Locazione immobili e Affitti brevi 2026

Il dossier “Locazione immobili e affitti brevi” raccoglie articoli di approfondimento normativo e fiscale dedicati alla disciplina delle locazioni abitative e commerciali, con particolare attenzione agli adempimenti per proprietari, locatori, inquilini e operatori del settore turistico-immobiliare.

La normativa in materia di locazione presenta numerose variabili: i contratti possono essere a canone libero o concordato, di durata breve o pluriennale, a uso abitativo o commerciale, transitori o per studenti, con tassazione ordinaria ai fini IRPEF oppure tramite cedolare secca come imposta sostitutiva.

Sono inoltre previste agevolazioni fiscali, detrazioni e riduzioni d’imposta sia per i locatori sia per gli inquilini, che rendono necessaria un’attenta valutazione delle scelte contrattuali e fiscali.

Ampio spazio è dedicato alle locazioni brevi, profondamente riformate a partire dalla legge di Bilancio 2024. La normativa ha introdotto il CIN – Codice Identificativo Nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati agli affitti brevi, destinato a sostituire progressivamente i codici comunali e regionali, diventando uno strumento centrale di controllo e tracciabilità del settore, con piena operatività anche negli anni successivi.

La Legge di Bilancio 2026 ha modificato la disciplina fiscale delle locazioni brevi, introducendo un limite più restrittivo per l’applicazione della cedolare secca. In particolare, il regime della cedolare secca sarà applicabile solo se il contribuente concede in locazione breve non più di 2 appartamenti. Nel caso in cui gli appartamenti concessi in locazione breve siano più di 2, l’attività di locazione:

• si presume svolta in forma imprenditoriale,
• indipendentemente dal soggetto che la esercita (persona fisica o altro soggetto).

Pertanto, a seguito delle modifiche introdotte:

• l’aliquota del 21% resta in ogni caso, applicabile al primo immobile;
• al secondo immobile si applica l’aliquota del 26%;
• dal terzo immobile il reddito viene considerato reddito d’impresa.

Dal 2024, inoltre, le principali piattaforme digitali come Airbnb e Booking operano come sostituti d’imposta, con obbligo di trattenere e versare la cedolare secca sui canoni incassati, in base agli accordi con l’Agenzia delle Entrate. Tali obblighi assumono particolare rilievo anche in prospettiva 2026, in considerazione del rafforzamento dei controlli fiscali e dello scambio di dati.

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