Detrazione interessi passivi per ristrutturazione e costruzione dell'abitazione principale

Sulla guida ADE 2026 per i bonus sulle ristruturazioni, tra le altre agevolazioni, vengono spiegate quelle per gli interessi passivi relativi ai mutui contratti per ristrutturare un immobile.

Vediamo tutte le regole per beneficiare dell'agevolazione.

1) Detrazione interessi passivi per le ristrutturazioni: regole generali

È possibile richiedere la detrazione degli interessi passivi sui mutui per le ristrutturazioni se ricorrono le seguenti condizioni:

• il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi,
•  l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori,
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

È possibile usufruire contemporaneamente della detrazione degli interessi per mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale e della detrazione del 50% per le spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili.

La detrazione è inoltre cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale (ma soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi).

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, ad eccezione delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro, per le quali si conserva il

diritto.

Comporta la perdita del diritto alla detrazione, inoltre, la mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa.

In questo caso, il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.

La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga). 

In tal caso, è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi.

Il diritto alla detrazione non viene meno se, per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o non sono stati ultimati nei termini indicati nel provvedimento amministrativo che ha autorizzato la costruzione.

Ferma restando la detraibilità, alle condizioni sopra descritte, il beneficio in questione deve comunque essere rapportato al costo effettivo sostenuto dal contribuente per la costruzione/ristrutturazione dell’immobile e tale adempimento dovrà essere posto in

essere al termine dei lavori.

La detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e, pertanto, gli importi devono essere rapportati alle spese sostenute e documentate.

L’agevolazione, quindi, non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate e qualora, per questi ultimi, negli anni precedenti si è fruito della detrazione è necessario che siano assoggettati a tassazione separata.

2) Detrazione interessi passivi per le ristrutturazioni: che cos'è

L’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef degli interessi passivi, e i relativi oneri accessori, pagati sui mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale.
In particolare, è possibile portare in detrazione il 19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi.

Attenzione al fatto che l’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro. 

In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 euro si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. 

3) Detrazione interessi passivi per le ristrutturazioni: quando spetta

Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati nell’articolo 3, comma 1 - lettera d), del Dpr n. 380/2001.
La detrazione spetta anche per gli interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo e per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.
A tal fine, rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione con la quale il contribuente può anche attestare che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

4) Detrazione interessi passivi per ristrutturazioni: a chi spetta

La detrazione spetta al contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.
A differenza di quanto avviene per gli interessi relativi al mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, per il mutuo acceso per la costruzione dell’abitazione principale la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge.
Per le ristrutturazioni edilizie la detrazione è riconosciuta in presenza di un provvedimento di abilitazione comunale dal quale risulti che l’autorizzazione riguarda i lavori indicati nell’articolo 3, comma 1 - lettera d), del Dpr n. 380/2001.
In mancanza di questa informazione, la detrazione spetta se il contribuente è in possesso di analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile del competente ufficio comunale.
A prescindere dal requisito della dimora abituale, la detrazione spetta anche per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per la costruzione di un immobile costituente unica abitazione di proprietà.

5) Detrazione interessi passivi per ristrutturazioni: documenti necessari

Per avere l’agevolazione il contribuente deve essere in possesso:

• delle quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo
• della copia del contratto di mutuo, dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione
•  della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi stessi.