Affitti brevi: SCIA sopra i due appartamenti

La Manovra 2026 ha previsto una novità secondo la quale è necessaria la partita IVA per chi affitta dal terzo immobile in su.

In particolare viene modificata la precedente norma che prevedeva che l'attività imprenditoria scattasse dal quinto immobile posseduto.

A tale proposito, il Ministero del Turismo, con FAQ ha chiarito che dal terzo immobile utilizzato in locazione breve o turistica è necessaria la SCIA.

Prima di dettagliare il chiarimento rivediamo le regole per gli affitti brevi ricordando innanzitutto che dal 2025 è entrata in vigore la novità del CIN Codice indentificativo nazionale.

Inoltre, sempre in riferimento al decreto attuativo del CIN, sono state previste chiare regole per la sicurezza degli immobili locati.

1) Che cosa si intende per affitti brevi?

Innanzitutto ricordiamo che, l'articolo 4 del DL n. 50 del 2017 prevede che, sono affitti brevi, i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

2) CIN e affitti brevi 2026: tutto invariato

Quest'anno, per gli affitti brevi, non cambia nulla relativamente al CIN, Codice Identificativo Nazionale, introdotto dal DL n. 145 del 2023 per monitorare stanze, appartamenti, edifici destinati alle locazioni brevi e turistiche.

Tutti i gestori, imprenditoriali o meno, devono richiedere il CIN tramite la Banca Dati Strutture Ricettive, messa a punto dal Ministero del Turismo, ed esporlo sia negli spazi concessi in locazione che nei relativi annunci.

Vi sono però alcune differenze rispetto alla gestione da parate del privato o come attività imprenditoriale.

Tutti gli spazi concessi in locazione devono avere dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio ma anche di estintori portatili, da ubicare in posizioni accessibili e visibili, uno ogni 200 metri quadrati, con un minimo di un estintore per piano.

Chi non rispetta le regole minime sulla sicurezza rischia una sanzione che va da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

Attenzione al fatto che, per le unità immobiliari ad uso abitativo, oggetto di locazione utilizzate per affitti brevi o turistici e gestite nelle forme imprenditoriali, le regole e le relative sanzioni per la sicurezza degli impianti sono contenute nella normativa statale e regionale.

3) Affitti brevi imprenditoriali: occorre la SCIA

Per gli affitti imprenditoriali, il Ministero in data 16 gennaio, ha pubblicato una FAQ, che, oltre al rispetto delle regole specifiche sulla sicurezza, prevede che chi concede in affitto più di due appartamenti e, quindi, gestisce un’attività imprenditoriale deve presentare anche la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

La violazione di questo adempimento, in base al DL n. 145 del 2023, è sanzionabile da 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

La faq recentemente pubblica indica nel dettaglio che: Chi concede più di due appartamenti in locazione, deve effettuare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Essa deve essere presentata sia da chi concede in locazione breve più di due appartamenti (ai sensi del DL 50/2017 fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche), sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di due appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni. Infatti, se concedi in locazione (breve e/o turistica) più di due appartamenti, devi presentare la SCIA, ai sensi del comma 8, art. 13-ter, D.L. n. 145/2023, perché, per le finalità di detta norma, rientri nel caso di “presunzione di imprenditorialità” di cui all’art. 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, come modificato dall’ art.1 comma 17 della legge 30 dicembre 2025, n.199 (Legge di bilancio 2026).