Incarichi professionali conferiti dall’amministratore di condominio: i limiti

L’amministratore di condominio ha il potere (e al tempo stesso il dovere) di operare in autonomia per tutto ciò che rientra nell’ordinaria amministrazione. L’articolo 1130 del codice civile definisce con precisione questo ambito, attribuendogli compiti fondamentali: dare esecuzione alle delibere dell’assemblea, vigilare sul rispetto del regolamento, regolare l’uso delle parti comuni affinché tutti possano trarne il massimo beneficio, riscuotere i contributi dai condomini ed effettuare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria e per il funzionamento dei servizi comuni. 

In altre parole l’amministratore di condominio può agire da solo, senza bisogno di una delibera assembleare, per tutte le attività di ordinaria amministrazione: 

• piccoli lavori di manutenzione,
• riscossione delle quote, 
• pagamento delle spese correnti, 
• rispetto del regolamento, 
• gestione dei servizi comuni.

1) La nomina di un avvocato

L’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, in quanto l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso (Cass. civ., sez. VI, 01/03/2021, n. 5567). Ne deriva che per tutte le azioni (attive e passive) riguardanti le attribuzioni elencate dall'art. 1130 c.c., ed in generale quelle che fanno riferimento ad attribuzioni dell'amministratore, quest'ultimo può agire in giudizio autonomamente, nominando un legale di fiducia della compagine. L’ordinaria amministrazione riguarda le attività quotidiane e ricorrenti, come piccole manutenzioni, spese correnti, riscossione delle quote, rispetto del regolamento. Questi atti, ex art. 1133 c.c., sono vincolanti per tutti i condomini e rientrano nell’iniziativa autonoma dell’amministratore. Si deve invece parlare di straordinaria amministrazione per l’interventi eccezionali, di particolare rilievo o costo, che non rientrano nella normale gestione. Anche se finalizzati a migliorare l’uso delle cose comuni o imposti da nuove norme, se comportano spese consistenti o hanno carattere speciale, devono essere deliberati dall’assemblea. La Cassazione ha stabilito che l’amministratore non può da solo incaricare un avvocato per la redazione di un contratto di appalto relativo a lavori di manutenzione straordinaria.

L’unica eccezione riguarda i casi di urgenza (art. 1135 c.c., ultimo comma): quando vi sia un pericolo immediato per la sicurezza o la conservazione dell’edificio, l’amministratore è autorizzato ad intervenire anche senza preventiva delibera, restando però tenuto a riferire successivamente all’assemblea.

2) L’incarico ad un tecnico

Il Tribunale di Bari si è occupato di esaminare la validità o meno dell’incarico professionale conferito dall’amministratore di condominio ad un geometra. 

Il tecnico aveva citato in giudizio un condominio per ottenere il pagamento dei compensi relativi alla progettazione del rifacimento del rivestimento in piastrelle e installazione di un cappotto, oltre che per la direzione lavori e altre attività aggiuntive previste da una convenzione firmata dal precedente amministratore. In realtà, le opere non erano mai state eseguite, salvo alcuni interventi provvisori di messa in sicurezza imposti da un’ordinanza sindacale.

Il condominio si difendeva sostenendo che l’amministratore non era stato autorizzato dall’assemblea a stipulare alcun contratto di incarico professionale, né erano stati determinati gli elementi essenziali dell’accordo (prestazioni e compenso). Chiedeva quindi il rigetto delle domande del tecnico, la dichiarazione di nullità delle pattuizioni e la restituzione dell’acconto già versato.

Inoltre, chiamava in causa l’ex amministratore per l’inesatta esecuzione del mandato.

Il Tribunale, esaminato il verbale assembleare, ha riconosciuto che il geometra era stato nominato direttore dei lavori, ma con incarico limitato alla sola progettazione della sostituzione del rivestimento con cappotto. 

Non vi era stata alcuna decisione di affidargli ulteriori compiti, né di autorizzare l’amministratore a sottoscrivere una convenzione.

Il Tribunale ha evidenziato che, trattandosi di lavori straordinari, l’amministratore non può autonomamente conferire incarichi professionali senza preventiva delibera assembleare. 

Poiché mancava anche una successiva ratifica da parte dei condomini, gli incarichi conferiti al geometra sono stati dichiarati inefficaci e le sue richieste respinte (Trib. Bari 19 febbraio 2024 n. 826).

3) L’incarico ad un consulente del lavoro: una recente vicenda

Nel giugno 2024 un consulente del lavoro ha presentato ricorso al Tribunale, sostenendo di aver svolto per molti anni (dal 2013 al 2021) attività di assistenza per un condominio, in relazione al rapporto di lavoro con il custode dello stabile. In concreto, il professionista si occupava della gestione amministrativa del rapporto: redigeva le buste paga, i modelli CUD e tutti gli adempimenti necessari.

Il professionista aveva agito in primis nei confronti del condominio, ma la domanda era stata rigettata, avendo il giudice escluso che i condomini avessero mai approvato il conferimento di tale incarico. 

Successivamente il consulente citava in giudizio l’amministratore di condominio. 

Il Tribunale ha ritenuto plausibile che il convenuto avesse conferito verbalmente ad un professionista l’incarico di curare gli adempimenti conseguenti al rapporto di lavoro stipulato dal custode con il condominio che egli amministrava. 

Secondo il giudice di primo grado, qualora manchi l’autorizzazione preventiva o la successiva ratifica da parte dell’assemblea condominiale, l’obbligo di corrispondere i compensi al professionista grava direttamente su chi ha conferito l’incarico, cioè l’amministratore di condominio. Quest’ultimo perciò è stato condannato al pagamento del compenso richiesto da consulente del lavoro (Trib. Napoli 26/11/2025, n. 11000).