Gli aspetti civili e fiscali dell’affitto con riscatto e del Rent to buy con tabelle esplicative e con esemplificazioni di carattere pratico; pdf 101 pag.
eBook in pdf di 101 pagine sugli aspetti civili e fiscali dell’affitto con riscatto e del Rent to buy, con tabelle esplicative e con esemplificazioni di carattere pratico, inoltre, nella stessa è stata inserita anche una sintesi delle altre formule contrattuali.
Aggiornato al decreto Sostegni bis (D.l. 73/2021) e alla Legge di Bilancio 2021 (L. 178/2020)
Il settore immobiliare, nel corso dell’ultimo quinquennio ha attraversato un periodo di forte crisi.
E così, al fine di rendere più appetibile l’acquisto degli immobili sono state introdotte delle nuove formule costituite dall’affitto con riscatto e dal Rent to buy, il cui termine sembra uguale ma i contratti presentano delle piccole differenze.
Tali formule continuano ad essere applicate anche nel 2021, anno caratterizzato da una forte crisi dovuta alla pandemia mondiale Covid19.
Si analizza la tipologia dell’affitto con riscatto.
L’affitto con riscatto consiste nella stipula di due contratti, quello della locazione e quello dell’opzione per l’acquisto; il compratore prende in affitto l’immobile pagando un canone più elevato destinato a coprire una quota dell’acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto manifestata alla scadenza. A dire il vero, il contratto di opzione per l’acquisto nel quale è inserito il prezzo per il riscatto è stipulato contestualmente alla locazione. Il contratto di affitto con riscatto presenta dei vantaggi sia per l’inquilino-compratore e sia per il proprietario.
Il compratore che non vuole ricorrere al momento ad un mutuo bancario o che vuole posticipare di accendere il mutuo in un momento successivo e per un importo più basso può valutare la convenienza a ricorrere a tale tipologia contrattuale, anche perché il prezzo di riscatto è predeterminato.
Il locatore può usufruire di un’entrata continua in quanto percepirà un canone più elevato.
Pur se è simile all'affitto con riscatto, il rent to buy, nuovo termine di origine anglosassone, è una tipologia contrattuale anch'essa finalizzata a far acquistare la proprietà dell’immobile.
Si differenzia dall’affitto con riscatto, poiché mediante tale formula il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non è in grado di ottenere un finanziamento bancario.
Mediante la stipula di tale contratto si mira a far acquisire al compratore i requisiti per accedere ad un finanziamento bancario.
È una formula abbastanza flessibile che produce al compratore il vantaggio di usufruire subito del bene in affitto e di rimanere in tale situazione fino a quando non rientra nei parametri per accedere al sistema bancario.
L'elaborato vuole essere una guida di carattere pratico che aiuti il lettore a cercare di comprendere gli aspetti civili e fiscali di questa nuova formula.
La suddetta guida è strutturata con tabelle esplicative e con delle esemplificazioni di carattere pratico; inoltre, nella stessa è stata inserita anche una sintesi delle altre formule contrattuali.
Indice
Premessa
1. Inquadramento giuridico dell'affitto con riscatto e rent to buy
2. Ambito soggettivo
3. Struttura dei contratti
4. Cosa succede se non si esercita l’opzione
5. Vantaggi
6. Regime fiscale
6.1 Fase della locazione concedenti che agiscono in regime d'impresa trattamento ai fini delle imposte sui redditi e IRAP
6.2. IVA regime fiscale della locazione e del riscatto dell'immobile
6.3 Il regime applicabile in caso di opzione di riscatto
6.4 Imposta di registro
6.5 LA NUOVA IMU TASI E TARI
6.6 Il regolamento comunale
6.7 Dichiarazione
6.8 Versamento
6.9 TARI: definizione
7. La cedolare secca
7.1 Soggetti
7.2 Esclusioni
7.3 Ambito oggettivo
7.4 Opzione
7.5 Come si esercita l'opzione
7.6 Contratti non soggetti a registrazione
7.6.1 Gli obblighi di comunicazione dei contratti stipulati dal 1° giugno 2017
7.7 Cosa deve fare il locatore
7.8 Pagamento
7.9 La cedolare secca per le locazioni commerciali
7.10 Il nuovo modello RLI
8. Tassazione ai fini delle imposte dirette
8.1 Contabilità del locatore
8.2 Contabilità del locatario
8.3 La norma di comportamento n. 191
8.4 Fase della locazione disciplina applicabile al locatore che non riveste la qualifica di imprenditore
8.5 Fase del riscatto dell'immobile concedente che non opera nell'esercizio d'impresa
8.6. Disciplina fiscale applicabile al concedente, non imprenditore, in caso di mancato esercizio del diritto di riscatto e di risoluzione per inadempimento
9. Tutela in caso di fallimento
10. Le altre formule
10.1 La locazione con opzione d’acquisto
10.2 La vendita a rate con patto di riservato dominio
10.3 Il contratto di locazione con patto di futura vendita
10.4 Le provvigioni del mediatore
11. Il decreto legge salva banche e la procedura di sfratto
12. Agevolazioni per giovani coppie
13. Conclusioni
14. Esemplificazioni pratiche
14.1 Contratto di affitto con riscatto
14.2 Contratto di opzione per l’acquisto
14.3 Contratto di rent to buy
14.4 Contratto di opzione per l’acquisto con finanziamento bancario
14.5 Contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio
14.6 Contratto di locazione con patto di futura vendita
14.7 Casi pratici
14.7.1 Caso 1
14.7.2 Caso 2
14.7.3 Caso 3
14.8 Fattura per con tratto di affitto con riscatto di immobile strumentale
14.9 Fattura per contratto di affitto con riscatto di immobile ad uso abitativo
14.10 Fattura per contratto di affitto con riscatto di immobile box ad uso abitativo
14.11 Fattura acconto per contratto di affitto con riscatto di immobile ad uso abitativo
14.12 Nota di variazione per mancato esercizio del diritto di riscatto di immobile ad uso abitativo
14.13 Atto d'intimazione di sfratto e di citazione per relativa convalida
