Guida sul corretto riparto delle spese condominiali, utile sia per chi effettua il riparto che per i condòmini, destinatari di quel riparto; 75 pagine in pdf
La materia del riparto delle spese condominiali è una delle più spinose e controverse. Se in condominio si litiga molto, non v'è dubbio che spesso ciò accade per via delle spese; i dubbi sono tanti: chi deve pagare? Cosa? Quando? E, soprattutto, quanto?
La conoscenza delle norme e delle principali sentenze sulla materia da parte di tutti, amministratore e condòmini, consentirebbe certamente una riduzione del contenzioso.
Il presente lavoro vuole essere una guida ad una corretta attività di riparto delle spese condominiali; l'obiettivo estremamente pratico caratterizza così l'intera stesura dell'ebook, il quale è suddiviso in tre parti:
- le prime due, volte e fornire gli strumenti logico-giuridici per eseguire il riparto;
- la terza, contenente la soluzione dei casi concreti più problematici.
Più in particolare, la prima parte è dedicata alle norme essenziali in materia di spese condominiali, propedeutiche a quelle specifiche in materia di riparto: partendo dall'esposizione delle ragioni giuridiche che giustificano l'obbligo di contribuzione delle spese condominiali, individueremo i soggetti obbligati, i modi, i tempi ed i luoghi del pagamento.
Individuati i soggetti cui imputare i pagamenti, è necessario capire secondo quali criteri si deve calcolare la quota loro spettante: la seconda parte del lavoro è dunque dedicata ai criteri di riparto previsti dalla legge, alle modalità per derogarvi nonché agli strumenti, in primis le tabelle millesimali, con cui agiscono i soggetti coinvolti (condominio, assemblea, ma anche, vedremo, singoli condòmini).
Infine, la terza ed ultima parte è dedicata all'attuazione pratica delle norme, cioè al riparto delle singole voci di spesa; in tale parte, premesse le principali nozioni in materia condominiale necessarie al fine di una migliore comprensione del testo, si affrontano i casi concreti più controversi e ricorrenti, dando altresì conto delle soluzioni più recenti e degli orientamenti maggioritari forniti dalla giurisprudenza (segnatamente quella di legittimità).
Il presente ebook, data la destinazione operativa e gli accenni alle principali nozioni sottese, si offre dunque come guida sia per chi effettua il riparto che per i condòmini, destinatari di quel riparto.
Indice
Premessa
1. Elementi in materia di obbligazioni condominiali
1.1 Le spese condominiali quali obbligazioni propter rem
1.2 L'obbligazione propter rem in condominio
1.3 Individuazione dei soggetti obbligati
1.3.1 Obbligazioni condominiali e passaggio di proprietà
1.3.1.1 Cambio di proprietà, opere straordinarie ed imputazione dei pagamenti
1.3.2 Nuda proprietà e usufrutto
1.3.2.1 Diritto di abitazione e diritto d'uso
1.3.3 Locazione
1.3.4 Comproprietà e successione
1.3.5 Fallimento di un condòmino
1.4 Tempi, luogo e imputazione del pagamento
1.4.1 Tempo e termine del pagamento
1.4.2 Luogo del pagamento
1.4.3 Imputazione dei pagamenti
1.4.4 Prescrizione delle quote condominiali
1.5 Spese condominiali e rapporti con i terzi: solidarietà previa escussione dei morosi
1.5.1 Morosità e fondo spese straordinario
1.5.2 Fondo spese condominiale
2. Criteri e strumenti di ripartizione delle spese condominiali
2.1 Criteri di ripartizione delle spese condominiali
2.1.1 Riparto per proporzione al valore della proprietà
2.1.2 Riparto delle spese in base all'uso
2.1.3 Riparto nel condominio parziale
2.1.4 Criteri normativi per casi specifici
2.1.5 Deroga ai criteri generali
2.2 Le tabelle millesimali
2.2.1 Formazione delle tabelle millesimali
2.2.1.1 Tabelle c.d. contrattuali
2.2.1.2 Tabelle c.d. assembleari
2.2.1.3 Tabelle giudiziali
2.2.2 Tabelle millesimali e condominio minimo
2.2.3 Revisione delle tabelle millesimali
2.3 Parametri per la realizzazione delle tabelle
2.4 I soggetti coinvolti nell'attività di riparto delle spese
2.4.1 I tecnici
2.4.2 Amministratore e riparto delle spese
2.4.3 Assemblea e riparto delle spese
2.4.4 Singoli condòmini e riparto delle spese
2.4.5 Consiglio di condominio, revisore contabile e riparto delle spese
2.5 Regolamento di condominio e riparto delle spese
2.6 Rendiconto e riparto delle spese
3. Ripartizione delle spese condominiali nei casi concreti
3.1 Compenso amministratore
3.2 Assicurazione dell'edificio
3.3 Innovazioni
3.3.1 Spese per l'installazione degli ascensori
3.4 Conservazione
3.5 Sostituzione e la manutenzione di scale e ascensori (art. 1124 c.c.)
3.5.1. Pulizia delle scale
3.6 Manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai (art. 1125 c.c.)
3.7 Balconi
3.8 Interventi sui muri
3.9 Facciata
3.10 Lastrici solari e tetti
3.10.1 Lastrici solari ad uso o proprietà esclusiva (art. 1126 c.c.)
3.11 Rifacimento piano di calpestio del cortile
3.12 Verde e alberi condominiali
3.13 Impianto di riscaldamento e consumi
3.14 Impianto idrico e consumi
3.15 Impianto fognario
3.16 Impianto elettrico e consumi
3.17 Spese legali
3.18 Servizi di portierato
3.19 Androne comune
3.20 Spese individuali
3.21 Automazione cancello
3.22 Opere antincendio
3.23 IMU e TOSAP
3.24 Attività fiscali del condominio
3.25 Fondo spese
3.26 Revisore contabile
