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SUPERBONUS 110%: SVILUPPO E ANALISI DI UN CASO REALE

Superbonus 110%: sviluppo e analisi di un caso reale

Esempio pratico di ristrutturazione di un'abitazione al fine dell'utilizzo delle detrazioni relative al Superbonus 110%: verifica limiti di spesa e ottimizzazione plafond

Dallo studio di fattibilità alla determinazione del costo netto dell'investimento, tutti i passi da compiere per usufruire dell’agevolazione Superbonus 110% in un esempio pratico e semplificato, sviluppato con l'utilizzo del nostro "Software in Cloud Superbonus 110 per cento: calcolo del beneficio" e tratto dal VideoCorso - Novità superbonus 110%, un webinar gratuito che da diritto a 2 crediti formativi ODCEC, sulle ultime novità del superbonus 110% con lo sviluppo di un caso reale, del Dott. Alessandro Pegoraro e Dott. Luigi Dalla Vecchia.

Caso pratico: I coniugi Luca e Beatrice hanno acquistato una abitazione singola (unifamiliare), risalente agli anni 70 che intendono ristrutturare beneficiando delle detrazioni relative al superbonus 110%. 

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1) Superbonus 100% un caso reale: verifica dei pre-requisiti

Con il supporto dei propri consulenti Luca e Beatrice verificano che il tipo di immobile disponga dei prerequisiti necessari per accedere al superbonus:

  • Trattasi di una abitazione «singola» (cat. A2);
  • L’immobile non presenta abusi edilizi (viene raccolto il certificato di conformità urbanistica);
  • Dalla verifica dell’APE iniziale e previsionale, considerando gli interventi ipotizzati, si evidenzia un sicuro incremento di 2 classi energetiche;
  • Il Comune ha rilascio il PDC come intervento di ristrutturazione edilizia.

Le immagini e l'approfondimento sono tratti dal VideoCorso - Novità superbonus 110%, un webinar gratuito che da diritto a 2 crediti formativi ODCEC, sulle ultime novità del superbonus 110% con lo sviluppo di un caso reale, del Dott. Alessandro Pegoraro e Dott. Luigi Dalla Vecchia.

L'esempio pratico trattato nel webinar, è stato sviluppato utilizzando il "Software in Cloud Superbonus 110 per cento: calcolo del beneficio" per agevolare professionisti e cittadini nella simulazione del calcolo delle detrazioni spettanti per le diverse tipologie di interventi agevolabili al 110%. 

2) Superbonus 100% un caso reale: dettaglio degli interventi ipotizzati

Gli interventi ipotizzati riguardano prevalentemente l’efficientamento energetico dell’edificio, mentre dal punto di vista della sicurezza sismica, l’edificio si presenta già in buono stato.

I proprietari quindi intendono:

  • garantire l’isolamento termico delle superfici opache (copertura e pareti perimetrali), nel rispetto delle trasmittanze richieste per la zona climatica di riferimento;
  • sostituire l’attuale impianto di riscaldamento (radiatori) con un impianto a pavimento alimentato da pompa di calore (funzionale sia al riscaldamento, che al raffrescamento che per la fornitura di acqua calda sanitaria);
  • installare un impianto fotovoltaico e aggiungere una colonnina di ricarica per veicoli elettrici.

Isolamento termico delle superfici opache:

  • Isolamento copertura (tetto): impermeabilizzazione, manto di copertura con tegole, pacchetto copertura in legno, lattoneria, ecc,
  • Isolamento pareti perimetrali: impermeabilizzazione, cappotto EPS, isolamento imbotti finestre, ecc.

I limiti di spesa degli interventi sono verificati con CME tramite verifica dei prezzari regionali di riferimento.

Sostituzione impianto di climatizzazione invernale

  • Rimozione impianto esistente (radianti – termosifoni)
  • Installazione nuovo impianto di riscaldamento e raffrescamento a pavimento con pompa di calore

In questo caso il limite di spesa è stato verificato con dichiarazione fornita dal fornitore nel rispetto dei limiti previsti dall’allegato I del DM 06.08.2020:

  • Pompa di calore aria/acqua: 9 Kw x 1300 €/kw = 11.700,00 € + IVA + spese accessorie;
  • Prevedendo la sostituzione dell’impianto attuale con sistema radiante a pavimento si beneficia di un extra plafond di spesa di 150 €/mq: 100 mq x 150,00 € = 15.000,00 + IVA

Sostituzione serramenti

Il limite di spesa per la sostituzione dei serramenti viene verificato dal preventivo del fornitore dettagliato e comprensivo della messa in opera, rimozione finestre esistenti, ecc. il preventivo comprende anche il portoncino di ingresso blindato che è anch’esso rispettoso dei limiti di rendimento energetico. I limiti ex allegato I (che sono riferiti solo alla fornitura) risultano rispettati, in ragione dei mq interessati e considerando la zona climatica di riferimento.

Fotovoltaico e colonnina di ricarica di veicoli elettrici

Viene prevista l’installazione di un impianto fotovoltaico e di una colonnina di ricarica per veicoli elettrici.
I limiti di spesa sono previsti nel decreto rilancio (1600,00 € per kwp per il fotovoltaico e 3.000,00 € per la colonnina).

3) Superbonus 100% un caso reale: CME, verifica limiti di spesa e ottimizzazione utilizzo plafond

Viene raccolto un computo metrico estimativo di dettaglio degli interventi ipotizzati con verifica dei limiti di spesa.

Dall’analisi del computo metrico si evidenzia un ammontare rilevante di spese in accollo (quindi oltre i plafond disponibili) per gli interventi trainati di efficientamento energetico. Infatti il limite di spesa di 54.545,45 euro riguarda cumulativamente sia le spese di isolamento delle superfici che le spese per gli infissi.

Tuttavia è possibile considerare gli interventi di isolamento delle superfici come interventi “trainanti” assieme alla sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale. In questo modo i plafond di spesa disponibile aumentano:

  • 30.000 € come limite di spesa per l’impianto di climatizzazione (trainante)
  • 50.000 € come limite di spesa per gli interventi di isolamento delle superfici (trainante)
  • 54.545 € come limite di spesa per la sostituzione dei serramenti

Questo consente una ottimizzazione dei plafond disponibili con un evidente beneficio in termini di copertura delle spese sostenute (le spese in accollo infatti si riducono da 38.000 euro circa a 10.000 euro circa).

Viene così ridefinito l'assetto delle spese ottimizzando l'utilizzo del plafond e portando ad uno sforamento del plafond per un totale di spese eccedenti di 10.700,00 euro, sicuramente più ottimale rispetto ai precedenti 38.654,55 euro.

Da qui si evince quanto sia importante effettuare uno studio di fattibilità per ottimizzare anche l'utilizzo dei plafond di spesa, per questo motivo abbiamo sviluppato il nostro "Software in Cloud Superbonus 110 per cento: calcolo del beneficio" che consente di:

  • Individuare gli interventi «trainanti» (o principali);
  • Verificare la spettanza del super bonus anche per gli interventi «trainati» (o aggiuntivi);
  • Determinare le detrazioni fiscali spettanti;
  • Verificare la recuperabilità teorica della detrazione annua rispetto alla propria IRPEF lorda (test di incapienza);
  • Simulare il costo netto dell’intervento sull’immobile e l’eventuale accollo di spesa.

4) Superbonus 100% un caso reale: costo netto investimento

Nel caso prospettato le spese ammesse in detrazione sono pari a 127.500,00 euro, pertanto la detrazione pari al 110% ammonta a 40.250,00 euro.

Successivamente si valuterà se il contribuente ha la capacità reddituale di assorbire tale credito in dichiarazione, altrimenti si opterà per la cessione del credito.

In quest'ultima ipotesi di cessione del credito ad una banca, ipotizzando che quest'ultima riconosca al contribuente un 102% del credito ceduto da quest'ultimo, quindi un importo pari a 130.050,00 euro, il contribuente a fronte della cessione avrà un costo netto dell'investimento di 8.150,00 euro (138.200,00 - 130.050,00 euro).

Ricordiamo che la cessione (o lo sconto) devono essere comunicati all’Agenzia Entrate mediante apposito modello, esclusivamente in via telematica, mediante il servizio web disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate oppure mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate.

Il modello deve essere inviato entro il 16/03 dell’anno successivo al sostenimento delle spese (per le spese sostenute nel 2020 la presentazione era stata prorogata al 15 aprile 2021). 

Per approfondire leggi anche:

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Commenti

Giovanni - 20/04/2021

Buongiorno, come il sig. Andrea vi faccio i complimenti, e chiedo la medesima cosa. Dove trovo riferimenti legislativi o fonti istituzionali o siti tipo Enea o Agenzia delle Entrate, che dicono con chiarezza che si può ottimizzare il computo, portando somme dei massimali ammessi non utilizzati ( esempio quelli degli infissi) e destinarli ad altra voce ( esempio involucro esterno), come da voi descritto in questo articolo? La questione non è di poco conto e può determinare importanti risvolti in positivo per i lavori da realizzare, ma aimè, anche conseguenze gravi qualora ciò non sia possibile. Spero in un vostro gentile e veloce riscontro per pratiche che ho in corso. Ringraziandovi anticipatamente porgo distinti saluti.

Alessandro - 21/04/2021

Buongiorno, riporto la stessa risposta fornita all'analogo commento del Sig. Andrea. L’isolamento termico dell’edificio (superfici opache verticali, orizzontali e inclinate) è uno dei tre interventi cosiddetti trainanti. Lo stesso intervento, può essere considerato anche come intervento “trainato”. Gli interventi trainati infatti comprendono tutti gli interventi legati alla normativa sull’ecobonus e quindi finalizzati all’efficientamento energetico dell’edificio. È quindi certamente possibile valutare se considerare un intervento di isolamento termico delle superfici come intervento “trainante” o “trainato”. In alcune fattispecie la scelta potrebbe consentire di ottimizzare i plafond di spesa disponibili. Pensiamo a questo esempio su una abitazione singola: - Lavori trainanti: impianto di climatizzazione (limiti di spesa 30.000€) - Lavori trainati: cappotto termico + cambio dei serramenti (limite di spesa unitario per entrambe le voci di 54.545€) In questo modo ho un plafond massimo teorico di spesa di 84.545€. Lo stesso intervento lo potremmo però gestire in questo modo: - Lavori trainanti: impianto di climatizzazione (limiti di spesa 30.000) + cappotto termico (limite di spesa di 50.000€) - Lavori trainati: cambio dei serramenti (limite di spesa di 54.545€) In questo modo ho un plafond massimo teorico di spesa di 134.545, con evidente vantaggio nella recuperabilità delle spese. Nell’esempio rappresentato nel webinar 110% l’operazione di “ottimizzazione” dei plafond di spesa immagina di gestire separatamente l’intervento di isolamento del tetto e dei pavimenti (come interventi trainanti) e l’intervento di isolamento termico delle pareti perimetrali (come intervento trainato). L’obiettivo è lo stesso illustrato nell’esempio precedente ma con la particolarità che, in questo secondo esempio, vengono separati dei lavori che rientrerebbero tutti nel capitolo di spesa “isolamento termico delle superfici”. Non risulta, ad oggi, nessun pronunciamento che avvalli o, diversamente, neghi questa possibilità. L’esempio era stato pensato per sottolineare l’importanza dell’analisi preliminare dei lavori per gestire al meglio i plafond di spesa disponibili, ma va certamente affrontata con cautela la sua applicazione concreta (magari ottenendo il benestare dall’agenzia tramite una richiesta di interpello).

Andrea - 19/04/2021

Buongiorno, ho letto con molto interesse il suo articolo e le faccio i complimenti, per la facilità e chiarezza di lettura e anche per la gestione della pratica. Le scrivo per chiederle chiarimenti in merito ad un punto sulla quale sono settimane che cerco risposte in rete e tra le normative, ma di cui non trovo risposta. La domanda riguarda l'annosa questione se un intervento trainante può essere trainato, mi spiego meglio. Lei, per una più efficiente ripartizione della spesa, sposta l'isolamento delle superfici opache verticali da intervento "trainante" a "trainato", ovviamente avendo letto più volte la normativa devo dire che non ho mai trovato nulla che lo vieta e allo stesso tempo nulla che lo consente chiaramente, in quanto la distinzione tra i due tipi (trainante e trainato) è il superamento del 25% della superficie disperdente lorda. Lei su quale base effettua tale operazione?. La sua risposta mi potrebbe essere di molto aiuto, in quanto mi trovo in una situazione simile, ovvero, casa unifamiliare con esecuzione di tutti e tre gli interventi trainanti (interventi antisismici, sostituzione impianto, isolamento strutture opache verticali, orizzontali e inclinate) e anche quelli trainati (Infissi, fotovoltaico, collettori solari, ecc.). L'abitazione è molto grande e per coibentarla tutta sono andato fuori tetto massimo e mi potrebbe ritornare molto utile poter spostare la coibentazione delle pareti verticali o solo quelle delle superfici orizzontale/inclinate come intervento trainato insiemi agli infissi, in quanto ho ancora 30'000 euro a disposizione. Come sa i soldi in gioco sono molti e la paura di sbagliare è tanta. Grazie mille

Alessandro - 21/04/2021

Buongiorno, l’isolamento termico dell’edificio (superfici opache verticali, orizzontali e inclinate) è uno dei tre interventi cosiddetti trainanti. Lo stesso intervento, può essere considerato anche come intervento “trainato”. Gli interventi trainati infatti comprendono tutti gli interventi legati alla normativa sull’ecobonus e quindi finalizzati all’efficientamento energetico dell’edificio. È quindi certamente possibile valutare se considerare un intervento di isolamento termico delle superfici come intervento “trainante” o “trainato”. In alcune fattispecie la scelta potrebbe consentire di ottimizzare i plafond di spesa disponibili. Pensiamo a questo esempio su una abitazione singola: - Lavori trainanti: impianto di climatizzazione (limiti di spesa 30.000€) - Lavori trainati: cappotto termico + cambio dei serramenti (limite di spesa unitario per entrambe le voci di 54.545€) In questo modo ho un plafond massimo teorico di spesa di 84.545€. Lo stesso intervento lo potremmo però gestire in questo modo: - Lavori trainanti: impianto di climatizzazione (limiti di spesa 30.000) + cappotto termico (limite di spesa di 50.000€) - Lavori trainati: cambio dei serramenti (limite di spesa di 54.545€) In questo modo ho un plafond massimo teorico di spesa di 134.545, con evidente vantaggio nella recuperabilità delle spese. Nell’esempio rappresentato nel webinar 110% l’operazione di “ottimizzazione” dei plafond di spesa immagina di gestire separatamente l’intervento di isolamento del tetto e dei pavimenti (come interventi trainanti) e l’intervento di isolamento termico delle pareti perimetrali (come intervento trainato). L’obiettivo è lo stesso illustrato nell’esempio precedente ma con la particolarità che, in questo secondo esempio, vengono separati dei lavori che rientrerebbero tutti nel capitolo di spesa “isolamento termico delle superfici”. Non risulta, ad oggi, nessun pronunciamento che avvalli o, diversamente, neghi questa possibilità. L’esempio era stato pensato per sottolineare l’importanza dell’analisi preliminare dei lavori per gestire al meglio i plafond di spesa disponibili, ma va certamente affrontata con cautela la sua applicazione concreta (magari ottenendo il benestare dall’agenzia tramite una richiesta di interpello).

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