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Il commercio di beni usati rappresenta oggi un settore in forte espansione, sostenuto dalla crescita dell’economia circolare e dall’interesse verso modelli di consumo più sostenibili. Tuttavia, l’avvio e la gestione di un negozio dell’usato richiedono una conoscenza approfondita delle regole giuridiche, fiscali e contabili, in particolare in materia di IVA e regime del margine, spesso oggetto di controlli da parte dell’Amministrazione finanziaria.
Questo Mini eBook fornisce una guida operativa e aggiornata per orientarsi nella normativa di riferimento e per gestire correttamente l’attività di commercio di beni usati, sia in fase di avvio sia nella gestione ordinaria. L’opera affronta in modo sistematico gli adempimenti amministrativi, i regimi fiscali applicabili, le modalità di calcolo del margine e gli obblighi contabili e documentali, con esempi pratici e richiami puntuali alla prassi e alla giurisprudenza.
eBook in pdf di 48 pagine
Premessa
Aspetti giuridici, strategici e amministrativi
1.1 Aspetti giuridici (cenni)
1.1.1 L’imprenditore commerciale: disciplina civilistica e tributaria
1.3 Aspetti amministrativi
1.3.1 Apertura partita IVA e iscrizione al VIES
1.3.2 Iscrizione alla Camera di Commercio
1.3.3 Segnalazione Certificata Inizio Attività
1.3.5 Iscrizione INPS
Gestione fiscale
2.1 Fiscalità diretta
2.1.1 Il regime forfetario (cenni)
2.1.2 Il regime semplificato (cenni)
2.1.3 Il regime ordinario (cenni)
2.2 Fiscalità indiretta: il regime del margine
2.2.1 Ambito applicativo
2.2.2 Modalità applicative
Aspetti contabili e documentali
3.1 Gestione contabile e documentale del metodo analitico
3.1.1 Risvolti in dichiarazione IVA: metodo analitico
3.2 Gestione contabile e documentale del metodo globale
3.2.1 Risvolti in dichiarazione IVA: metodo globale
3.3 Gestione contabile e documentale del metodo forfetario
3.3.1 Risvolti in dichiarazione IVA: metodo forfetario
Il file, sviluppato in ambiente Microsoft Excel con estensioni Visual Basic, permette il rapido calcolo del prospetto paga da consegnare mensilmente al lavoratore domestico (colf e badanti) per il 2026.
Aggiornato con CCNL ipotesi rinnovo 2026
Aggiornamenti gratuiti al momento della pubblicazione, da parte dell’INPS, degli importi dei contributi dovuti per l’anno 2026.
Il file consente il calcolo della busta paga secondo il metodo orario ed esegue il riporto automatico dell’orario di lavoro nei giorni del mese e, archiviando la busta paga del mese, ne utilizza i valori per il calcolo trimestrale dei contributi da versare all’Inps tramite la compilazione degli appositi MAV.
Il file produce infine il prospetto CU annuale da consegnare al dipendente a fine anno e un prospetto riepilogativo annuale utile per il riporto dei dati all’anno successivo.
Non viene gestito il TFR che rimane a cura utente. All’interno di Busta Paga Colf troverete inoltre l’intero contratto collettivo nazionale di riferimento per i collaboratori domestici aggiornato e stampabile oltre ai minimi contrattuali dei vari livelli aggiornati e stampabili.
All’interno di Busta Paga Colf troverete inoltre l’intero contratto collettivo nazionale di riferimento per i collaboratori domestici aggiornato e stampabile oltre ai minimi contrattuali dei vari livelli aggiornati e stampabili.
Il file è impostato per gestire un rapporto di lavoro, liberamente duplicabile per la gestione di più rapporti di lavoro relativamente all'anno 2026.
L’applicazione richiede l’inserimento dei seguenti dati:
L’applicazione restituisce:
Gli aggiornamenti del foglio di calcolo verranno forniti per 1 anno dalla data di acquisto.
NOTE: Richiede WinZip, Microsoft Windows Excel 97 o superiori (non funziona su Mac).
Tutte le novità del contratto per Colf, badanti e babysitter.
Aggiornato con nuovi minimi contrattuali in vigore dal 1° gennaio 2026
Nell'ebook in pdf di 76 pagine, tutte le novità, i minimi contrattuali in vigore e il fac-simile di una lettera di assunzione.
Il 28 ottobre 2025 è stato sottoscritto il nuovo Contratto Collettivo Nazionale per colf, badanti e baby sitter, valido dal 1° novembre 2025 al 31 ottobre 2028. Il contratto introduce modifiche significative sia sul piano economico che normativo.
Sul fronte retributivo, l'accordo prevede un incremento strutturale di 100 euro lordi mensili a regime per il livello BS (assistente a persona autosufficiente convivente), con aumenti riproporzionati per tutti gli altri livelli. L'incremento viene erogato in quattro tranche distribuite nel triennio: 40 euro da gennaio 2026, 30 euro da gennaio 2027, 15 euro da gennaio 2028 e ulteriori 15 euro da settembre 2028.
Cambia anche il meccanismo di rivalutazione annuale dei minimi retributivi in base all'indice ISTAT: la percentuale passa dall'80% al 90% del costo della vita, garantendo una maggiore copertura rispetto all'inflazione.
Sul piano dei diritti, il contratto introduce per la prima volta nel settore del lavoro domestico il congedo parentale: entrambi i genitori possono usufruire fino a 4 mesi di astensione dal lavoro, non retribuita, per la cura dei figli. La misura colma un vuoto normativo che fino ad oggi aveva escluso questa categoria di lavoratori.
Vengono ampliati i permessi retribuiti, che ora comprendono esplicitamente le visite mediche documentate, le incombenze legate al rinnovo del permesso di soggiorno e le pratiche di ricongiungimento familiare. Accanto a questi, nascono nuovi permessi specifici (non retribuiti) per l'assistenza continuativa di familiari con gravi disabilità, in linea con quanto previsto dalla Legge 104/1992.
L'indennità mensile per il possesso della certificazione professionale UNI 11766:2019 (rilasciata da Ebincolf) aumenta da 11 a 30 euro mensili, riconoscendo economicamente la qualificazione professionale acquisita.
Restano confermate le agevolazioni fiscali per le famiglie: la deduzione integrale dei contributi previdenziali versati e la detrazione del 19% sullo stipendio della badante per i datori di lavoro con reddito fino a 40.000 euro. Per il 2025 è inoltre in vigore il contributo di 850 euro mensili erogato dall'INPS per l'assunzione di badanti che assistono anziani in condizione di grave disabilità. Confermata anche la riduzione contributiva per chi assume personale per l'assistenza notturna e le agevolazioni per le famiglie con persone non autosufficienti a carico che necessitano di una seconda badante.
Premessa
1. Il rapporto di lavoro
1.1 Diritti e doveri delle parti
1.2 Le tipologie contrattuali
1.3 Il Contratto nazionale e le regole per il periodo di prova
1.4 Le categorie
1.5 I nuovi minimi contrattuali
1.6 Gli scatti biennali
1.7 Indennità per qualificazione professionale
1.8 Le modalità di pagamento della retribuzione
1.9 Il lavoro ripartito
2. Orario di lavoro, festività e straordinari
2.1 La settimana lavorativa
2.2 Le indennità per i sostituti
2.3 Festività e riposi settimanali
2.4 Gli straordinari
3. Ferie e permessi
3.1 Le ferie
3.2 Permessi
3.3 Donne vittime di violenza domestica
3.4 Le assenze non giustificate
4. Malattie, infortuni e maternità
4.1 Indennità e mantenimento del posto di lavoro
4.2 In caso di infortunio
4.3 La maternità
5. L’assunzione
5.1 Gli obblighi formali
5.2 La lettera di assunzione
5.3 Il periodo di prova
5.4 La denuncia del nuovo rapporto di lavoro
5.5 La procedura passo passo
5.6 La dichiarazione di convivenza
5.7 La busta paga
5.8 La Certificazione dei compensi
6. I contributi
6.1 I calcoli
6.2 Discontinue prestazioni notturne di cura alla persona
6.3 Esempi di calcoli
6.4 Le regole in caso di permanenza in servizio per chi ha maturato il diritto alla pensione con quota 103
6.5 I contributi integrativi
6.6 I contributi 2025
6.7 Come pagare
6.8 Quando si versano i contributi
7. La conclusione del rapporto di lavoro
7.1 I termini di preavviso
7.2 Trattamento di fine rapporto
7.3 I contributi per le ferie non fruite
8. Le agevolazioni fiscali per i datori di lavoro
8.1 La deduzione dei contributi
8.2 Detrazione del 19% per lo stipendio delle badanti
8.3 La ripartizione dell’agevolazione
9. Bonus per la badante per gli anziani disabili gravi
9.1 Prestazione a sostegno dell’assistenza domiciliare
9.2 I requisiti per la richiesta
9.3 La destinazione del bonus
Domande & Risposte
Facsimile lettera di assunzione lavoro domestico
Dogane, IVA, accise e strategie di export tra compliance e mercati globali
eBook in pdf di 202 pagine.
Il settore del vino e delle bevande alcoliche opera oggi in un contesto internazionale sempre più complesso, caratterizzato da controlli stringenti, normative in continua evoluzione e mercati altamente competitivi. In questo scenario, la conoscenza approfondita delle regole fiscali e doganali non rappresenta più un mero adempimento, ma un vero e proprio fattore strategico di competitività.
L’ebook “Fiscalità e commercio internazionale del vino e delle bevande alcoliche” offre una guida organica e operativa alla disciplina delle accise, dell’IVA e delle dogane, con particolare attenzione alla pianificazione doganale, alla gestione dei depositi fiscali, alla circolazione intracomunitaria e ai regimi sospensivi.
Ampio spazio è dedicato ai modelli di compliance integrata (AEO, Modello 231, SOAC), analizzati non solo sotto il profilo normativo, ma come strumenti concreti di governance, controllo del rischio e rafforzamento della filiera. L’opera affronta inoltre le principali evoluzioni del mercato, dal vino biologico e naturale ai prodotti dealcolizzati, evidenziandone i riflessi fiscali e operativi.
La parte finale è dedicata all’export dei prodotti alcolici, con un focus specifico sul mercato cinese, oggi strategico per il comparto vitivinicolo italiano, fornendo indicazioni pratiche per affrontare correttamente autorizzazioni, controlli doganali, etichettatura e gestione del rischio.
L’ebook è pensato per:
Prefazione
Sintesi
1. Inquadramento generale e profili fiscali del settore
1.1 Osservazioni generali sul modulo tributario dell’accisa
1.2 Accisa e soggetti passivi
1.3 Accise, circolazione e regime sospensivo
1.4 L’accertamento delle accise: i parametri della quantità e qualità
1.5 Accise e privilegio
1.6 Accise e rimborso
1.7 I prodotti alcolici sottoposti ad accisa e il regime del deposito fiscale
1.8 Prodotti alcolici: la cauzione e le garanzie
1.9 I prodotti alcolici e le scritture contabili telematiche
1.10 Le esenzioni nella disciplina dei prodotti alcolici
1.11 Disposizioni sull’alcole etilico
1.12 Disposizioni sulla birra
1.13 Disposizioni sul vino
1.13.1 Come si misura il vino
1.13.2 Definizione di vino
1.13.3 Il vino dealcolizzato
1.14 Il vino biologico
1.15 Il vino naturale
1.16 Riferimenti normativi non fiscali sul vino
1.17 Disposizioni su bevande fermentate diverse dal vino e dalla birra
1.18 Disposizioni sui prodotti alcolici intermedi
1.19 Le accise e la dogana
1.20 Il perfezionamento attivo
1.21 Il deposito doganale
1.22 Il disciplinare relativo all’autorizzazione di deposito doganale
1.23 MASAF e quadro sinottico trasporto prodotti vitivinicoli
1.24 Quadro normativo unionale degli alcolici
1.25 Considerazioni generali su plastic tax e imballaggi
1.26 Contributo ambientale ed imballaggi
1.27 Cenni al packaging and packaging waste regulation
2. Pianificazione doganale e commercializzazione dei prodotti alcolici: dogane e IVA
2.1 Il linguaggio comune del commercio internazionale: la classificazione doganale
2.2 Fattori trasversali che incidono sulla classificazione
2.3 L’origine preferenziale e gli accordi di libero scambio
2.4 Origine doganale: preferenziale e non preferenziale
2.4.1 Il senso economico dell’origine preferenziale
2.4.2 Gli accordi di libero scambio dell’Unione Europea
2.5 La prova dell’origine: l’esportatore autorizzato e registrato
2.6 L’esportatore autorizzato (EA)
2.7 L’esportatore registrato (REX)
2.8 Il vino e gli accordi preferenziali: casi pratici
2.9 L’interconnessione tra origine, classificazione e valore doganale
2.10 Errori frequenti nella gestione dell’origine
2.11 Schema logico: percorso dell’origine
2.12 Fiere ed esposizioni internazionali: aspetti doganali e fiscali
2.13 L’operazione doganale temporanea
2.14 Lo strumento principale: il carnet ATA
2.15 Fiere intra-UE e spedizioni a fini di esposizione
2.16 Il trattamento IVA delle fiere
2.17 I controlli doganali: focus sulle bevande alcoliche
2.18 Brevi cenni sull’IVA
2.19 L’IVA all’esportazione: non imponibilità, prove e responsabilità dell’operatore
2.20 L’esportazione diretta: il caso tipico dell’azienda vinicola
2.21 Esportazioni triangolari e operazioni indirette
2.22 L’IVA e le accise nei regimi sospensivi
2.23 L’IVA nelle fiere e degustazioni all’estero
2.24 Il plafond IVA per esportatori abituali
2.25 Controlli e responsabilità dell’esportatore
2.26 IVA intracomunitaria
2.27 Contratto di call off stock
2.28 IVA all’importazione
2.29 IVA e commercio elettronico
3. La compliance integrata: MOG, AEO e SOAC
3.1 Il Decreto legislativo 231/2001: le accise e i prodotti alcolici
3.2 Interesse e vantaggio dell’ente
3.3 Reati presupposto
3.4 Audit di valutazione e monitoraggio
3.5 Modello di organizzazione e gestione (MOG)
3.6 Accise, AEO e l’obbligazione doganale
3.7 AEO e obbligazione doganale
3.8 Compliance e risk assessment: tra AEO e responsabilità amministrativa degli enti
3.9 Il soggetto accreditato obbligato SOAC e i prodotti alcolici
3.10 Analisi dei criteri oggettivi del SOAC
3.10.1 Le premesse e la professionalità
3.10.2 L’organizzazione aziendale
3.10.3 La solvibilità
3.10.4 Il monitoraggio e il controllo della filiera
3.10.5 La conformità alle prescrizioni fiscali
3.11 Modifiche legislative all’introduzione del SOAC
4. Export dei prodotti alcolici e mercato cinese
4.1 L’esportazione di vino e alcolici dall’UE alla Cina
4.2 Il punto di partenza: l’autorizzazione a esportare
4.3 La preparazione: etichetta, schede tecniche e voce doganale
4.4 L’arrivo in dogana: il controllo prima della vendita
4.5 L’export lato UE: formalità e compliance interna
4.6 Gli errori da evitare: il tempo perso vale più del dazio
Pacchetto completo contenente un ebook e un foglio di calcolo in excel per il calcolo della busta paga:
Premessa.
1. Il rapporto di lavoro.
1.1 Diritti e doveri delle parti
1.2 Le tipologie contrattuali
1.3 Il nuovo Contratto nazionale e le regole per il periodo di prova.
1.4 Le categorie.
1.5 I nuovi minimi di stipendio.
1.6 Le modalità di pagamento.
1.7 Il lavoro ripartito.
2. Orario di lavoro, festività e straordinari
2.1 La settimana lavorativa.
2.2. Le indennità per i sostituti
2.3 Festività e riposi settimanali
2.4 Gli straordinari
3. Ferie e permessi
3.1 Le ferie.
3.2 Permessi
3.3 Permessi per formazione professionale.
3.4 Donne vittime di violenza domestica.
3.5 Le assenze non giustificate.
4. Malattie, infortuni e maternità.
4.1 Indennità e mantenimento del posto di lavoro.
4.2 In caso di infortunio.
4.3 La maternità.
5. L'assunzione.
5.1 Gli obblighi formali
5.2 La lettera di assunzione.
5.3 Il periodo di prova.
5.4 La denuncia del nuovo rapporto di lavoro.
5.5 La procedura passo passo.
5.6 La dichiarazione di convivenza.
5.7 La busta paga.
5.8 La Certificazione dei compensi
6. I contributi
6.1 I calcoli
6.2 Discontinue prestazioni notturne di cura alla persona
6.3 Esempi di calcoli
6.4 Le regole in caso di permanenza in servizio per chi ha maturato il diritto alla pensione con quota 103
6.5 I contributi integrativi
6.6 I contributi 2024
6.7 Come pagare
6.8 Quando si versano i contributi
7. La conclusione del rapporto di lavoro.
7.1 I termini di preavviso.
7.2 Trattamento di fine rapporto.
7.3 I contributi per le ferie non fruite.
8. Le agevolazioni fiscali per i datori di lavoro.
8.1 La deduzione dei contributi
8.2 Detrazione del 19% per lo stipendio delle badanti
8.3 La ripartizione dell'agevolazione.
DOMANDE&RISPOSTE.
Facsimile lettera di assunzione lavoro domestico.
Foglio di calcolo in excel che consente di calcolare le imposte sull’acquisto della casa e delle sue pertinenze, tenendo conto delle agevolazioni fiscali concesse per le operazioni di acquisto riguardanti la “Prima casa”. Vengono calcolate:
in funzione della natura degli immobili, della tipologia di venditore e dei requisiti del compratore.
Aggiornato a dicembre 2025
Oltre all’acquisto ordinario sono trattate compiutamente anche le compravendite agevolate:
per le quali vengono forniti i requisiti soggettivi e oggettivi, e calcolate le varie imposte applicando le aliquote e le esenzioni opportune.
Tutte le informazioni sono tratte dalla guida dell’Agenzia delle Entrate “Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”, disponibile nel tool mediante link.
Il foglio di calcolo è progettato per funzionare con Microsoft® Excel® dalla versione 2007 in poi;
per il corretto funzionamento del foglio di calcolo è necessario che le Macro siano abilitate e che lo zoom sia impostato al 100%
Una guida completa alle norme in materia di successione che è necessario conoscere per la compilazione della dichiarazione, le agevolazioni di imposta per i soggetti tutelati dalla legittima, e un'ampia ricognizione delle regole relative al passaggio di proprietà degli immobili.
Aggiornato alla Legge n. 182 del 2 dicembre 2025
eBook in pdf di 111 pagine.
Semplificazioni per le successioni e le donazioni e nuove regole a partire dal 2026. Dopo l’introduzione dell’autoliquidazione dell'imposta e la possibilità di rateizzazioni, arrivano ulteriori semplificazioni e norme per favorire la compravendita degli immobili oggetto di donazione. Le novità grazie all’entrata in vigore della Legge 182/2025 “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese”. Il testo riduce anche i termini per la dichiarazione di assenza (da 2 anni a 1 anno) e per la dichiarazione di morte presunta (da 10 anni a 5 anni), in modo da rendere più celeri le pratiche successorie, e semplifica la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità.
Nell’eBook una guida completa alle ultime novità, le regole per la presentazione della dichiarazione on line e in modalità precompilata, un focus sulle modalità di pagamento e sui controlli dell’Agenzia delle Entrate sulle dichiarazioni presentate. Trattati poi 150 casi pratici e presente la normativa civilistica aggiornata.
Premessa
Passaggio dei beni e diritti degli eredi
1.1 L’apertura della successione
1.2 Assenza e morte presunta
1.3 I beni in successione
1.4 La successione legittima
1.5 I gradi di parentela
1.6 Le quote nella successione senza testamento
1.6.1 La successione dell'ex coniuge
1.6.2 Il diritto di abitazione del coniuge o partner superstite
1.6.3 Le tutele per le coppie di fatto in tema di abitazione
1.7 La successione per testamento
1.7.1 Eredi e legatari
1.8 Quota legittima e quota disponibile
Donazioni ed effetti sulla successione
2.1 La donazione come anticipo dell'eredità
2.2 Collazione e imputazione
2.3 L'azione di riduzione
2.3.1 La semplificazione dell'onere probatorio
2.4 La vendita di immobili donati e le tutele per gli acquirenti
2.5 Donazioni ed eliminazione del coacervo
La successione dei beni in comunione
3.1 Il regime patrimoniale tra coniugi e partner
3.2 La data del matrimonio
Eredi e imposte
4.1 Le aliquote di imposta
4.2 L'accettazione tacita dell'eredità e la trascrizione
4.3 La rinuncia all'eredità
4.4 Casi particolari
4.4.1 La rappresentazione
4.4.2 La trasmissione del diritto ad accettare
4.4.3 L'accrescimento
Immobili e diritti reali
5.1 I diritti reali sugli immobili
5.1.1 Usufrutto, uso e abitazione
5.2 I diritti reali sui terreni
5.3 Le servitù
5.4 Casi particolari
5.4.1. Gli immobili rurali
5.4.2. Gli immobili in costruzione
5.5 La base imponibile dei fabbricati
5.6 La base imponibile dei terreni
5.7 I calcoli in presenza di diritti reali di godimento
5.8 Le agevolazioni prima casa
La presentazione della dichiarazione
6.1 Modalità di presentazione
6.2 Termini ordinari e non
6.3 Presentazione in ritardo
6.4 Dichiarazione sostitutiva
Dichiarazione e presentazione del modello
7.1 Il modello
7.1.1 Passività deducibili e familiari a carico
7.2 La dichiarazione precompilata
7.3 Come individuare gli immobili
Il pagamento dell'imposta di successione
8.1 Conteggi e regole
8.2 il pagamento
8.3 Come si paga
8.4 La compilazione del modello F24
8.5 Le sanzioni per il pagamento in ritardo
8.6 Versamento di sanzioni in caso di ravvedimento operoso
8.7 Sanzioni per la dichiarazione infedele
I controlli su dichiarazione e imposte
9.1 Le verifiche su conteggi e pagamenti
9.2 In caso di dichiarazione completamente omessa
9.3 Le sanzioni ridotte
9.4 Le verifiche preventive
Risposte a casi pratici
Glossario
Appendice Normativa
File excel per il calcolo del compenso dell’esperto in crisi di impresa ai sensi dell’art. 25 ter del decreto legislativo 12 gennaio 2019, n.14.
Il decreto legislativo 12 gennaio 2019, n.14 stabilisce altresì le regole per determinare il compenso dell’esperto in percentuale sull'ammontare dell'attivo dell'impresa debitrice secondo alcuni scaglioni e prevedendo specifiche riduzioni e/o maggiorazioni.
Il file consente la determinazione del compenso spettante.
Tool aggiornato a seguito dell'entrata in vigore del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (art. 25-ter del CCII, d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14).
Il file richiede Microsoft excel 2010 o superiore.
FWTP00069
In fase di accreditamento CNDCEC
In collaborazione con


Il corso si propone di affrontare specifiche problematiche relative al bilancio, anche con casi pratici e fogli di lavoro; di coniugare lo svolgimento delle attività di interesse generale e sportive sia con modalità commerciali che non commerciali, trattandone sia l’indicazione negli schemi di bilancio che la fiscalità; di affrontare la verifica dei limiti per lo svolgimento delle attività diverse.
CREDITI: in fase di accreditamento CNDCEC. Solo per la diretta.
1° giornata, 9 MARZO 14.30-17.30
2° giornata, 11 MARZO 14.30-17.30
Richiesto accreditamento CNDCEC solo ed esclusivamente per la visione delle DIRETTE.
Patrizia Sideri
Commercialista e revisore legale in Siena
Roberto Selci
Commercialista e revisore legale in Roma
Giuliano Sinibaldi
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MODALITA’ DI ACCESSO AL CORSO ON LINE
Il corso on line sarà fruibile sia da pc che da dispostivi mobili (smartphone/tablet).
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Prima e durante lo svolgimento del corso on line, sarà attivo dalle ore 8.30 alle ore 13.00 e dalle ore 14.00 alle ore 17.30 il servizio di assistenza.
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La seconda edizione de Il regolamento di condominio e le tabelle millesimali offre un quadro aggiornato, chiaro e operativo su uno degli strumenti più delicati della vita condominiale. Il volume analizza in profondità la natura e la funzione del regolamento – vero e proprio “statuto interno” dell’edificio – e affronta in modo sistematico i criteri di ripartizione delle spese, gli obblighi dei singoli condomini, le limitazioni alle proprietà esclusive e l’uso delle parti comuni.
Questa nuova edizione si arricchisce delle più recenti evoluzioni normative e, soprattutto, dei contributi della giurisprudenza successiva alla riforma del condominio.
Ampio spazio è dedicato alle questioni oggi più controverse: opponibilità delle clausole contrattuali ai terzi acquirenti, limiti alla destinazione d’uso delle unità immobiliari, disciplina delle innovazioni sulle parti comuni, gestione delle immissioni, tutela del decoro architettonico e applicazione delle sanzioni.
Completano il manuale un’analisi aggiornata della disciplina delle tabelle millesimali – alla luce degli interventi delle Sezioni Unite – e un ricco repertorio di casistica pratica, utile per affrontare in modo consapevole i problemi ricorrenti nella gestione condominiale.
PRINCIPALI ARGOMENTI
IL VOLUME INCLUDE
› Foglio Excel per il calcolo delle tabelle
› Selezione di giurisprudenza significativa
› Schema di regolamento condominiale editabile
› Formulario e clausole
Giuseppe Bordolli
Consulente condominialista. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare; è collaboratore delle maggiori riviste di diritto immobiliare. Autore e coautore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e commenti note a sentenza. È collaboratore di Diritto.it e di altri portali giuridici dedicati alle problematiche del settore immobiliare. È coordinatore della collana Condomino.
Introduzione
CAPITOLO I – Definizione e natura giuridica del regolamento
1.1 Premessa: il quadro normativo
1.2 Ambito di applicazione delle norme: condominio, supercondominio, condhotel
1.3 La definizione
1.4 La natura giuridica
1.4.1 Il regolamento come complesso di norme giuridiche: la tesi normativa
1.4.2 Il regolamento come contratto: la tesi contrattualistica
1.4.3 La natura giuridica del regolamento secondo la Cassazione
1.5 Quando il regolamento è obbligatorio
1.6 Quando il regolamento è facoltativo
1.6.1 Regolamento facoltativo in generale
1.6.2 Condominio di due soli partecipanti e regolamento di condominio
1.7 La forma del regolamento: l’obbligo di allegazione al registro dei verbali
CAPITOLO II – Il regolamento assembleare
2.1 L’approvazione del regolamento assembleare: il ruolo del costruttore
2.2 I limiti al potere regolamentare dell’assemblea
2.2.1 Il divieto di modificare i diritti di ciascun condomino attribuiti dalla legge
2.2.2 Le limitazioni al contenuto del regolamento di condominio previste nella prima parte dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c.: i limiti derivanti dagli atti d’acquisto
2.2.3 I limiti derivanti dalle convenzioni
2.3 Le limitazioni al contenuto del regolamento di condominio previste nella seconda parte dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. e nell’art. 72 disp. att. c.c.: le novità dopo la riforma del condominio
2.3.1 Il secondo comma dell’art. 1118 c.c.
2.3.2 Art. 1119 c.c. e scioglimento del condominio: le differenze
2.3.3 Art. 1120 c.c.
2.3.4 Il nuovo art. 1129 c.c.: nomina e formazione dell’amministratore
2.3.4.1 Impugnazione della nomina dell’amministratore senza requisiti
2.3.5 Regolamento e scelta dell’amministratore
2.3.6 Art. 1131 c.c. Le attribuzioni dell’amministratore: le novità
2.3.7 Art. 1132 c.c.
2.3.7.1 Dissenso alla lite tra condomino e condominio
2.3.7.2 Condomino dissenziente e abbandono della lite
2.3.7.3 Dissenso alla lite e causa promossa dall’amministratore nell’ambito delle sue attribuzioni: il problema dell’assenza di una delibera
2.3.7.4 Dissenso alla lite e processo penale
2.4 Art. 63 disp. att. c.c. e clausole del regolamento invalide
2.5 Art. 69 disp. att. c.c.: la revisione delle tabelle millesimali
2.6 Limiti al potere regolamentare ed assemblea
2.6.1 La convocazione dell’assemblea: l’art. 1136, comma 6 c.c. e l’articolo 66 disp. att. c.c.
2.6.2 La sede in cui devono avere luogo le assemblee condominiali
2.6.3 La costituzione e le deliberazioni dell’assemblea: i nuovi quorum
2.6.4 L’intervento in assemblea
2.6.5 Regolamento e art. 67 disp. att. c.c.: la delega
2.6.6 I comproprietari o coeredi di un’unità immobiliare in assemblea
2.6.7 Usufruttuario e nudo proprietario: le novità
2.6.8 La verbalizzazione delle deliberazioni dell’assemblea
2.6.9 Modifica delle disposizioni relative alle impugnazioni della delibera assembleare: l’inderogabilità del nuovo art. 1137 c.c.
2.7 Approvazione e modifica del regolamento assembleare
2.8 La forma del regolamento assembleare e delle eventuali modifiche
2.9 Approvazione e modifica di clausole c.d. di natura contrattuale: la necessaria unanimità dei consensi
2.10 Revisione ed impugnazione ed efficacia del regolamento
CAPITOLO III – Regolamento di origine esterna
3.1 Premessa
3.2 L’accettazione del regolamento
3.3 Mandato al costruttore di redigere il regolamento
3.4 Mancata predisposizione del regolamento da parte del costruttore
3.5 Regolamento esterno e obbligo di rispettare una convenzione urbanistica nata in origine tra costruttore ed autorità comunale
3.6 Vessatorietà delle clausole contrattuali del regolamento che incidono nei confronti dei diritti dei singoli condomini
3.7 L’inderogabilità dell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. e disposizioni contenute nel regolamento contrattuale
CAPITOLO IV – Regolamento e autorità giudiziaria ordinaria
4.1 Mancata formazione del regolamento obbligatorio e ricorso all’autorità giudiziaria
4.2 L’iter per la formazione del regolamento da parte dell’autorità giudiziaria
4.3 Il contenuto del regolamento ex ricorso all’autorità giudiziaria
4.4 Gli effetti della sentenza che impone il regolamento
4.5 La natura volontaria o contenziosa del procedimento
CAPITOLO V – La fondamentale distinzione tra clausole contrattuali e clausole regolamentari
5.1 Premessa
5.2 Clausole regolamentari e loro modifica
5.3 Clausole contrattuali e loro modifica
5.4 Vincolatività delle clausole contrattuali nei confronti dei terzi acquirenti di unità immobiliari e regolamento di condominio: analisi delle possibili soluzioni
5.4.1 Vincolatività delle clausole contrattuali nei confronti dei terzi acquirenti e trascrizione del regolamento
5.4.2 Vincolatività delle clausole contrattuali nei confronti dei terzi acquirenti e accettazione delle clausole mediante richiamo del regolamento negli atti d’acquisto
5.5 Regolamento ed opponibilità di pesi, restrizioni e/o limiti agli aventi causa dal costruttore dell’edificio ovvero ai successivi sub-acquirenti dopo la riforma
5.6 Opponibilità delle clausole del regolamento di natura contrattuale che impongono divieti di determinate destinazioni all’utilizzo delle unità di proprietà esclusiva: le precisazioni della Cassazione
5.7 Opponibilità delle clausole del regolamento di natura contrattuale che impongono divieti di determinate destinazioni all’utilizzo delle unità di proprietà esclusiva: la menzione della clausola nel contratto
5.8 Opponibilità delle clausole del regolamento di natura contrattuale che derogano ai criteri di ripartizione delle spese
5.9 Le modifiche successive
CAPITOLO VI – Regolamento e parti comuni
6.1 Il nuovo articolo 1117 c.c.
6.2 Il titolo contrario
6.3 Destinazione obiettiva di un bene al servizio di una proprietà individuale come titolo contrario
6.3.1 Acquisto della comproprietà per accessione
6.4 Acquisto della comproprietà di cose non comprese nell’art. 1117 c.c. in base a regolamento condominiale
6.5 Riserva di parti condominiali a favore del costruttore
6.6 Regolamento condominiale e servitù a favore e contro parti comuni
6.7 Uso delle cose comuni
6.8 Modifica della cosa comune o innovazione: la distinzione
6.9 Regolamento ed uso delle parti comuni
6.9.1 Limiti alle modalità d’uso delle cose comuni
6.9.2 Regolamento e derogabilità dell’art. 1102 c.c.
6.9.3 Clausole che condizionano le innovazioni sulle cose comuni nell’interesse del singolo ex art. 1102 c.c. alla necessaria autorizzazione dell’assemblea per espressa previsione del regolamento
6.9.4 Allaccio di unità condominiale agli impianti e regolamento
6.9.5 Regolamento ed uso esclusivo di un bene comune a favore di un’unità immobiliare
6.9.6 Opponibilità a terzi acquirenti delle clausole che pongono limiti sulle parti comuni
6.10 Uso delle parti ed impianti comuni e norme del regolamento condominiale: casistica giurisprudenziale
6.10.1 Androne
6.10.2 Androne comune a due edifici limitrofi
6.10.3 Ascensore
6.10.4 Cortile
6.10.5 Parcheggi e divieti del regolamento
6.10.6 Tetto e antenne
6.10.7 Lastrico solare
6.10.8 Scale e pianerottoli
6.10.9 Muro perimetrale, insegne e targhe
6.10.10 Canna fumaria e regolamento
6.10.11 Giardini e gioco per i bambini
6.10.12 Impianto di riscaldamento: il problema del distacco dall’impianto centrale
6.10.13 Le condizioni per il distacco dal riscaldamento centralizzato
6.10.14 Distacco e regolamento
6.10.15 Servizio di portierato e regolamento
6.10.16 Impianto idrico
6.10.17 Il vespaio negli edifici condominiali
6.10.18 Sottotetto
6.10.19 Galleria condominiale e modifica al regolamento
6.10.20 Impianti sportivi
6.10.21 Campo da tennis
6.10.22 Porte in legno e recinzione per il gioco del calcio
6.11 Locali dismessi e regolamento di condominio: la modifica del vincolo di destinazione
CAPITOLO VII – Regolamento e spese
7.1 Premessa
7.2 Delibere condominiali e deroghe ai criteri regolamentari di ripartizione delle spese
7.3 Regolamento ed esonero totale o parziale dalle spese
7.4 Regolamento contrattuale ed esonero dalle spese a favore del costruttore
7.5 Regolamento e ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio in parti uguali
7.5.1 Regolamento e spese per un servizio (riscaldamento, ascensore, ecc.) a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono di un servizio
7.6 Regolamento e ripartizione delle spese relative a beni e impianti comuni: casistica
7.6.1 Acqua potabile
7.6.2 Ascensore
7.6.3 Regolamento di condominio e scale
7.6.4 Androne
7.6.5 Le chiostrine
7.6.6 Lastrico solare ad uso esclusivo e regolamento
7.6.7 Servizio di portierato
7.6.8 Impianto di fognatura
7.6.9 Spese per la tassa comunale di occupazione del suolo pubblico
7.6.10 Spese per bar-ristorante del costruttore e regolamento
7.6.11 Spese per il rifacimento o la riparazione dei muri, che delimitino i giardini di singoli condomini e regolamento
7.6.12 Esclusività e partecipazione nel godimento dei beni: il caso del muro maestro in proprietà esclusiva per regolamento
CAPITOLO VIII – Limitazioni alle proprietà esclusive e regolamento
8.1 Premessa
8.2 Opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole limitative delle proprietà esclusive
8.3 Il contenuto delle clausole che limitano i diritti sulle proprietà esclusive
8.4 Vincoli di destinazione
8.5 Vincoli di destinazione ed elenco di attività espressamente vietate
8.6 Vincoli di destinazione e indicazioni generiche del regolamento
8.7 Vincoli di destinazione e pregiudizi che si intendono colpire
8.7.1 Vincoli di destinazione e menzione di attività vietate e pregiudizi insieme
8.8 Vincoli di destinazione e casistica pratica
8.8.1 Studio medico – ambulatorio – poliambulatorio
8.8.2 Pediatra
8.8.3 Studio dentistico
8.8.4 Ortopedico
8.8.5 Gabinetto medico polispecialistico
8.8.6 Divieto di sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose e gabinetti operatori
8.8.7 Divieti del regolamento e studio medico in una stanza dell’appartamento
8.8.8 La gelateria
8.8.9 La sala giochi in condominio: il problema regolamento di condominio
8.8.10 Il ristorante
8.8.11 Asili nido
8.9 Divieti che riguardano il decoro dell’edificio
8.9.1 Attività di affittacamere
8.9.2 Sexy shop
8.9.3 Pensione “ad ore”
8.9.4 Centro culturale o di pratica religiosa
8.9.5 Altri casi
8.9.6 Bed & breakfast
8.9.7 Casa vacanze in condominio e vincoli del regolamento di condominio
8.9.8 Divieto degli affitti brevi previsto dal regolamento di condominio
8.10 Divieto contrattuale di destinare le abitazioni ad uso diverso
8.11 Limiti all’esecuzione di qualsiasi opera interna nella proprietà esclusiva
8.12 Modifica alle strutture e ai servizi all’interno della proprietà esclusiva: il nuovo articolo 1122 c.c.
8.12.1 Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: il nuovo articolo 1122-bis c.c.
8.13 Divieto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. e regolamento
8.14 Divieto di mutare la destinazione dei locali
8.15 Limitazioni relative ai posteggi di proprietà esclusiva
8.16 Regolamento di condominio ed esecuzione di opere interne previa autorizzazione assembleare
8.17 Divieto di collocare piante sui balconi
8.18 Divieto di stendere i panni
CAPITOLO IX – Immissioni e regolamento
9.1 Premessa
9.2 Immissioni e condominio
9.3 Il concetto di normale tollerabilità
9.4 Immissioni e condizione psicofisica del condomino
9.5 La soglia del rumore
9.6 Divieto di attività rumorose e/o contrarie all’igiene e regolamento di condominio
9.7 Bar e divieti regolamentari
9.8 Immissioni e centrale termica
9.9 Divieto di tenere animali e regolamento: la posizione della Cassazione
9.9.1 Divieto di tenere animali e regolamento: la posizione della giurisprudenza di merito
9.9.2 Divieto di tenere animali e regolamento: le novità dopo la riforma del condominio
9.10 Le reazioni possibili del danneggiato
CAPITOLO X – Decoro e regolamento
10.1 Premessa
10.2 Il concetto di decoro
10.3 Decoro e principi giurisprudenziali
10.4 Casistica pratica in tema di lesione del decoro
10.5 Decoro e regolamento di condominio: i divieti di qualsiasi opera modificatrice dell’originaria facies architettonica dell’edificio
10.6 Divieto di modifica della facciata e opere sulle parti comuni per sopravvenuti necessari adeguamenti di legge richiesti per svolgere attività determinate nella proprietà esclusiva
10.7 Decoro e violazione del regolamento
10.8 Decoro e zanzariere
10.9 Limiti al decoro nel regolamento e protezione da illegittime intrusioni di terzi malintenzionati: le grate
CAPITOLO XI – Sanzioni e regolamento
11.1 Premessa
11.2 Sanzione pecuniaria prevista in regolamento e art. 70 disp. att. c.c.
11.3 La recidiva
11.4 Il procedimento di accertamento e irrogazione della sanzione
11.5 Sospensione dei servizi comuni al condomino moroso
11.6 Ritardato pagamento e penalità
CAPITOLO XII – Regolamento e clausole per la risoluzione delle controversie in modo extragiudiziale
12.1 L’arbitrato nel condominio
12.2 L’atto di compromesso
12.3 La clausola compromissoria
12.4 La composizione “amichevole” della lite condominiale
CAPITOLO XIII – Interpretazione del regolamento
13.1 Premessa
13.2 I criteri per interpretare il regolamento
13.3 L’interpretazione del regolamento da parte dell’assemblea
13.4 L’interpretazione del giudice di merito
13.5 Esempi pratici dell’attività interpretativa del giudice
CAPITOLO XIV – Il rispetto del contenuto del regolamento
14.1 Premessa
14.2 Violazione del regolamento e i possibili rimedi dell’amministratore
14.3 Violazione del regolamento ed accesso dell’amministratore alle parti esclusive con urgenza
14.4 Inosservanza del regolamento e responsabilità dell’amministratore
14.5 La reazione del singolo condomino
14.6 Chi è tenuto a rispettare il regolamento
14.7 Conduttore e regolamento
14.8 Regolamento condominiale e conduttore straniero
14.8.1 Regolamento e conduttore rappresentato da uno Stato straniero
14.8.2 Regolamento e conduttore extracomunitario
14.9 Violazione del regolamento e comodato
14.10 Violazione del regolamento e leasing
14.11 Violazione del regolamento e comune
CAPITOLO XV – Regolamento e condominio atipico
15.1 Supercondominio
15.2 Regolamento e supercondominio
15.3 Regolamento, multiproprietà immobiliare, condhotel
CAPITOLO XVI – Le tabelle millesimali
16.1 L’art. 1123 c.c. in generale
16.2 La diversa convenzione: la deroga ai criteri legali
16.3 Delibere condominiali e deroghe ai criteri regolamentari di ripartizione delle spese
16.3.1 L’intervento delle Sezioni Unite (Cass. n. 9839/2021)
16.4 Il criterio di ripartizione delle spese in millesimi (o indici alternativi)
16.4.1 I valori non espressi in millesimi
16.5 La tabella dei millesimi di proprietà: definizione e funzione
16.6 Mancanza delle tabelle e rifiuto di pagare le spese condominiali
16.7 Approvazione e modifica della tabella di proprietà prima dell’intervento delle Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 18477/2010): il consenso unanime
16.8 L’intervento delle Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 18477/2010)
16.9 Approvazione, revisione e rettifica delle tabelle non contrattuali: la conferma dei principi delle Sezioni Unite
16.9.1 La tipologia di tabelle millesimali: i chiarimenti della Cassazione
16.10 Tabelle e modifica della destinazione d’uso di una unità immobiliare
16.11 Le tabelle “contrattuali”
16.12 Tabelle errate o da modificare e restituzione di somme pagate in eccesso
16.13 Tabelle approvate per facta concludentia
16.14 Ripartizione delle spese pregresse sulla base di tabelle non ancora in vigore
16.15 Autorizzazione assembleare preventiva all’approvazione di modifiche anche modeste alle tabelle millesimali
16.16 Tabella millesimale per la ripartizione delle spese di gestione delle scale e dell’ascensore
16.17 I criteri per la formazione della tabella di proprietà
16.18 Esempi pratici
Indice analitico
Materiali presenti on line
