Locazione e fallimento: come cambia l’IVA in caso di accordo di mediazione novativo

Con la Risposta a interpello n 316 del 18 dicembre le Entrate chiariscono il perimetro dell'IVA per le fallimento e accordo novativo con mediazioni.

La società istante è una società slovena che, in data 14 luglio 2022, con scrittura privata, ha stipulato con BETA un contratto di affitto/locazione per un capannone situato in territorio italiano.

In sintesi le Entrate hanno chiarito che se un contratto di affitto stipulato prima del fallimento viene superato da un accordo di mediazione novativo, il trattamento IVA delle somme versate va rivalutato in base alla nuova natura del rapporto.

1) Locazione e fallimento: come cambia l’IVA in caso di accordo di mediazione novativo

L’istante ALFA, società slovena, aveva stipulato nel luglio 2022 un contratto di affitto per un capannone in Italia con BETA, soggetto che successivamente:

• presenta domanda di concordato preventivo, poi rinunciata;
• viene dichiarato fallito nel settembre 2022, nell’ambito di un autonomo procedimento prefallimentare.

Il contratto, registrato dopo il deposito del ricorso per concordato ma prima della sentenza di fallimento, prevedeva l’esenzione IVA, non essendo stata esercitata l’opzione per l’imponibilità da parte del locatore.

Nonostante la procedura concorsuale, il rapporto locatizio è di fatto proseguito, concludendosi solo a novembre 2024 con un accordo di mediazione tra ALFA e il Fallimento di BETA.

La società ALFA, in sede di interpello, chiede se le somme da corrispondere al fallimento per la detenzione dell’immobile dopo la dichiarazione di fallimento debbano:

• mantenere il regime di esenzione IVA previsto nel contratto originario, oppure
• essere considerate imponibili, trattandosi di una nuova obbligazione.

L’istante sostiene che:

Il contratto originario è stato registrato prima del fallimento, e quindi è opponibile;

• In esso non era prevista l’opzione per l’imponibilità IVA, dunque l’operazione resta esente;
• Il curatore è subentrato nel contratto ai sensi dell’art. 80 della Legge Fallimentare;
• La procedura di concordato era estinta e non vi è continuità giuridica con il fallimento, per cui non si può disconoscere il contratto preesistente.

L’Agenzia riconosce il valore novativo dell’accordo di mediazione, sottoscritto nel novembre 2024, che:

• dichiara cessato il contratto di locazione originario;
• definisce le somme da corrispondere come indennità di occupazione e rimborsi spese;
• stabilisce un nuovo regime di uso temporaneo dell’immobile, sino alla sua aggiudicazione.

Secondo l’Agenzia, l’accordo ha natura di transazione novativa: crea un nuovo rapporto giuridico, distinto e incompatibile con quello precedente.

Le somme pattuite (60.000 euro per l’occupazione pregressa + 16.000 euro per rimborsi spese + 3.000 euro mensili per l’uso continuato fino al 31 gennaio 2025) costituiscono il corrispettivo per un servizio reso dal Fallimento, cioè la messa a disposizione dell’immobile in cambio di pagamento.

Si tratta quindi di prestazione di servizi generica, imponibile IVA salvo che il Fallimento non scelga l’esenzione ex art. 10, comma 1, n. 8 del DPR 633/1972.

Se ALFA è un soggetto passivo IVA stabilito in Italia, l’operazione è imponibile al 22%;

Se ALFA è non residente, si applica la regola del luogo del bene, e l’operazione può risultare fuori campo IVA se il Fallimento non è soggetto passivo italiano.

Il chiarimento dell’Agenzia è rilevante perché conferma che:

• l’accordo di mediazione novativo prevale sul contratto originario;
• le somme pattuite devono essere valutate in base alla loro funzione economica attuale;
• in presenza di natura sinallagmatica, si applica il regime IVA ordinario, indipendentemente dal regime iniziale del contratto.

Il caso conferma l’importanza di una corretta impostazione fiscale degli accordi concorsuali, soprattutto quando la locazione di immobili entra in gioco con procedure di mediazione o liquidazione.