Bonus edilizi 2025: aggiornamento dopo la Circolare n 8/2025

Con la Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, l’Agenzia delle Entrate interviene per chiarire i dubbi rimasti irrisolti all’alba dell’entrata in vigore della Legge di Bilancio per il 2025 (Legge 30 dicembre 2024, n. 207).

Viene confermato il riconoscimento, a regime, di una detrazione dall’imposta lorda del 36% fino ad un ammontare di spesa sostenuta per recupero del patrimonio edilizio non superiore ad euro 48.000 per unità immobiliare.
Aliquota che prevede una riduzione al 30% per il periodo dal 01.01.2025 al 31.12.2033 così come previsto dal comma 3-ter, dell’art. 16-bis.
Ancora una conferma in merito a quanto disposto dall’art. 1, comma 55 della Legge di Bilancio 2025, per gli interventi di riqualificazione energetica e per gli interventi di cui all’art. 16-bis del Tuir, ad esclusione delle spese per interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, che prevede:

• per l’anno 2025 una detrazione pari al 36%, elevata al 50% per le spese sostenute dai titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
• per gli anni 2026 e 2027 una detrazione pari al 30% elevata al 36% per le spese sostenute dai titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Si richiama l'articolo precedente sul tema dove è possibile consultare una tabella di sintesi: Bonus edilizi 2025: guida completa             

1) Requisiti per la fruizione della maggiorazione

Per gli interventi di riqualificazione energetica (di cui all’art. 16-bis del Tuir e all’art. 14 del D.L. 63/2013), di recupero del patrimonio edilizio (ex art. 16-bis, comma 1 del D.P.R. 917/1986) e di riduzione del rischio sismico, la detrazione è elevata al 50% per le spese sostenute nel 2025 e al 36% per le spese sostenute nel biennio 2026-2027 dai titolari di diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile oggetto di interventi. 

 Un’importante conferma rispetto a quanto  stabilito dalla Legge di Bilancio per il 2025 in materia di aliquote. Ma anche fondamentali e necessari chiarimenti. 

I principali chiarimenti arrivano in merito a quella che deve essere considerata la platea ufficiale degli ammessi alla fruizione dei bonus edilizi, definita, finalmente, in maniera tassativa.

Vedono, in tal modo, risoluzione gli innumerevoli casi pratici che fino al 18 giugno erano oggetto di interpretazioni più o meno favorevoli al contribuente.

Con un primo fondamentale passaggio, la Circolare fissa con precisione la definizione dei requisiti necessari per godere della detrazione maggiorata (§ 2.2):

• le spese devono essere sostenute dal titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento
•  l’unità immobiliare oggetto di intervento deve essere adibita ad abitazione principale di chi ha sostenuto le spese ed è, nel contempo, titolare dei diritti sulla medesima.

Per quanto riguarda il primo punto, l’Agenzia non parla solo di diritto di proprietà, ma formula piena ed espressa apertura anche ai contribuenti titolari di nuda proprietà e di proprietà superficiaria.

Per nuda proprietà deve intendersi quella situazione giuridica in cui il proprietario di un bene (e per quanto qui interessa, un bene immobile) conserva la proprietà dello stesso ma cede ad un’altra persona il diritto di usufrutto. L’usufruttuario, quindi, ha diritto di usare il bene e di raccoglierne i frutti (ad esempio può risiedere nell’immobile, ovvero può affittarlo percependone i canoni) per un periodo determinato (per l’intera via o per un periodo specificato).

Per proprietà superficiaria, invece, si intende quel diritto reale che permette ad un soggetto (il superficiario) di costruire e mantenere una costruzione sul terreno di proprietà di un altro soggetto (il concedente), acquisendo la proprietà della costruzione ma non del terreno sottostante.

L’Agenzia, inoltre, elenca dettagliatamente quali diritti reali di godimento rientrino nel novero di quelli che vedono riconosciuta la possibilità di applicare la detrazione maggiorata. Si tratta:

• dell’usufrutto. Come anticipato sopra, l’usufrutto (art. 981 c.c.) è un diritto reale di godimento che riconosce all’usufruttuario il diritto di disporre e godere di un bene di proprietà altrui (del nudo proprietario) e di trarne i frutti , senza però mutarne la destinazione;
•  dell’uso. E’ un diritto reale limitato di godimento (art. 1021 c.c.) che attribuisce al suo titolare (l’usuario) il potere di servirsi di un bene e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti, ma solo limitatamente ai suoi bisogni e a quelli della sua famiglia;
• dell’abitazione. Il diritto di abitazione è un diritto reale che permette ad una persona di abitare un immobile di proprietà altrui, limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Questo diritto, disciplinato dall’art. 1022 c.c., prevede un godimento limitato dell’immobile, in quanto non può estendersi alla possibilità di trarne altri vantaggi o redditi.

L’importante passaggio della Circolare stabilisce che la titolarità di tali diritti deve essere verificata e deve sussistere all’inizio dei lavori. 

In mancanza, può essere verificata al momento di sostenimento delle spese, se antecedente.

Risulta sempre necessario, ovviamente, che l’immobile sia contemporaneamente adibito ad abitazione principale del titolare del diritto stesso, intendendosi, per tale, l’unità immobiliare in cui lo stesso vi dimora abitualmente assieme ai propri familiari.

2) Casi irrisolti

Uno dei dubbi principali che emergeva dalla lettura della Legge n. 207/2024 riguardava l’applicabilità o meno dell’aliquota agevolata in capo all’acquirente di unità immobiliare da ristrutturare. 

Non potendo essere  adibita a dimora abituale prima della realizzazione dell’intervento edilizio, non era chiaro se il soggetto acquirente potesse fruire della maggiore aliquota.

Oggi le Entrate fugano ogni dubbio affermando che, mentre la sussistenza del diritto di proprietà o altro diritto reale devono essere verificati all’inizio dei lavori, il requisito della destinazione dell’immobile ad abitazione principale può essere provato alla fine dei lavori.

Pertanto, chi acquista per poi ristrutturare e, solo al termine dei lavori, va ad occupare l’immobile destinandolo a propria abitazione principale, può godere dell’agevolazione al 50%. 

 Un altro aspetto controverso e dibattuto riguardava il riconoscimento dell’agevolazione in capo al familiare convivente, possibilità che, almeno fino al 2024, è sempre stata confermata ove supportata da un regolare sostenimento delle spese.

Ora non è più così. O meglio, non lo è dal punto di vista della misura della detrazione.

Spetta, infatti,  solo ai proprietari (o ai titolari di altro diritto reale) dell’immobile la detrazione piena del 50%, mentre per familiari conviventi, coniugi non comproprietari o familiari comodatari è prevista la detrazione nella misura ridotta del 36%.

3) Pertinenze e parti comunica condominiali

Un altro punto che restava da chiarire era il trattamento fiscale da riservare agli interventi sulle pertinenze e sulle parti comuni condominiali.

Per quanto riguarda le pertinenze, se:

• risultano già dotate del vincolo di pertinenzialità rispetto all’immobile principale;
• il contribuente risulta titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’unità immobiliare principale
•  l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale l’aliquota applicabile è quella maggiorata del 50%, anche se l’intervento risulta realizzato solo sulle pertinenze e non anche sull’unità immobiliare principale.

 

Lo stesso dicasi per le parti comuni condominiali.

Ed ecco che diventa facile comprendere come il 50% spetterà solo al proprietario (o al titolare di altro diritto reale) dell’unità immobiliare facente parte del condominio, mentre l’inquilino (soggetto non titolare né del diritto di proprietà né di altro diritto reale di godimento) dovrà accontentarsi del 36%.

4) Cessione dell'immobile oggetto di interventi

Nel rispetto dei requisiti previsti dalla normativa in vigore e confermati dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate, è possibile dare esecuzione agli interventi per il recupero del patrimonio edilizio beneficiando dell’aliquota maggiorata del 50%, per le spese sostenute nel 2025, e del 36% per le spese sostenute negli anni 2026-2027.

Ma cosa succede se l’immobile, nei periodi di imposta successivi nel corso dei quali si fruisce della detrazione, viene ceduto o non viene più adibito ad abitazione principale, ad esempio a seguito di trasloco?

L’Agenzia delle Entrate precisa che, nonostante il venir meno di uno o di tutti i requisiti, “il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata”.

5) Bonus acquisti

Dubbi erano stati espressi anche con riferimento ad altre tipologie di interventi edilizi, ovvero, in particolare, per:

• il bonus acquisti edifici residenziali ristrutturati (art. 16-bis, comma 3 del Tuir), che prevede l’acquisto di unità immobiliare facente parte di un edificio totalmente interessato da interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo;
•  il sisma bonus acquisti, agevolazione che riconosce una detrazione  in capo a chi acquista unità immobiliari, comprese in edifici situati in zone a rischio sismico 1, 2 o 3, risultanti a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione, da cui sia scaturita una riduzione del rischio sismico;
• il bonus acquisti box auto (art. 16-bis, comma 1, lett. d) del Tuir), che trova applicazione in caso di acquisto di box e posti auto di nuova costruzione che costituiscano pertinenza di unità immobiliari di natura abitativa.

Se era chiara la necessità di verificare l’esistenza del requisito dell’abitazione principale, più difficile era la concreta applicabilità dell’agevolazione nella misura maggiorata prevista per i titolari di diritti di proprietà o di altri diritti reali di godimento, dal momento che l’unità immobiliare da acquistare, non essendo ancora nella loro disponibilità, non poteva risultare  adibita ad abitazione principale già alla stipula del rogito notarile.

L’Ufficio interviene dettando formalmente una regola chiara e definitiva, prevedendo e  consentendo un intervallo temporale più esteso per adibire ad abitazione principale l’immobile oggetto di compravendita, o l’immobile di cui il box/posto auto costituisce pertinenza.

E’ possibile procedere, infatti, “entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui [l’acquirente] fruisce per la prima volta della detrazione”.