Cedolare secca affitti brevi 2026: novità

Il DDL di Bilancio 2026 contiene come ormai noto una norma con delle modifiche alla tassazione degli affitti brevi. 

La norma ha causato diverse polemiche e il lavorio sulle modifiche emendative continua.

Vediamo il testo della norma e quello dell'emendamento che andrebbe a riscriverla totalmente.

1) Affitti brevi 2026: novità per la tassazione in legge di bilancio

Il DDL di Bilancio 2025  con l'articolo 7 reca modifiche all’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

In sintesi, con le modifiche iniziali alla norma di riferimento, aumenterebbe al 26% la tassazione sugli affitti brevi, sia per i privati, sia per chi esercita attività di intermediazione immobiliare o gestisce portali telematici.

La norma sopprimerebbe la riduzione introdotta l'anno scorso della cedolare secca al 21% per uno degli immobili e inoltre la ritenuta effettuata dagli intermediari che intervengono nel pagamento del corrispettivo degli affitti brevi, sarebbe uguale alla aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi ossia al 26%, modificando l'attuale misura del 21%. Inoltre sarebbe a titolo di acconto in assenza di opzione per la cedolare secca

Con un testo emendativo all'articolo 7 si vorrebbe invecve prevedere quanto segue: "Art. 7 (Modifica alla disciplina degli affitti brevi)
1. All'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, il comma 2 è sostituito dal seguente:
«2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano
le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota:
a) del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di
dichiarazione dei redditi;
b) del 26 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad un ulteriore unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera
a);
c) del 30 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare oltre a quella di cui alla
lettera b).»
Vediamo se la norma emendativa verrà approvata e quindi se andrà a sostituire l'attuale arti 7 in bozza del DDL di Bilancio 2026, dalle anticipazioni del Governo però parrebbe di si.

Sinteticamente quindi l'emendamento andrebbe a modificare come segue:

• cedolare secca al 21%, sul primo immobile locato per scopi turistici, anche per chi si affida a intermediari immobiliari o portali telematici;
• cedolare secca al 26% solo per la seconda casa, 
• dalla terza in poi l’attività sarà considerata industriale con obbligo di aprire la partita Iva.

Dovrebbe essere definitivo l'accordo raggiunto durante il vertice sulla manovra 2026.

Da una nota ministeriale viene specificato quanto segue: "siamo tutti d’accordo sulla necessità di cancellare l’aumento dal 21 al 26% per chi affitta una sola casa"

Le coperture rimangono però il vero problema, vedremo cosa accadrà, ma intanto di seguito riepiloghiamo le regole generali della cedolare.

2) Cedolare secca: regole generali

Ricordiamo, in generale, che la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Come ricorda anche l'Agenzia delle entrate è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. 

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Si tratta comunque di un testo di DDL in bozza che potrà nel corso della approvazione alcune variazioni.