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RISTRUTTURAZIONE PRIMA CASA: AGEVOLAZIONI E DETRAZIONI

Ristrutturazione prima casa: agevolazioni e detrazioni

Le agevolazioni per la ristrutturazione della prima casa

L’acquisto di una casa è sempre un passo importante e dal punto di vista finanziario è sicuramente un’operazione da pianificare con i dovuti accorgimenti. A maggior ragione se all’acquisto si sovrappongono i lavori di ristrutturazione dei locali. Per quanto tali attività siano direttamente legate alla sfera privata, lo Stato, che guarda in maniera sempre positiva a tali operazioni poiché contribuiscono alla crescita di valore e alla circolazione della moneta, prevede una serie di agevolazioni e detrazioni di natura tributaria.

1) Le ristrutturazioni ordinarie e straordinarie

Anche le operazioni di ristrutturazione, sia che vengano avviate successivamente al rogito sia in un momento successivo, consentono di usufruire di agevolazioni e detrazioni. Occorre tuttavia differenziare le operazioni in due macro categorie:

  1. Manutenzione ordinaria, intese come le opere effettuate allo scopo di mantenere l’efficienza degli impianti, non sono oggetto di detrazione fiscale. Vi rientrano la riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture, la sostituzione di pavimenti, il rifacimento di intonaci interni e la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze. In questa categoria rientrano anche la sostituzione di serramenti e infissi e l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, che seppur rientranti nelle operazioni di manutenzione ordinaria, sono disciplinate da specifiche disposizioni per l’efficientamento energetico e ecobonus, quest’ultimo oggetto di numerose novità a seguito dell’introduzione dell’ecobonus110 e dell’ampliamento della normativa sulla cessione dei crediti d’imposta.
  2. Manutenzione straordinaria, data dalle opere e le modifiche per il rinnovo e la sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, consentono di usufruire delle detrazioni fiscali. Rientrano in questa categoria l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e il miglioramento dei servizi igienici, il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari. Quest’ultimo caso è ammesso anche qualora avvenga una variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

2) Agevolazioni Iva e detrazioni irpef

Le agevolazioni sulla ristrutturazione della prima casa, ordinarie e straordinarie, consentono di usufruire di un’aliquota IVA ridotta del 10%. La stessa agevolazione vale anche per l’acquisto dei materiali, a condizione che:

  1. siano ceduti direttamente dall’appaltatore dei lavori
  2. il valore dei materiali “significativi” sia inferiore o uguale al valore del servizio di manutenzione

Le detrazioni sulla ristrutturazione della prima casa, ordinarie e straordinarie, sono ammesse nella misura del 50%, per una spesa limite pari a euro 96.000. Tale detrazione, calcolata sul limite massimo di spesa annuale per unità familiare, comprensiva di tutte le pertinenze, è usufruibile nella dichiarazione dei redditi in 10 quote annuali di pari importo. La detrazione è ammessa fino al limite dell’importo dell’imposta IRPEF dovuta, senza che dall’eccedenza si generi un rimborso. Nel caso in cui il contribuente non usufruisce della quota di detrazione annuale, può richiederla negli anni successivi indicando in dichiarazione il numero della rata corrispondente.

Per la definizione dei “beni significativi”, l’Agenzia delle Entrate[1] conferma che tali beni sono quelli che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio[2], realizzati su abitazioni private. Rientrano in questa categoria:

  • ascensori e montacarichi
  • infissi esterni e interni
  • caldaie
  • video citofoni
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
  • sanitari e rubinetteria da bagni
  • impianti di sicurezza

3) Aspetti operativi

Per poter usufruire della detrazione IRPE sulle spese di ristrutturazione sostenute, occorre effettuare il pagamento a mezzo bonifico bancario o postale, e indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile. Nel bonifico dovranno essere indicati i seguenti dati:

  • causale del versamento: Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986;
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • codice fiscale o Partita Iva del beneficiario del pagamento.

I documenti da conservare, in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, sono:

  • domanda di accatastamento;
  • ricevute di pagamento dell’imposta comunale;
  • delibera dell’assemblea per l’esecuzione dei lavori (parti comuni edifici residenziali) e tabella della ripartizione delle spese;
  • dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori;
  • concessioni, autorizzazioni allo svolgimento dei lavori o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà indicante data di inizio dei lavori e compatibilità con le spese ammesse al Bonus ristrutturazioni.

Esempio n.1: 

Costo totale di ristrutturazione bagno € 10.000

Costo manodopera e servizi € 4.000

Costo materiali (rivestimenti, pavimenti, sanitari, rubinetteria) € 6.000

In questo esempio, l’aliquota iva sarà:

– 10% sul costo dei lavori = € 4.000

– 10% sul costo dei materiali (beni significativi) fino a concorrenza del valore dei servizi = € 4.000

– 22% sulla parte eccedente il costo dei beni significativi = € 2.000

In questo caso, il costo dei beni significativi supera il valore del servizio, pertanto è necessario differenziare i vari imponibili e procedere con due aliquote diverse.


Esempio n. 2

Costo totale di ristrutturazione bagno € 10.000

Costo manodopera e servizi € 6.000

Costo materiali (rivestimenti, pavimenti, sanitari, rubinetteria) € 4.000

In questo esempio, l’aliquota iva sarà:

– 10% sul costo dei lavori = € 6.000

– 10% sul costo dei materiali (beni significativi) per l’intero importo = € 4.000

A differenza del primo esempio, il costo dei materiali è inferiore a quello del servizio e pertanto è ammessa l’iva al 10% sull’intera operazione.


È inoltre possibile usufruire delle detrazioni anche se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), a condizione che il richiedente rispetti i seguenti parametri:

  • Il richiedente è colui che otterrà la proprietà dell’immobile, anche se in condivisione;
  • Sostiene a proprio carico le spese di ristrutturazione, anche tramite finanziamento;
  • È stato regolarmente registrato il compromesso.

4) Bonus mobili

Un’altra opportunità legata ai lavori di ristrutturazione è data dal bonus mobili, tramite cui è possibile detrarre le spese per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici se sostenute congiuntamente ai lavori di ristrutturazione. 

Il bonus è riconosciuto nella misura del 50% per una spesa massima di euro 10.000 (limite elevato a 16.000 per il 2021), da dividere tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo in sede di dichiarazione. 

I beni ammessi sono i mobili nuovi, ad eccezione di complementi di arredo quali tende e tendaggi, ed elettrodomestici di classe energetica minima A+ (classe A per i forni e lavasciuga), inclusi quelli senza classificazione energetica per i quali non è previsto l’obbligo. Nel computo dei costi vi rientrano anche le spese di trasporto, installazione e collaudo degli stessi. 

Non è ammessa la detrazione per pagamenti effettuati da conti intestati a soggetti diversi, nemmeno quando la ristrutturazione è pagata dal conto di un coniuge e i mobili dal conto dell’altro. 

Il saldo di entrambe le operazioni (ristrutturazione + acquisto mobili) deve provenire dallo stesso conto, possibilmente cointestato nel caso di due beneficiari, ad eccezione tuttavia del pagamento proveniente da istituti di credito per finanziamenti o prestiti personali. 

In questo caso, la società finanziaria dovrà pagare tramite bonifico indicando la causale e i codici fiscali del soggetto beneficiario del pagamento e il beneficiario della detrazione, il quale dovrà conservare la ricevuta del bonifico.

Se la ristrutturazione avviene a cavallo di due anni, il massimale di 10mila euro per l’acquisto dei mobili segue il periodo di competenza della ristrutturazione, e pertanto si calcola sulla somma delle spese effettivamente sostenute nel periodo, che verranno quindi imputate in quell’anno.

Articolo originale del 10/12/2020 proveniente dal Blog di Fisco e Tasse rivisto e aggiornato in data 4 novembre 2011

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Commenti

Gilberto - 15/07/2021

Grazie dell'articolo, molto interessante.

Marco Aresi - 03/05/2021

Buongoirno. Ho acquistato un appartamento come prima casa con rogito nel dicembre 2019. Sto usufruendo delle detrazioni al 50% su questo immobile, regolarmente. La pesante ristrutturazione mi ha portato a raggiungere e forse superare leggermente il tetto dei 96.000 €. Ora, sto per acquistare ora nel 2021 un monolocale limitrofo al mio appartamento, che accorperò alla prima casa. Amplierò l'appartamento da 90 a 120 m2. La mia domanda è: l'acquisto del nuovo appartamento con contestuale fusione per incorporazione (termine più finanziario, ma efficace) alla prima casa, mi da diritto sulla nuova entità da ristrutturare ad usufruire delle agevolazioni fiscali per ristrutturazione con nuovo tetto da 96.000€ più bonus infissi, ecc., partendo da zero? Oppure i massimali rimangono quelli residui del primo intervento del 2019, ormai quasi esauriti a tetto? Esistono eventualmente altre possibilità per poterne usufruire? Grazie Saluti Marco Aresi

Francesco - 21/03/2021

buongiorno, ho acquistato come prima casa. La stessa però verrà messa in affitto a reddito. Io convivo con la mia compagna in casa sua e non sposterò la residenza nell'appartamento appena acquistato. Essendo comunque prima casa, posso usufruire di tutte le agevolazioni, ristrutturazioni, mobili? Grazie

Andrea Palumbo - 23/03/2021

Gentile Francesco in risposta al suo commento: 1) Agevolazione prima casa La normativa precisa che la residenza dell'acquirente deve essere nel comune (non nell'immobile) in cui ha sede la prima casa acquistata. In alternativa, l'acquirente può trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto. Pertanto se lei risiederà ad un indirizzo diverso, sempre all'interno dello stesso Comune, non perderà il diritto alle agevolazioni sull'acquisto (imposta di registro ridotta al 2%, imposta catastale € 50, imposta ipotecaria € 50). In caso contrario perderà tali agevolazioni e verrà sanzionato. 2) Ristrutturazione E' possibile usufruire delle agevolazioni (iva ridotta al 10%) e delle detrazioni (50% sull'imponibile IRPEF) per la ristrutturazione di immobili a uso abitativo anche se la residenza è diversa. L'unico limite è la categoria catastale, poiché l'immobile non deve rientrare nelle categorie considerate "di lusso". 3) Affitto Non ci sono divieti per l'affitto dell'immobile, tuttavia in questo caso si perde il diritto alla detrazione del 19% IRPEF sugli interessi passivi del mutuo. Sperando di aver fatto cosa gradita, le auguro una buona serata A.P.

Evelina Spataro - 11/02/2021

Buongiorno sono incapiente in Italia non produco reddito di alcun tipo. Ho comprato e ristrutturato una casa. Potrò vedere il bonus ristrutturazione ad una banca?

Andrea Palumbo - 23/03/2021

Gentile Evelina il presupposto soggettivo della normativa è la sussistenza di redditi da sottoporre a tassazione. Pertanto temo che non sia possibile accedere alla cessione del credito finché non produrrà reddito imponibile IRPEF Cordiali saluti A.P.

Luigi Grisorio - 29/11/2020

Grazie Andrea, Il tuo articolo è stato chiaro, di semplice comprensione e di grandissima utilità. Ti ringrazio nuovamente, cordiali saluti Luigi Grisorio

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