Condominio e società amministratrice: alcuni aspetti critici

Per svolgere l’incarico di amministratore la legge richiede il possesso di alcuni requisiti minimi. 

Chi non è condomino dello stabile deve avere determinati requisiti morali e almeno un diploma di scuola superiore; inoltre deve aver seguito un percorso formativo specifico, sia iniziale sia di aggiornamento periodico, dedicato alla gestione condominiale.

Questi requisiti sono elencati nell’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. 

Tale norma ha chiarito che l'incarico di amministratore può essere svolto anche dalle società di cui al titolo V del libro V del codice civile (art. 71 bis disp. att. c.c.).

1) Amministrazione di condominio: può essere nominata una società senza la persona fisica che agisce?

La legge consente che l’incarico venga attribuito a una società, purché i requisiti richiesti dall’art. 71 bis disp. att. c.c. siano posseduti da chi, all’interno della società, è concretamente coinvolto nell’attività amministrativa: quindi dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori o dai dipendenti incaricati di gestire i condomìni serviti dalla società (art. 71 bis, comma 3).

Al momento della nomina, però, non è necessario indicare quale soggetto, tra soci e amministratori, svolgerà materialmente le funzioni di amministratore. 

Come è stato affermato, le società previste dal titolo V del libro V del codice civile possono essere nominate amministratrici senza che l’assemblea debba specificare quale persona fisica, al loro interno, assumerà operativamente l’incarico (Trib. Novara 25 gennaio 2022, n. 34). 

Se l’assemblea decide di affidare la gestione del condominio a una società, ogni condomino ha il diritto di controllare che i soggetti interni alla società (soci, amministratori o dipendenti incaricati) siano effettivamente in possesso dei requisiti previsti dalla legge. 

Questo controllo può essere esercitato anche dopo la nomina, chiedendo di visionare la documentazione che attesta il possesso dei requisiti professionali richiesti.

2) Società amministratrice e cambiamenti della forma giuridica

Quando un amministratore viene scelto dall’assemblea come professionista individuale e successivamente decide di proseguire l’attività attraverso una società, questo passaggio non altera gli impegni già assunti nei confronti del condominio: fino alla conclusione del mandato, però, l’amministratore deve continuare a operare come persona fisica, con la stessa qualifica con cui è stato nominato, indipendentemente dalla trasformazione organizzativa intervenuta nella sua attività professionale. Quando una società di persone che svolge l’incarico di amministratore si trasforma in una società di capitali, non si tratta di un semplice passaggio formale. 

Cambia la struttura dell’ente e, spesso, cambia anche la persona fisica che lo rappresenta. 

Proprio perché la legge richiede che i requisiti dell’art. 71‑bis siano posseduti da chi materialmente svolge l’attività di amministrazione, l’assemblea deve verificare nuovamente che il nuovo rappresentante sia effettivamente in regola. Non è una formalità: è un controllo necessario, perché la trasformazione societaria può comportare l’ingresso di un soggetto diverso da quello originariamente nominato.

Se questa verifica non viene fatta, gli atti compiuti dal nuovo rappresentante, come la convocazione dell’assemblea, risultano privi di legittimazione, proprio perché provengono da una persona che l’assemblea non ha mai valutato né autorizzato a svolgere l’incarico.

3) La revoca della società amministratrice

L’articolo 1129 c.c., undicesimo comma, stabilisce che l’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea, utilizzando la stessa maggioranza richiesta per la nomina oppure seguendo le procedure previste dal regolamento condominiale. La revoca, però, non è solo un potere dell’assemblea: anche il giudice può intervenire, su richiesta di un singolo condomino, quando l’amministratore non presenta il rendiconto della gestione o quando emergono gravi irregolarità, come previsto dall’articolo 1131 c.c., quarto comma.

Quando si verificano irregolarità fiscali o quando l’amministratore non apre o non utilizza il conto corrente condominiale, ogni condomino ha il diritto di chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e valutare la revoca dell’incarico. Se l’assemblea non interviene, il singolo può rivolgersi al tribunale. Se il giudice accoglie il ricorso, il condomino che ha agito può recuperare le spese legali dal condominio, il quale potrà poi rivalersi sull’amministratore revocato.

La legge è chiara anche su un ultimo punto: l’amministratore che sia stato rimosso dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea, come dispone il tredicesimo comma dell’articolo 1129 c.c. 

È importante sottolineare che il divieto di rinomina dell'amministratore riguarda non solo la società, ma anche le persone fisiche che, ai sensi dell'art. 71 bis disp. att. c.c., sono poi chiamati a svolgere l'attività di amministratore. La logica sottesa è piuttosto evidente: anche se il condominio affida formalmente l’incarico a una società, il rapporto di fiducia si costruisce sulle persone che, in concreto, svolgono l’attività quotidiana di amministrazione, convocano le assemblee, assumono decisioni e rendono conto della gestione. Proprio per questo è essenziale evitare che un semplice cambio di veste societaria consenta di aggirare la revoca, svuotandola di significato attraverso passaggi formali che sostituiscono i soggetti senza alcun controllo dell’assemblea.