Telecamere installate dal singolo condomino: indicazioni del Garante

Negli ultimi anni, l’uso di sistemi di videosorveglianza da parte di privati cittadini si è diffuso in modo significativo, soprattutto per esigenze di sicurezza legate alla tutela della propria abitazione e dei beni personali. 

Le Linee guida 2025 del Garante della Privacy confermano questa tendenza, evidenziando come numerose segnalazioni pervenute all’Autorità Garante abbiano riguardato proprio l’installazione di telecamere in ambito domestico. In tali casi, i dispositivi di ripresa vengono solitamente posizionati in prossimità di immobili privati e delle relative pertinenze.

Secondo le indicazioni del Garante della privacy (FAQ n. 12) il trattamento dei dati personali mediante l’uso di telecamere installate nella propria abitazione per finalità esclusivamente personali di controllo e sicurezza, rientra tra quelli esclusi dall’ambito di applicazione del Regolamento generale sulla protezione dei dati (GDPR) (Regolamento UE 2016/679). 

Viene però sottolineato che la normativa sulla protezione dei dati personali non si applica quando le riprese sono limitate esclusivamente agli spazi privati, senza inquadrare aree comuni, pubbliche o di terzi. Peraltro, quando trattasi di videocamera di sorveglianza privata, non occorre neppure che vengano apposti cartelli di segnalazione dell’impianto.

1) La collocazione della telecamera del singolo condomino

La collocazione di telecamere di videosorveglianza non è limitata alle parti di proprietà esclusiva: l’impianto può essere installato anche su aree comuni dell’edificio, in conformità agli articoli 1102 e 1122 del codice civile. 

Tuttavia, tale possibilità è subordinata al rispetto di precise condizioni: 

• preventiva comunicazione all’amministratore di condominio; 
• assenza di modifiche alla destinazione d’uso della parte comune interessata; 
• garanzia che l’installazione non ostacoli il pari utilizzo dell’area da parte degli altri condomini; 
• tutela del decoro architettonico dell’edificio (Trib. Catania 13 agosto 2025 n. 4262)

2) Limiti all’inquadramento di spazi comuni o altrui.

Le Linee guida 2025 ribadiscono che l’installazione di impianti di videosorveglianza da parte di soggetti privati deve avvenire nel rispetto dei limiti spaziali imposti dalla normativa sulla protezione dei dati personali. 

In particolare, le telecamere devono essere orientate in modo da inquadrare esclusivamente aree di proprietà o pertinenza del soggetto che le ha installate, evitando qualsiasi ripresa di spazi condivisi come ingressi condominiali, scale, parcheggi, nonché di luoghi pubblici come strade e piazze, o di zone appartenenti a terzi, quali giardini, balconi, finestre o porte. 

Se necessario, è possibile ricorrere a sistemi tecnici che consentano di oscurare le porzioni di immagine non pertinenti, così da garantire il rispetto della sfera privata altrui. 

Qualora fosse accertato che le telecamere riprendono aree ulteriori rispetto a quelle di pertinenza, in assenza dei sopra citati presupposti o degli adempimenti previsti dalle disposizioni, il trattamento che ne deriva risulterebbe illecito, con conseguente applicazione dei provvedimenti correttivi e sanzionatori da parte dell’Autorità.

Qualora però il pianerottolo condominiale presenti dimensioni particolarmente ridotte, può risultare tecnicamente inevitabile che un impianto di videosorveglianza installato da un condomino riprenda anche l’area antistante la porta di un vicino o l’ingresso dell’ascensore.

In situazioni di questo tipo, è necessario procedere a un bilanciamento tra interessi contrapposti: da un lato, il diritto alla sicurezza e alla protezione personale; dall’altro, il diritto alla riservatezza degli altri residenti. 

La valutazione deve sempre tener conto delle specificità del contesto e delle circostanze concrete (Trib. Prato 29 giugno 2023, n. 440).

3) Il reato di interferenze illecite nella vita privata di cui all'art. 615-bis c.p.

Si ricorda che commette il reato di interferenze illecite nella vita privata di cui all'art. 615-bis c.p. colui che, mediante l'uso di strumenti di captazione visiva o sonora, all'interno della propria dimora, carpisca immagini o notizie attinenti alla vita privata di altri soggetti che vi si trovino, siano essi stabili conviventi o ospiti occasionali, senza esservi in alcun modo partecipe (La pena è la reclusione da sei mesi a quattro anni).

La Cassazione ha chiarito che, affinché non vi sia reato, è necessario che la registrazione avvenga con la partecipazione e il consenso dei soggetti coinvolti.

In assenza di questi elementi, l'atto di registrazione si configura come una violazione della vita privata, indipendentemente dalle intenzioni o dalle giustificazioni addotte dall'indagato (Cass. pen., sez. V, 02/02/2024, n. 4840).

4) Situazioni di rischio concreto e documentato

Le Linee guida sopra dette ammettono che l’installazione di sistemi di videosorveglianza da parte di privati o condomini possa includere, in casi eccezionali, anche aree pubbliche o aperte al pubblico, ma solo se sussistono situazioni di rischio concreto e documentato (ad esempio denunce per furti, minacce o atti vandalici).

In tali circostanze, il titolare del trattamento può fondare l’estensione delle riprese su un legittimo interesse, purché lo spazio ripreso sia limitato alle zone immediatamente prospicienti agli accessi dell’abitazione o del condominio; l’estensione sia necessaria e proporzionata rispetto al contesto e alla finalità di protezione perseguita.