Delibere assembleare: gli argomenti non all’ordine del giorno

È importante ricordare che l’articolo 66 delle disposizioni d'attuazione del codice civile prevede che l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. In proposito, è importante osservare che, se da un lato la validità delle delibere assembleari presuppone che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati sull’oggetto della decisione, così da garantire una partecipazione consapevole, dall’altro si configura un vero e proprio diritto del condomino a ricevere le informazioni, esaminare i documenti giustificativi di spesa e accedere agli atti necessari per un coinvolgimento responsabile nell’assemblea. 

Si deve sottolineare che per una valida convocazione è necessaria una specifica indicazione dell'ordine del giorno.

Per garantire la validità delle delibere dell'assemblea condominiale, l'avviso di convocazione deve includere un ordine del giorno che specifichi chiaramente gli argomenti da trattare. 

Tuttavia, tale specificità non implica la necessità di una descrizione dettagliata e minuziosa di ogni aspetto delle materie in discussione.

È sufficiente che il contenuto dell'avviso permetta ai condomini di comprendere i punti essenziali del dibattito, consentendo loro di decidere anticipatamente se partecipare direttamente o indirettamente alla riunione. 

Nel primo caso, saranno in grado di affrontare le tematiche con la dovuta preparazione; nel secondo, potranno fornire adeguate istruzioni al proprio delegato, garantendo così una rappresentanza consapevole e informata.

In altre parole, per garantire la validità della delibera assembleare, è sufficiente che gli argomenti siano esposti in termini essenziali, purché siano chiari e comprensibili per i partecipanti. 

Questo principio evita contestazioni legate a un ordine del giorno troppo generico, assicurando che i condomini possano decidere consapevolmente se partecipare e contribuire alla discussione.

1) Argomento non all’ordine del giorno

La Suprema Corte (Cass. civ., Sez. Un., 07/03/2005, n. 4806) ha affermato che solo in rari casi un’assemblea condominiale può deliberare su un punto non espressamente inserito all’ordine del giorno.

Tale situazione richiede che si verifichino le seguenti due condizioni: 

1. la presenza di tutti i condomini (rappresentati a mezzo delega) 
2. e l’unanime volontà di discutere e votare l’argomento non previsto dall’ordine del giorno. 

Quindi se tutti i condomini, o i loro delegati, sono effettivamente presenti e nessuno si oppone alla trattazione e deliberazione immediata dell’argomento, l’operazione è possibile. 

Soltanto queste condizioni eccezionali consentono di superare l’obbligo formale dell’iscrizione preventiva all’ordine del giorno. 

Nel caso in cui l’assemblea deliberi su un tema assente all’ordine del giorno e non ricorrano le già menzionate condizioni di eccezione (presenza totalitaria e unanimità) la delibera è annullabile, ai sensi degli artt. 1137 c.c. e 66 delle disposizioni d'attuazione del codice civile, su iniziativa di qualsiasi condomino assente o dissenziente (o astenuto). In ogni caso la Corte di Cassazione ha chiarito che l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione (Cass. civ., sez. II, 19/11/2009, n. 24456). 

Se un condomino però ha partecipato alla discussione di un argomento non posto all’ordine del giorno e non ha sollevato immediatamente obiezioni in merito, perde il diritto di poter successivamente contestare quanto deliberato (Trib. Roma 23 ottobre 2024 n. 16243).

2) La decisione assembleare assunta al punto “varie ed eventuali”

Analogamente al caso precedente la delibera relativa ad argomenti assunti sotto la voce “varie ed eventuali” dell'ordine del giorno indicato nell'avviso di convocazione, stante la sua genericità, non è idonea a conseguire l'obbiettivo della preventiva informazione dei condomini richiesta per la validità delle deliberazioni assunte dalla maggioranza. 

La formula “varie ed eventuali” che nella prassi si usa inserire come ultimo argomento dell'ordine del giorno, infatti, è di regola riservato a mere comunicazioni che in assemblea intende fare l'amministratore o qualche condomino su argomenti di ordinaria amministrazione (Trib. Napoli 11 luglio 2002, n. 11201). 

Di conseguenza, quando una decisione viene assunta nell’ambito della discussione sul punto dell’ordine del giorno relativo alle “varie ed eventuali”, la delibera è illegittima, in quanto, come detto, ai fini della validità dell’ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia all’opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Trib. Genova 2 febbraio 2021, n. 221).