Prima casa: il preliminare di riacquisto non basta a evitare la decadenza

Con la Risposta n 314 del 17 dicembre l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il contratto preliminare di acquisto non basta a evitare la decadenza dall’agevolazione prima casa in caso di vendita infraquinquennale. 

Il termine di 12 mesi resta fisso e si applica la novità della legge di bilancio 2025, facciamo il riepilogo della norma.

1) Prima casa: il preliminare di riacquisto non basta a evitare la decadenza

L’istante ha rappresentato la seguente situazione:

• ha acquistato un immobile nel 2021 usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, con imposta di registro al 2% anziché al 9%.
• ha venduto l’immobile nel gennaio 2025, prima del termine di 5 anni dall’acquisto, per motivi di trasferimento lavorativo.

Nel settembre 2025 ha registrato un contratto preliminare di compravendita per una nuova abitazione.

A fronte di questa situazione, il contribuente chiede se:

• la registrazione del preliminare basti a “bloccare” il decorso del termine di 12 mesi per il riacquisto;
• la proroga a 2 anni, prevista dalla Legge di Bilancio 2025 per la rivendita del precedente immobile nel caso di doppia agevolazione, possa applicarsi per analogia anche al suo caso;

L’Agenzia, con riferimento alla disciplina di cui al comma 4 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I del DPR 131/1986 evidenzia che il preliminare non basta.
Come già affermato nella circolare n. 18/E del 2013, la stipula di un contratto preliminare non produce effetti reali e non equivale a un riacquisto. 

Solo l’atto definitivo (rogito) può evitare la decadenza, se stipulato entro 12 mesi dalla vendita della “prima casa”.

La proroga della Legge di Bilancio 2025 non si applica, la modifica normativa ha esteso da 1 a 2 anni il termine per rivendere l'immobile preposseduto (comma 4-bis), ma non riguarda il riacquisto in caso di vendita infraquinquennale (comma 4). 

Non è quindi ammessa alcuna interpretazione analogica o estensiva delle agevolazioni tributarie.
Se il contribuente non riesce a stipulare l’atto definitivo entro un anno, può ricorrere al ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’Agenzia per la riliquidazione dell’imposta senza sanzioni, ma con pagamento della differenza e degli interessi.