Condominio - ritenute sui corrispettivi dovuti all'appaltatore

La Legge Finanziaria 2007 ha ampliato un obbligo già presente in capo ai condomini : essi dovranno, a partire dai pagamenti effettuati nell'anno 2007, operare una ritenuta del 4% a titolo di acconto su corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi.

1) Le ritenute dovute sui corrispettivi dovuti dal condominio all'appaltatore

La tecnica normativa seguita è stata quella di aggiornare il DPR 600/73 mediante l'aggiunta di un articolo appositamente rubricato "Ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all'appaltatore". Si tratta dell'Art. 25-ter suddiviso in 2 commi e precisamente:

• Il comma 1 il quale prevede che "Il condominio quale sostituto di imposta opera all'atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa";
•  Il comma 2 il quale prevede che "La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lett. i) del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917".

La nuova disposizione, il cui scopo è quello di ridurre l'ipotetica evasione che si ipotizza possa esistere nell'area individuata, oltre ad appesantire sensibilmente gli obblighi in capo agli Amministratori di condominio ed eventualmente in capo ai semplici condomini (consideriamo infatti che per i condomini con meno di 4 unità e pertanto senza amministratore, l'obbligo di effettuare la ritenuta non viene meno ma deve essere adempiuto da uno qualsiasi dei condomini) pone come al solito una serie di interrogativi in relazione ai:

- SOGGETTI OBBLIGATI AD EFFETTUARE LA RITENUTA ;
- AI SERVIZI SU CUI APPLICARE LA RITENUTA ;
- ALLA DECORRENZA DELL'OBBLIGO ;
- ALLE MODALITÀ DI VERSAMENTO DELLE RITENUTE ;
- AGLI OBBLIGHI DI CERTIFICAZIONE E DICHIARAZIONE CONNESSI ;

Con Risoluzione n. 19/E del 5 Febbraio 2007 e con Circolare n.ro 7/E del 7 Febbraio 2007 l'Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti;

vediamo insieme i chiarimenti forniti.

2) Soggetti obbligati ad effettuare la ritenuta

La nuova disposizione individua il soggetto obbligato ad operare la ritenuta in esame nel "condominio quale sostituto di imposta" e, pertanto, con riferimento all'adempimento dei nuovi obblighi, il soggetto obbligato sarà "il condominio in quanto tale".
Ovviamente, se pure gli effetti giuridici sono da ricondurre al condominio come soggetto dotato di soggettività e titolare per ciò di autonoma posizione fiscale, il soggetto che materialmente sarà incaricato di porre in essere gli adempimenti materiali connessi alle funzioni di sostituto sarà l'Amministratore del Condominio medesimo.

3) Servizi o prestazioni su cui applicare la ritenuta

La ritenuta si applica ai corrispettivi dovuti per prestazioni tanto se svolte da soggetti che operano in regime di impresa (comma 1) quanto da soggetti che svolgano attività commerciali non abituali (comma 2). Va detto che la Circolare interpretativa estende l'obbligo di ritenuta a tutte le prestazioni anche se svolte secondo un semplice contratto d'opera e dunque come mera prestazione di manodopera purchè la prestazione, sia pure occasionale, sia svolta senza il vincolo di subordinazione.

Vediamo alcuni esempi di interventi che andranno assoggettati a ritenuta :

- interventi di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio
- interventi di manutenzione o rifacimento degli impianti elettrici o idraulici,
- interventi di manutenzione o di pulizia relative a caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti o impianti comuni dell'edificio

Vediamo, per converso, quali fattispecie risultano viceversa escluse dal nuovo obbligo :

- corrispettivi derivanti da contratti di somministrazione di energia, acqua, gas e simili;
- corrispettivi per contratti di trasporto o deposito;
- corrispettivi pagati per la fornitura di beni con posa in opera ;
- corrispettivi pagati a lavoratori autonomi quali Commercialisti, geometri o altri professionisti, sia pure a titolo occasionale, che non operano in regime di impresa.

CASO PARTICOLARE: Nel caso vengano pagati acconti l'obbligo di versare la ritenuta sussiste comunque.

4) Decorrenza dell'obbligo e modalità di versamento delle ritenute

La ritenuta si applica ai pagamenti effettuati a partire dal 1° gennaio 2007, indipendentemente dalla data in cui la prestazione è stata eseguita e indipendentemente dalla data in cui è stata emessa la fattura .
Alle ritenute operate ai sensi dell'Art. 25 ter si applicano le medesime disposizioni applicabili alle altre ritenute e precisamente:

1. modalità di versamento con F24 ;
2. sono versante unitariamente e possono essere compensate in F24;
3. sono versate entro il 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate.

Da notare che il versamento sarà effettuato mediante presentazione del modello F24 direttamente in posta o in banca in quanto l'obbligo di presentazione telematica interessa solamente i titolari di partita IVA e non i Condomini che sono dotati, normalmente, del solo codice fiscale.
Per il versamento tramite mod. F24 devono essere utilizzati i seguenti codici tributo:

- 1019 quando i percipienti sono soggetti passivi dell'IRPEF;
- 1020 quando i percipienti sono soggetti passivi dell'IRES.

CASO PARTICOLARE:
Nel caso di ritenute con importi piccoli, essi devono essere comunque operati e versati in quanto, ad oggi, non esiste un minimo al di sotto del quale il versamento possa essere differito o addirittura omesso.

5) Obblighi di certificazione e dichiarazione

Il Condominio dovrà provvedere :
- a rilasciare la certificazione unica che attesta l'ammontare delle somme corrisposte e le ritenute operate;
- a presentare nei termini di legge la dichiarazione dei sostituti di imposta.

Da ricordare che gli obblighi di cui sopra gravano sul Condominio in quanto tale e pertanto dovranno essere adempiuti dall'Amministratore pro-tempore che risulti in carica alla data della decorrenza dell'obbligo stesso.