiali 
4. Il pagamento delle spese condominiali è dovuto (e possibile) anche durante il periodo emergenziale 
5. Le difficoltà per l’amministratore di precostituirsi il titolo per richiedere il pagamento delle spese da parte dei condomini 
3. L’impugnazione delle delibere assembleari in epoca Covid-19 
1. La sospensione dei termini processuali 
2. Cosa accade alle impugnazioni delle deliberazioni assembleari? 
4. L’uso delle parti comuni condominiali in epoca Covid 19 
1. L’uso delle parti comuni: i limiti 
2. I limiti della normativa anti Covid-19 
3. Coronavirus ed uso delle parti comuni da parte dei condomini 
4. Le aree verdi e le precauzioni nella manutenzione per evitare contagi 
5. Parti comuni e portiere 
5. La sanificazione delle parti comuni 
1. L’impresa di pulizia 
2. Il rapporto con le imprese di pulizia e la sanificazione in epoca coronavirus 
3. L’incarico all’impresa di sanificazione 
4. I requisiti dell’impresa di sanificazione 
5. L’affidamento dell’incarico ad imprese di pulizia e sanificazione non qualificate: il controllo dell’amministratore 
6. Le imprese estere 
7. La sanificazione in assenza di ordinanze comunali 
8. La sanificazione obbligata 
9. La sanificazione delle parti comuni calpestabili 
10. Coronavirus e pulizia delle scale a turno 
6. La posizione dell’amministratore 
1. L’attività in epoca Covid-19 e la c.d. Fase 2 
2. Le indicazioni anti-contagio ai condomini: il ruolo dell’amministratore 
3. Le informazioni generali anti-contagio ai condomini 
4. Le istruzioni per gli animali in condominio 
5. Le istruzioni per la raccolta differenziata 
6. Le istruzioni per i condomini delle “seconde case” 
7. L’accesso degli estranei in condominio 
1. Premessa 
2. La consegna della spesa ai condomini 
3. Le consegna della posta e dei pacchi ai condomini 
4. Le riparazioni urgenti: l’accesso dei tecnici 
5. Il problema dei negozi in ambito condominiale 
6. L’assistenza a un condominio-disabile 
7. Le feste abusive in condominio 
8. Le feste del condomino sul lastrico solare comune 
9. Le feste nei giardini o nei lastrici di proprietà esclusiva 
10. Le possibili violazioni della normativa anti Covid-19 per organizzatori e partecipanti alla festa 
8. La privacy in epoca Covid-19 
1. Premessa 
2. La gestione della privacy in condominio: il ruolo dell’amministratore 
3. I dati trattati dall’amministratore 
4. Condominio e dati sensibili 
5. Covid-19 e dati sanitari dei condomini 
9. Allegati 
1. Convocazione dell’assemblea condominiale da svolgersi esclusivamente in videoconferenza in prima e in seconda convocazione 
2. Convocazione dell’assemblea condominiale in prima e in seconda convocazione con possibilità di partecipazione in videoconferenza