Prima casa: chiarimenti per la rivendita post acquisto e credito d'imposta

Con la Risposta n 297 del 26 novembre le Entrate replicano a dubbi sull'agevolazione prima casa.

In particolare, si forniscono chiarimenti per la ''prima casa'' e la modifica normativa del termine di rivendita della abitazione agevolata, ex comma 4–bis, Nota II–bis, articolo 1, Tariffa I, TUR.

Il contribuente ha venduto nel 2024 un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e intende riacquistare una nuova abitazione entro due anni, usufruendo sia delle agevolazioni fiscali sia del credito d’imposta previsto dall’art. 7 della Legge n. 448/1998.

La domanda rivolta all’Agenzia delle Entrate è: “La modifica normativa che ha esteso a due anni il termine per la rivendita post-acquisto si applica anche al caso di riacquisto post-vendita ai fini del credito d’imposta?”

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che il termine per beneficiare del credito d’imposta sulla “prima casa” resta di un anno in caso di riacquisto dopo la vendita, nonostante la modifica normativa del 2025 che estende a due anni il termine per vendere la casa pre-posseduta.

1) Prima casa: chiarimenti per la rivendita post acquisto e credito d'imposta

Il contribuente ha venduto nel 2024 un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e intende riacquistare una nuova abitazione entro due anni, usufruendo sia delle agevolazioni fiscali sia del credito d’imposta previsto dall’art. 7 della Legge n. 448/1998.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che il termine per beneficiare del credito d’imposta sulla “prima casa” resta di un anno in caso di riacquisto dopo la vendita, nonostante la modifica normativa del 2025 che estende a due anni il termine per vendere la casa pre-posseduta.

Il credito d’imposta prima casa spetta a chi vende una casa acquistata con agevolazioni e ne acquista un’altra entro un anno dalla vendita, come stabilito dall’art. 7 della Legge 448/1998.

Il beneficio consiste in un credito pari all’imposta di registro o IVA pagata sul primo acquisto, da utilizzare in compensazione al momento del secondo acquisto agevolato, entro i limiti imposti dalla legge.

La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1, comma 116) ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis, estendendo da uno a due anni il termine per la vendita della prima casa precedentemente posseduta, nel caso in cui il nuovo acquisto avvenga prima della vendita

Tuttavia, questa estensione riguarda solo i casi in cui si acquista prima e si vende dopo, non quelli in cui si vende prima e si acquista dopo.

Con la Risposta n. 297/2025, l’Agenzia delle Entrate nega la possibilità di estendere a due anni il termine per il riacquisto dell’abitazione ai fini del credito d’imposta e precisa che:

• la modifica del 2025 non incide sull’art. 7 della L. 448/1998, che continua a prevedere un termine di un anno per il riacquisto dopo la vendita;
• non è possibile applicare in via analogica o estensiva una norma agevolativa;
• le agevolazioni fiscali sono soggette a stretta interpretazione e non possono essere applicate oltre quanto espressamente previsto dalla legge.