Affitti commerciali 2019 prorogati al 2025: spetta la cedolare?

Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia delle Entrate interviene sul seguente questito:

• è possibile applicare la cedolare secca alla proroga del 2025 di un contratto C/1 stipulato prima del 2019?

La risposta delle entrate è negativa, vediamo però il dettaglio del quesito del contribuente e come replica l’Amministrazione finanziaria, con implicazioni operative per consulenti e proprietari.

1) Cedolare secca per affitti commerciali 2019 prorogati al 2025

Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un immobile commerciale categoria C/1 locato con contratto stipulato il 1° agosto 2013.

Alla scadenza naturale del contratto, nel 2019, le parti hanno:

• prorogato il contratto per ulteriori 6 anni;
• esercitato l’opzione per la cedolare secca tramite modello RLI;
• applicato il regime sostitutivo previsto dalla legge di bilancio 2019.

Arrivati al 2025, in occasione di una nuova proroga, il proprietario chiede: È possibile continuare ad applicare la cedolare secca anche alla proroga 2025?

Secondo il contribuente, l’opzione esercitata nel 2019 dovrebbe ritenersi valida anche per la successiva proroga, richiamando l’art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018 e i chiarimenti forniti con la circolare 8/E/2019.

L’art. 1, comma 59, della legge 145/2018 ha introdotto in via transitoria la cedolare secca sugli affitti commerciali, con queste caratteristiche:

• applicabile ai contratti stipulati nel 2019;
• riferita a immobili categoria C/1 (negozi e botteghe);
• superficie non superiore a 600 mq (escluse pertinenze);
• aliquota del 21%;
• applicabile solo se non vi fosse, al 15 ottobre 2018, un contratto in corso tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile.

Si trattava dunque di un regime temporaneo e circoscritto.

Nel 2019 l’Agenzia aveva chiarito che, per evitare disparità di trattamento, si poteva assimilare a “contratto stipulato nel 2019” anche:

• un contratto precedente,
• scaduto naturalmente nel 2019,
• e prorogato nello stesso anno.

Questa assimilazione, però, era limitata all’anno 2019, cioè al periodo di vigenza del regime transitorio.

Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia afferma un principio chiaro: 

• “Conseguentemente […] l’opzione per il regime facoltativo, già fruito in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente, non possa essere validamente esercitata in occasione di ulteriore proroga contrattuale nell’anno 2025.” 

E infine conclude:

“[…] l’Istante non può esercitare l’opzione di accesso al regime, ormai non più vigente, in occasione dell’ulteriore proroga del contratto nell’anno 2025.” 

Nel caso oggetto di interpello:

• il contratto è stato stipulato nel 2013;
• la cedolare è stata esercitata nel 2019 in sede di proroga;
• ma il regime transitorio è ormai esaurito.

Secondo l’Agenzia:

• l’assimilazione tra contratto prorogato nel 2019 e contratto stipulato nel 2019 valeva solo in costanza del regime transitorio;
• nel 2025 non è più vigente la disciplina agevolativa;
• non è possibile esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca.

Di conseguenza, alla proroga del 2025 il contribuente non può continuare ad applicare il regime della cedolare secca.