Guida sull'impatto della pandemia sui contratti di locazione, con esempi di lettera di risoluzione, recesso e richiesta di riduzione del canone; pdf 65 p.
L’opera in pdf misura l’impatto dell’evento pandemia COVID-19 (c.d.: “coronavirus”), e delle misure assunte dallo Stato sui contratti di locazione.
Il presente contributo, redatto nell’immediatezza dell’evento e nel corso della fase emergenziale, quindi con ogni limite derivante da eventuali modifiche operate in corso di redazione e pubblicazione, da parte
del legislatore per c.d. “d’urgenza”, vuole fornire una prima guida, utile ad affrontare le tematiche che coinvolgono e coinvolgeranno la materia locatizia, in ordine all’impatto conseguente al lock down, specie in relazione agli obblighi delle parti contraenti. Il testo si completa con esempi di lettere di recesso e risoluzione, nonché di richiesta di riduzione del canone.
Lo sforzo dell’autore si è concentrato sull’applicazione degli istituti esistenti dal diritto positivo al nuovo fenomeno emergenziale covid-19, verificando la possibile estensione analogica con altri tipi di eventi di forza maggiore (guerra e terremoti), aventi parimenti i caratteri dell’imprevedibilità ed inevitabilità e, ciò tanto con rilievo all’adempimento dell’obbligazione primaria di pagamento del canone, quanto sull’istituto del recesso per “gravi motivi” ed alle ricadute sugli altri istituti: indennità di avviamento commerciale (art. 34 L. 392/78) e clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), non senza lesinare suggerimenti teorici e pratici.
Infine, si è ipotizzato di individuare le conseguenze processuali derivanti dall’impatto del fenomeno covid 19 in materia locatizia (procedimenti sommari e rito locatizio), prefigurando le possibili soluzioni al problema, in termini di applicazione degli istituti esistenti, con ogni limite interpretativo derivante dalla novità dei fatti coinvolti e non esistendo nel panorama giurisprudenziale italiano nulla di simile.
Indice
1. Inquadramento generale del problema e gestione dell’emergenza, il Covid-19 ed i rapporti giuridici pendenti
2. I rimedi tradizionali offerti dal diritto positivo: impossibilità sopravvenuta, eccessiva onerosità, riconduzione del contratto ad equità
2.1. La mora del debitore e la perpetuatio obligationis
3. I provvedimenti emergenziali e l’adempimento dell’obbligazione di pagamento dei canoni nei contratti di locazione di immobili urbani
4. Il recesso per “giusta causa” nei contratti di locazione di immobili urbani commerciali
5. Le ricadute processuali dell’inadempimento, le azioni esercitabili ed i rimedi offerti dall’ordinamento
Estratto delle massime di riferimento
- Cassazione civile, Sezione 1^, 26.01.2018, n. 2047
- Cassazione civile, Sezione 2^, 24.4.2009, n. 9816
- Cassazione civile, Sezione 1^, 20.4.1994, n. 3775, in Corriere giur., 1994, p. 566, con nota di Carbone, La buona fede come regola di governo della discrezionalità contrattuale
- Cassazione civile, Sezione 2^, 24.04.2009, n. 9816, in Guida al diritto 2009, 26, p. 52
- Cassazione civile, Sezione 3^, 24.07.2007, n. 16315
Formulario
1. Lettera di recesso del conduttore per “gravi motivi”, inerenti il coronavirus
2. Lettera di richiesta del conduttore sospensione/riduzione pagamento canone, per evento coronavirus
3. Scrittura privata risoluzione anticipata del contratto di locazione
4. Scrittura privata integrativa di modifica del canone
5. Contratto di locazione ex art. 27, L. 392/78 con clausola di forza maggiore
Bibliografia
