Casi concreti, pareri giuridici e orientamenti giurisprudenziali per professionisti e amministratori - data uscita 23/06/2025
L’opera, unica nel suo genere, affronta con taglio pratico, le controversie più frequenti in ambito condominiale e le risposte concrete da parte della giurisprudenza, proponendosi come guida operativa per avvocati, commercialisti, amministratori di condominio, magistrati e tecnici del settore, offrendo un’analisi puntuale delle dinamiche più conflittuali della convivenza condominiale.
Il libro si sviluppa come una raccolta ragionata di casi concreti in materia condominiale, organizzati per argomenti, che riflettono i contrasti più tipici sorti nei condomini italiani. Ogni capitolo è strutturato intorno a domande reali, seguite da risposte puntuali e motivate, corredate da riferimenti normativi e giuridici.
Si apre con un approfondimento sulla riforma del bilancio condominiale non disciplinato, purtroppo, dal diritto positivo ma dal, cosiddetto, diritto del common law evidenziando, quindi, le criticità sulla tenuta della contabilità condominiale tra criterio di cassa, di competenza o mista.
Ampio spazio è dedicato alla figura dell’amministratore, i suoi obblighi, le responsabilità per omessa vigilanza e le ipotesi di revoca giudiziale o per gravi irregolarità. Altri capitoli trattano le delibere assembleari e le condizioni per la loro impugnazione, nonché la gestione dei fondi condominiali e delle spese straordinarie. L’opera analizza, avvalendosi di tabelle esemplificative, gli adempimenti fiscali del condominio, esamina le modalità di redazione del rendiconto condominiale e la mediazione condominiale.
Non manca infine l’analisi di tematiche di forte attualità come il superbonus e le innovazioni edilizie, le agevolazioni in materia di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico.
L’approccio è tecnico ma accessibile, ideale per chi deve risolvere in modo operativo controversie condominiali, anche in sede stragiudiziale o giudiziale.
SALVATORE ALBANESE
Dottore in Legge ha ricoperto incarichi presso l’Agenzia delle Entrate ed il Ministero del Lavoro distinguendosi in attività di contenzioso, accertamento e verifiche fiscali. Già funzionario del
MEF, presso il Reparto Affari Legali del Dipartimento Finanze, è stato relatore in corsi di formazione finanziati con fondi comunitari. Idoneo a dirigente pubblico e giudice tributario, vanta oltre trent’anni di intensa attività editoriale, con pubblicazioni su autorevoli testate.
ROSITA DONZÌ
Dottore Commercialista, Revisore e Mediatore civile e commerciale Svolge incarichi come CTU presso Tribunale di Velletri (RM). Titolare di studio, svolge l’attività di consulente fiscale e societario. Docente nei corsi di formazione svolti per aziende e/o privati. È autrice di numerose pubblicazioni, articoli e guide su riviste qualificate.
Indice
Presentazione di Francesco Caputo
1 I nuovi obblighi contabili posti in essere dalla riforma del condominio
1 La riforma del “bilancio” condominiale tra diritto positivo e diritto del common law
2 La figura dell’amministratore di condominio strettamente legata alla riforma contabile
3 Novità sulla gestione contabile disciplinata dalla riforma del condominio ex legge n. 220/2012
4 Criticità sulla tenuta della contabilità condominiale tra criterio di cassa, di competenza o mista. Quid iuris?
5 La giurisprudenza della Cassazione tra il principio di cassa e principio di competenza
6 La giurisprudenza di merito tra principio di cassa, di competenza e misto
2 Il diritto di accesso ai documenti contabili rectius ai documenti condominiali tenuti presso l’amministratore
1 Definizione e fonte normativa
2 L’accesso ai documenti condominiali
3 Il diritto di avere e l’obbligo di consegnare i documenti condominiali
4 Comportamento illecito dell’amministratore quando si oppone alla visione della documentazione su richiesta del condominio
3 L’accertamento fiscale nei confronti dell’amministratore di condominio
1 Gli strumenti di accertamento
2 L’accertamento fiscale induttivo nei confronti dell’amministratore di condominio
3 I nuovi controlli del fisco attraverso la tecnica dell’intelligenza artificiale
4 Gli obblighi dell’amministratore di condominio a seguito della riforma del bilancio condominiale
1 La riforma del bilancio condominiale
5 Adempimenti fiscali del condominio
1 Codice fiscale del condominio
2 Il condominio in un caso è equiparato ad una società
3 Il condominio è sostituto d’imposta
6 La redazione del rendiconto condominiale
1 Premessa
2 La disciplina normativa
3 Documenti
7 Condominio e comunicazione AdE delle spese sostenute nell’anno precedente
1 Premessa
2 Obbligo
3 In cosa consiste
4 Modalità di trasmissione
5 Come si compila la comunicazione
6 Contenuto e caratteristiche tecniche dei dati della fornitura: struttura della fornitura e sequenza dei record
7 La struttura dei dati
8 Modalità di compilazione
9 Composizione della comunicazione
8 Anagrafe condominiale
1 Premessa
2 L’anagrafe condominiale e relativi profili legislativi
3 Aspetti operativi
4 Cosa deve contenere
5 Come si crea e gestisce il registro anagrafe condominiale
6 Diritto di accesso e regime sanzionatorio
9 La stretta sui Superbonus ed effetti sul condominio
1 Aspetti generali
2 Condomini
3 Edifici da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche
4 Persone fisiche
5 Esclusioni
6 Ambito oggettivo
7 Edifici interessati
8 Immobili vincolati
9 Edificio unifamiliare e immobili funzionalmente indipendenti – Unità strutturali
10 Unità collabenti, unità in corso di costruzione e unità in corso di definizione
11 Ruderi e diruti
12 Interventi agevolabili
13 Interventi trainanti
14 Superbonus e contributi per la ricostruzione
15 Interventi “trainati”
16 Interventi di efficientamento energetico
17 Installazione di impianti solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo
18 Infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
19 Altre spese ammissibili al Superbonus
20 Misura della detrazione spettante
21 Trasferimento inter vivos o mortis causa dell’immobile
22 Cumulabilità con altre agevolazioni
23 Alternative alla fruizione diretta della detrazione: cessione del credito o contributo sotto forma di sconto
24 Adempimenti
25 Il D.L. 39/2024
26 Bonus barriere architettoniche
27 Novità
10 Le agevolazioni in materia di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico
1 Premessa
2 Aspetti generali
3 Soggetti che possono fruire della detrazione
4 Futuro acquirente
5 Lavori eseguiti in proprio
6 Condominio
6.1 Condominio minimo
6.2 Unico proprietario di un intero edificio
6.3 Trasferimento della detrazione
6.4 Vendita dell’immobile
6.5 Trasferimento dell’immobile mortis causa
6.6 Adempimenti e documentazione necessaria per fruire dell’agevolazione
6.7 Tracciabilità del pagamento
6.8 Comunicazione all’Azienda sanitaria locale (ASL) competente nel territorio in cui si svolgono i lavori
6.9 Trasmissione all’ENEA dei dati relativi a interventi di recupero del patrimonio edilizio che comportano risparmio energetico
6.10 Indicazione dei dati nella dichiarazione dei redditi e conservazione della documentazione
6.11 Intestazione dei documenti di spesa
6.12 Limite di detraibilità
6.13 Cumulabilità con altre agevolazioni
7 Interventi che danno diritto alla detrazione
10 Le agevolazioni in materia di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico
8 Lavori necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza
9 Posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune
10 Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche
11 Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi
12 Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla cablatura degli edifici
13 Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati al contenimento dell’inquinamento acustico
14 Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia
15 Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati all’adozione di misure antisismiche
16 Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni di edifici residenziali, finalizzati alla bonifica dall’amianto
17 Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla prevenzione degli infortuni domestici
18 Lavori, su singole unità immobiliari e su parti comuni, finalizzati alla messa a norma degli edifici
19 Altre spese
20 Titoli abilitativi
21 Acquisto di unità immobiliare facente parte di fabbricati interamente ristrutturati
22 Cumulabilità della detrazione con altre agevolazioni
23 Adempimenti e documentazione necessaria per fruire dell’agevolazione
24 Lavori di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione
25 Alternative alla fruizione diretta della detrazione: cessione del credito o contributo sotto forma di sconto
26 Sismabonus
26.1 Cumulabilità della detrazione con i contributi pubblici per la riparazione o ricostruzione di edifici danneggiati da eventi sismici
26.2 Alternative alla fruizione diretta della detrazione: cessione del credito o contributo sotto forma di sconto
26.3 Acquisto di case antisismiche
27 Bonus verde
28 Spese per interventi finalizzati al risparmio energetico – Ecobonus
10 Le agevolazioni in materia di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico
28.1 Soggetti che possono fruire della detrazione
28.2 Alternative alla fruizione diretta della detrazione: cessione del credito o contributo sotto forma di sconto
28.3 Limiti di detraibilità
28.4 Edifici interessati
28.5 Tipologia di interventi ammessi alla detrazione
28.6 Interventi sulle parti comuni di edifici
28.7 Tipologia di spese ammesse alla detrazione
29 Installazione di pannelli solari (Righi E61 – E62 col. 1 cod. 3)
30 Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale
30.1 Tipologia di spese ammesse alla detrazione
31 Acquisto e posa in opera di schermature solari
32 Acquisto e posa in opera di impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (Righi E61 – E62 col. 1 cod. 6)
33 Acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto – Building Automation (Righi E61 – E62 col. 1 cod. 7 e 16)
34 Interventi sull’involucro di parti comuni degli edifici condominiali esistenti
35 Interventi sulle parti comuni di edifici di riqualificazione energetica e misure antisismiche con passaggio ad una o a due classi di rischio inferiore
35.1 Limite di detrazione
35.2 Adempimenti
35.3 Asseverazione da parte di un tecnico abilitato
35.4 Scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati
35.5 Pagamento delle spese mediante bonifico bancario o postale
35.6 Intestazione dei documenti di spesa
35.7 Trasferimento dell’immobile sul quale sono stati eseguiti gli interventi
35.8 Vendita dell’immobile
35.9 Trasferimento dell’immobile mortis causa
35.10 Cumulabilità con altre agevolazioni
35.11 La rateizzazione del beneficio
35.12 Rideterminazione delle rate
35.13 Documentazione da controllare e conservare
11 Riforma Cartabia: il rendiconto condominiale rientra nel procedimento di mediazione
1 Premessa
2 La riforma Cartabia
3 Ulteriori sanzioni
4 Quali novità e cosa cambia per il procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo?
11 Riforma Cartabia: il rendiconto condominiale rientra nel procedimento di mediazione
5 La mediazione demandata dal giudice
6 Mediazione prevista contrattualmente o statutariamente e condizione di procedibilità
7 Durata del procedimento
8 Qual è il procedimento da seguire?
9 Gli incontri di mediazione in modalità telematica
10 La conclusione del procedimento
11 Accordo di mediazione e valore come titolo esecutivo
12 Credito di imposta
13 La mediazione delle liti condominiali
14 Il ruolo dell’amministratore di condominio
15 Mediazione e impugnazione della delibera assembleare che approva il bilancio illegittimo
