Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia per l'imprenditorialità

La legge di bilancio 2026 ha introdotto una novità per le locazioni brevi.

In particolare è stato ridotto a due appartamenti il limite oltre il quale scatta l'imprenditorialità della attività.

In proposito il Commercialisti hanno proposto un recente studio che ha fatto emergere le varie criticità della faccenda soprattuto per le locazioni a cavallo d'anno.

Per il dettaglio del Focus n 1/2026 di ANDC leggi qui.

Per risolvere quindi le problematiche interpretative di questa novità per le locazioni brevi e le varie casistiche, si parla di una norma emendativa alla norma della legge di bilancio da introdurre nel Decreto Milleprorghe in conversione in legge.

1) Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia dell'imprenditorialità

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’art. 4 comma 1 e ss. del DL 24 aprile 2017 n. 50.

Il comma 3-bis della norma prevedeva l’emanazione di un regolamento per stabilire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve “si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa (….), avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.

La disposizione è stata abrogata senza che il regolamento fosse emanato, e sostituita, con l’art. 1 comma 595 della medesima legge, dalla previsione, che a partire dall’anno 2021, della presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale nel caso di destinazione alla locazione breve di oltre 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.

Dal 2026, come sappiamo dalla Legge di Bilancio, il criterio è stato ridotto a due appartamenti.

Numerose le difficoltà interpretative per applicare tale disposizione, ulteriormente aumentate dalla riduzione del limite per l’anno in corso senza una norma transitoria.

L'AIDC con il Focus n. 1/2026 ha interpretato varie crticità e tra quest ha indicato che il momento in cui scatta la presunzione di imprenditorialità è quello in cui si supera la soglia dei due appartamenti, a prescindere dal fatto che la locazione prosegua, anche se per pochi giorni, nell’anno successivo.

Ad esempio, se nell’anno 2026 proseguono tre locazioni brevi iniziate nel 2025, queste non farebbero scattare la presunzione di imprenditorialità in quanto iniziate in un esercizio in cui il limite numerico era più alto, ossia a quattro secondo la norma allora in vigore.

Lo stesso documento evidenzia come, se nel corso del 2026 il contribuente continuasse a stipulare nuovi contratti di locazione breve per tutti e tre gli appartamenti, ricadrebbe nell’attività imprenditoriale.

Tale ragionamento, in assenza di una norma transitoria che indichi una diversa decorrenza, deve però essere esaminato alla luce delle regole  della imputazione dei redditi fondiari per competenza nei singoli periodi di imposta.

Potrebbe inoltre accadere che gli appartamenti siano prenotati, anche magari con il pagamento totale dell’affitto, nell’anno 2025 ma la decorrenza dei contratti sia nel 2026.

Le casisteche critiche sono numerose e per ovviare alle diverse difficoltà interpretative, è stato depositato un emendamento al Ddl. di conversionein legge del Milleproroghe, all’esame delle Commissioni alla Camera, che prevede il differimento di sei mesi (quindi al 1° luglio 2026), dell’applicabilità del nuovo limite di due unità, nonché una moratoria semestrale per chi superi per la prima volta la presunzione.