Decadenza da prima casa: quando non si configura la forza maggiore

La Corte di Cassazione con l'Ordinanza n 2487/2026 ha esaminato i requisiti per conservare l'agevolazione prima casa (ex art 1 nota II BIS lett. a) Parte I della Tariffa)

Il caso di specie riguarda la decadenza per mancato trasferimento della residenza e la possibile causa di forza maggiore se l'immobile è occupato da un conduttore che non lo rilascia nei tempi.

Vediamo cosa ha statuito la Cassazione.

1) Decadenza dalla prima casa: quando si configura la forza maggiore

L'agenzia delle Entrate emetteva un avviso di liquidazione con sanzioni per revoca delle agevolazioni “prima casa”, ritenendo non rispettato l’obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi.

La Commissione tributaria regionale aveva dato ragione al contribuente e confermato l’annullamento dell’atto impositivo disposto in primo grado.

L’Agenzia delle Entrate aveva quindi proposto ricorso per Cassazione.

La norma di riferimento prevede che l’acquirente, per usufruire dell’aliquota agevolata, debba rispettare i seguenti requisiti:

• avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, oppure,
• trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.

La mancata osservanza del termine comporta la decadenza dal beneficio, a meno di una causa di forza maggiore.

Con la sentenza n. 8094/2020 della Cassazione è stato risolto il problema di una precedente interpretazione ed è stata sancita la rilevanza della forza maggiore in materia di agevolazioni tributarie.

La Corte ha affermato il seguente principio: "In tema di agevolazioni tributarie, il beneficio di cui alla L. n. 388 del 2000, articolo 33, comma 3, nella formulazione applicabile ratione temporis al presente giudizio, si applica anche qualora l'edificazione non sia realizzata nel termine di legge, purche' tale esito derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all'acquirente, tempestivamente attivatosi, ma per una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, malgrado l'adozione di tutte le precauzioni del caso, tale da configurare la forza maggiore, ovvero il factum principis, cio' rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto".

In altre parole, affinché operi la forza maggiore, la mancata realizzazione dell’intento da cui dipende l’agevolazione deve derivare non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, tale da rendere inesigibile il comportamento richiesto dalla norma nel termine previsto.

Tale principio può trovare applicazione anche alle agevolazioni “prima casa”, in ragione della medesima ratio.

Nel caso di specie però la Cassazione ha escluso la configurabilità della forza maggiore per difetto del requisito dell’imprevedibilità.

Il contratto di locazione era noto al contribuente al momento della stipula dell’atto di compravendita e pertanto:

• l’eventuale ritardo nel rilascio dell’immobile era prevedibile;
• non sussisteva una causa sopravvenuta ed inevitabile;
• il comportamento richiesto dalla norma non poteva ritenersi inesigibile.

La conoscenza dell’occupazione dell’immobile esclude il requisito dell’imprevedibilità necessario per configurare la forza maggiore.

Inoltre viene ribadito che l’art. 1, nota II-bis, lett. a), Parte I, Tariffa allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro richiede il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, non necessariamente nell’immobile acquistato.

Pertanto, anche in presenza di indisponibilità dell’abitazione oggetto di agevolazione, il contribuente avrebbe potuto trasferire la residenza nello stesso Comune, in altro immobile.

Tale circostanza esclude ulteriormente l’inesigibilità del comportamento richiesto dalla norma.

La Corte di Cassazione, in conclusione, ha accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria cassando la sentenza impugnata.

Secondo la Suprema Corte in materia di forza maggiore nelle agevolazioni “prima casa”:

• la conoscenza dell’occupazione dell’immobile al momento dell’acquisto esclude il requisito dell’imprevedibilità;
• l’onere della prova grava sul contribuente;
• il requisito della residenza riguarda il Comune e non l’immobile specificamente acquistato.