Cedolare secca affitti brevi: le novità dal 2026

La legge di bilancio 2026 contiene modifiche alla tassazione degli affitti brevi. 

In sintesi si prevede che a partire dal 2026, pur essensdo confermata l’aliquota della cedolare secca del 21% per la prima abitazione e del 26% per la seconda, si determina reddito d’impresa in caso di locazione di più di 2 appartamenti. 

Vediamo i dettagli.

1) Affitti brevi 2026: novità per la tassazione

Con la Legge di Bilancio 2026 scende il limite a partire dal quale si presume l’attività imprenditoriale e occorre la partita Iva.

Dal 1° gennaio è entrato in vigore il nuovo sistema che prevede che a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica sarà obbligatorio aprire la partita Iva, perché si presumerà l’esercizio di un’attività di impresa. 

A ciò dovrebbe aggiungersi un intervento dalle Regioni e dai Comuni che potrebbe riguardare i profili amministrativi e urbanistici.

La manovra ha mantenuto il sistema di tassazione attuale:

• sul primo immobile dato in affitto breve vi è una tassazione al 21% con la cedolare secca, 
• sul secondo immobile dato in affitto vi è una tassazione al 26%, sempre con un’imposta sostitutiva. 

Ricordiamo che l’aliquota al 26% è stata introdotta a partire dal 2024 e che era possibile optare per quella al 21% nel 730, per un solo immobile. 

L'articolo riscritto in legge di bilancio 2026 prevede che:

"Art. 7 (Modifica alla disciplina degli affitti brevi)
1. All'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, il comma 2 è sostituito dal seguente:
«2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano
le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota:
a) del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di
dichiarazione dei redditi;
b) del 26 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad un ulteriore unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera
a);
c) del 30 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare oltre a quella di cui alla
lettera b).»

Si attendono npvità dagli enti locali per eventuali ulteriori interventi.

2) Cedolare secca: regole generali

Ricordiamo, in generale, che la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Come ricorda anche l'Agenzia delle entrate è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. 

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Si tratta comunque di un testo di DDL in bozza che potrà nel corso della approvazione alcune variazioni.