Deduzione per l'acquisto di immobili da locare in Unico PF 2015

Prima di approfondire gli aspetti dichiarativi per beneficiare della deduzione, al debutto quest'anno nel modello UNICO PF 2015, è opportuno riepilogare gli aspetti essenziali della disciplina.

1) Aspetti essenziali del Bonus fiscale

Danno diritto alla deduzione, inoltre, le spese sostenute dal contribuente per prestazioni di servizi dipendenti da contratti d'appalto , per la costruzione di una o più unità immobiliari a destinazione residenziale, su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. In quest'ultima ipotesi le spese di costruzione su cui calcolare la deduzione sono attestate dall'impresa che ha eseguito i lavori di costruzione o gli interventi di ristrutturazione.

La deduzione spetta nella  misura del 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita nel  limite massimo di spesa di  300.000 euro, anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili . Sono inoltre deducibili gli interessi passivi derivanti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari medesime.

È proprio con riferimento a quest'ultimo aspetto che, nel silenzio della norma, sorgono alcuni dei principali dubbi applicativi . In primo luogo, non è chiaro se l'importo complessivo degli interessi debba essere computato ai fini del raggiungimento del tetto massimo di spesa. Inoltre, è legittimo interrogarsi in merito ai criteri da adottare per la corretta imputazione temporale degli stessi a seconda di quanto previsto dal piano di ammortamento (si pensi, ad esempio, ai contratti di mutuo a tasso variabile, in ragione dell'oggettiva impossibilità di definire ex ante l'importo effettivamente dovuto).

Nel contesto descritto, si rileva l'assenza del decreto interministeriale, di prossima emanazione, a cui il decreto Sblocca Italia ha demandato la definizione delle ulteriori modalità attuative dell'agevolazione, confidando che in quella sede sia fatta chiarezza sulle problematiche sopra illustrate.

Il beneficio fiscale va ripartito in 8 quote annuali di pari importo, partendo dall'anno in cui viene stipulato il contratto di locazione . Considerando che il tetto alla deduzione è fissato a 60.000 euro (ossia il 20% di 300.000), la  quota massima deducibile su base annua è pari a 7.500 euro.

La deduzione  non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.

2) Requisiti dell'immobile

Come si è detto, l'unità immobiliare deve avere destinazione residenziale e, inoltre, non deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

L'agevolazione è in ogni caso preclusa con riferimento alle unità ubicate nelle zone territoriali omogenee di classe E, ossia destinate a usi agricoli.

L'immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B (allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al DM 26 giugno 2009, ovvero ai sensi di specifica normativa regionale).

3) Requisiti del canone di locazione

Infine, tra locatore e locatario non devono sussistere  rapporti di parentela entro il primo grado.

In sede di conversione del decreto Sblocca Italia, il riconoscimento della deduzione è stato esteso anche nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia concesso in usufrutto a soggetti giuridici, pubblici o privati, operanti da almeno dieci anni nel settore degli alloggi sociali , a condizione che sia mantenuto il vincolo alla locazione. In tale circostanza il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non deve eccedere le soglie limite dei canoni determinati in base ai criteri sopra illustrati.

4) Indicazione obbligatoria nel rigo RP32 di UNICO 2015

In particolare, deve essere indicato:

Nel caso in cui la deduzione spetti per l' acquisto o la costruzione di più immobili è necessario compilare un rigo per ciascun immobile avvalendosi di ulteriori moduli. In tal caso, la colonna 4 deve essere compilata una sola volta sul primo dei moduli utilizzati, riferendo il calcolo descritto a tutte le colonne 2 e 3 dei diversi moduli compilati.

5) Esempio di compilazione

Il rigo RP 32 del Modello UNICO 2015-PF dovrà essere compilato come segue: