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Da istituto tradizionale del diritto civile, la nuda proprietà è divenuta, nella prassi attuale, un’operazione tecnicamente complessa. Si incrociano esigenze di liquidità e tutela abitativa, pianificazione patrimoniale, circolazione dei diritti reali parziari, pubblicità immobiliare e, non di rado, profili fiscali e contenziosi. Oggi la tenuta dell’operazione dipende sempre men dall’inquadramento astratto e più dalla qualità dell’assetto negoziale: clausole, garanzie, riparto degli oneri, disciplina delle spese e dei lavori e prevenzione dei conflitti tra nudo proprietario, usufruttuario e terzi. Questo pratico fascicolo offre una utile guida alle operazioni di nuda proprietà, con attenzione particolare alla vendita e alle fattispecie collegate (usufrutto, consolidazione, opponibilità e formalità, vincoli e interferenze patologiche).
L’analisi è accompagnata da strumenti di lavoro pensati per il professionista: tabelle, checklist, schemi e facsimile, utili a orientare i controlli e la redazione contrattuale. Completa il volume una selezione di prompt, disponibili anche online, concepiti come tracce per la verifica documentale e negoziale e la costruzione di clausole coerenti con il caso concreto.
Libro di carta di 180 pagine.
• Rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario
• Forma e requisiti del contratto di vendita
• Accordo sul valore e ruolo delle perizie attuariali
• Profili fiscali del contratto di vendita (imposte dirette ed indirette) e agevolazioni
• Imposte patrimoniali e locali: IMU tra usufruttuario e nudo proprietario
• Imposta di successione e donazione: effetti della riserva di usufrutto
• Azioni esperibili dagli eredi lesi
• Estinzione dell’usufrutto e acquisizione della piena proprietà
• Usufrutto congiuntivo e successivo
• Rendita vitalizia, vitalizio alimentare e contratto di mantenimento
• Trust, fondi immobiliari e strumenti innovativi
PRINCIPALI ARGOMENTI
◾ Rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario
◾ Forma e requisiti del contratto di vendita
◾ Profili fiscali e agevolazioni
◾ IMU tra usufruttuario e nudo proprietario
◾ Imposta di successione e donazione
◾ Azioni esperibili dagli eredi lesi
◾ Estinzione dell’usufrutto
◾ Usufrutto congiuntivo e successivo
◾ Contratti vitalizi e di mantenimento
◾ Trust e fondi immobiliari
AGGIORNAMENT I NORMATIVI E GIURISPRUDENZIALI
◾ Legge 2 dicembre 2025, n. 182
◾ Risp. Agenzia entrate 14 maggio 2025, n. 133
IL VOLUME INCLUDE
◾ Facsimile e prompt pronti per l’uso.
Maria Teresa De Luca
Avvocato cassazionista. Si occupa di diritto civile e, in particolare, di diritto bancario ed esecuzioni immobiliari. Svolge la funzione di Professionista delegato alle vendite immobiliari presso il Tribunale di Taranto. Autrice di volumi e contributi su riviste giuridiche e portali online.
Premessa
Quesito 1. Qual è l’inquadramento generale dell’istituto della nuda proprietà?
1.1. Evoluzione storica e comparatistica del concetto
1.2. Definizioni: piena proprietà, nuda proprietà e usufrutto
Quesito 2. Qual è la disciplina codicistica italiana?
2.1. Proprietà e diritti parziari nel codice civile
2.2. Natura giuridica della nuda proprietà e dell’usufrutto secondo dottrina
2.3. Costituzione, durata ed estinzione dell’usufrutto; consolidazione
Quesito 3. Quali sono i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario?
3.1. Diritti del nudo proprietario
3.2. Diritti dell’usufruttuario
3.3. Obblighi e oneri di nudo proprietario e usufruttuario
3.4. Responsabilità per abuso o deterioramento – Rimedi giuridici
Quesito 4. Quali sono i requisiti del contratto di vendita della nuda proprietà?
4.1. Formazione del contratto: accordo sul valore e ruolo delle perizie attuariali
4.2. Forma e requisiti: atto pubblico notarile e clausole tipiche (riserva di usufrutto vitalizio, usufrutto congiuntivo)
4.3. Condizioni particolari: vendita della nuda proprietà a terzi vs a familiari; tutela del venditore (clausole di mantenimento)
4.4. Differenza con fattispecie affini: vendita della piena proprietà con riserva di abitazione; vendita con condizione risolutiva di premorienza
Quesito 5. Qual è il profilo fiscale del contratto di vendita della nuda proprietà?
5.1. Imposte indirette sul trasferimento (di registro, ipotecarie, catastali): base imponibile della nuda proprietà e usufrutto, tabelle ministeriali
5.2. Agevolazioni fiscali
5.3. Plusvalenze e imposte dirette: regime IRPEF per il venditore, casi di esenzione (abitazione principale, quinquennio)
5.4. Imposte patrimoniali e locali: IMU/TASI tra usufruttuario e nudo proprietario
5.5. Imposta di successione e donazione: effetti della riserva di usufrutto sulle basi imponibili, donazione vs vendita
Quesito 6. Cosa accade alla nuda proprietà in caso di successione mortis causa?
6.1. Vendita di nuda proprietà in ambito familiare
6.2. Azioni esperibili dagli eredi lesi
6.3. Estinzione dell’usufrutto e acquisizione della piena proprietà ex lege
6.4. Confronto con donazione con riserva di usufrutto
Quesito 7. Qual è la prassi notarile e quali sono le clausole contrattuali particolari?
7.1. Clausole a garanzia del venditore-usufruttuario
7.2. Clausole a tutela dell’acquirente nudo proprietario
7.3. Usufrutto congiuntivo e successivo: casi di riserva a più persone e disciplina (art. 678 c.c.)
7.4. Casistica di studio: modelli di atto ed esempi pratici
Quesito 8. Quali sono i contratti aleatori collegati alla nuda proprietà?
8.1. Rendita vitalizia e vitalizio alimentare (art. 1872 c.c. e contratti atipici)
8.2. Contratto di mantenimento: assistenza vita natural durante contro trasferimento di nuda proprietà
8.3. Giurisprudenza in materia di contratti aleatori con trasferimento immobiliare
8.4. Viager francese e modelli esteri di contratti aleatori
Quesito 9. Quali sono le operazioni straordinarie e gli strumenti innovativi in tema di nuda proprietà?
9.1. Conferimento in trust di nuda proprietà o usufrutto
9.2. Fondi immobiliari riservati e cartolarizzazione di nude proprietà
9.3. Società veicolo (REIT, SIIQ italiane, SRL unipersonali)
9.4. Strumenti creditizi alternativi: prestito ipotecario vitalizio vs vendita della nuda proprietà
Quesito 10. Come si atteggia l’analisi economica del mercato della nuda proprietà?
10.1. Dati statistici storici in Italia: evoluzione del numero di transazioni, valore medio, quota di mercato
10.2. Profilo socio-demografico dei venditori (età, stato civile, condizione economica)
10.3. Profilo degli acquirenti e finalità (investimento vs utilizzo diretto differito)
10.4. Impatto delle condizioni macro e prospettive future del settore
10.5. Aspetti psicologici e sociali: percezione presso anziani e giovani, implicazioni di policy
Quesito 11. Quali sono le conclusioni in tema di nuda proprietà?
11.1. Possibili interventi normativi per favorire le operazioni di nuda proprietà
11.2. Nuda proprietà e invecchiamento della popolazione: verso un welfare integrativo
e nuovi modelli abitativi
11.3. Considerazioni riepilogative: la nuda proprietà come istituto “poliedrico” tra diritto civile, fiscale, successorio ed economia immobiliare
Allegati
1 – Analisi statistica sull’incidenza della vendita della nuda proprietà in Italia (triennio 2022-2024)
2 – Facsimile atto di compraventita nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio
3 – Prompt AI-ready avanzati su nuda proprietà, usufrutto e diritti reali parziari
Isbn: 8891677259
