Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna ai trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. Tale agevolazione non può tuttavia essere estesa ai trasferimenti effettuati nei confronti di fondi di investimenti immobiliari che intendono ristrutturare interi fabbricati per la successiva vendita.
Ciò è quanto ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con Risposta n. 70 del 20 febbraio 2020 (file allegato a questo articolo) a seguito dell'interpello mosso da una Società di gestione del risparmio (SGR) in merito alla possibilità di applicare i benefici fiscali nei confronti del fondo comune di investimento immobiliare per conto del quale acquistava un complesso di fabbricati.
L’Agenzia ha chiarito che il fondo di investimento che effettuerà gli interventi edilizi di ristrutturazione e rivenderà gli immobili realizzati entro 10 anni dall’acquisto dei fabbricati, non può essere assimilato alle imprese di costruzione che, in base al Decreto Crescita godono dell’agevolazione. L’Ufficio ha pertanto risposto negativamente al quesito della SGR escludendo la possibilità di applicare la tassazione agevolata nei confronti del fondo comune di investimento.
Ciò, anche in quanto il fondo immobiliare configura un patrimonio separato della SGR alla quale è vietato espressamente l’esercizio in via diretta dell'attività di costruzione di beni immobili (cfr. Regolamento sulla gestione collettiva del Risparmio).
Si fa presente che l’agevolazione fiscale prevista espressamente per le imprese di costruzione edilizia, basata sull’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 (cd. Decreto Crescita), prevede la possibilità di applicare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, purchè:
- le imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici effettuino l’acquisto dell’intero fabbricato"entro il 31 dicembre 2021;
- entro 10 anni l’acquirente deve demolire il vecchio e ricostruire un nuovo fabbricato ovvero eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia. Il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche "NZEB" ("Near Zero Energy Building"), "A" o "B";
- l’acquirente deve inoltre rivendere il nuovo fabbricato o, in caso di fabbricati suddivisi in più unità immobiliari, di almeno il 75% del nuovo volume sempre entro 10 anni dalla data di acquisto.
