Speciale Pubblicato il 14/10/2014

Accertamenti di valore nelle compravendite immobiliari

di Paggi Dott.ssa Lia

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Definizione della controversia ai fini del registro ed interesse ad agire. Ecco un'analisi preliminare su un passaggio molto spinoso che il difensore deve affrontare per considerare tutti gli interessi in gioco nella controversia ai fini dell'imposta di registro.

Capita spesso nella pratica professionale di imbattersi in accertamenti di valore sulle compravendite immobiliari.

Generalmente l'Amministrazione, qualora ritenga che il valore venale indicato in atto sia superiore, provvede a notificare, nel termine di cui all' articolo 76, comma 1-bis, d.p.r. 131/1986 (1), un avviso di rettifica e liquidazione ai sensi dell'articolo 52 del TUR. In sostanza viene controllata la rispondenza del valore dichiarato in atto rispetto al valore normale in comune commercio.

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La difesa dall'accertamento sull'imposta di registro

La difesa dall'accertamento sull'imposta di registro, anche se talvolta il valore della controversia non è elevato, va analizzato con estrema attenzione in quanto le risultanze dello stesso potrebbero avere ulteriori e ben più pesanti risvolti per il contribuente. Si pensi infatti alle conseguenze che il valore divenuto definitivo ai fini dell'imposta di registro, potrebbe avere per il venditore nel caso di emersione di eventuali plusvalenze imponibili ai fini delle imposte dirette (art. 68 d.p.r. 917/1986).

Verissimo è che la base imponibile ai fini dell'imposta di registro (valore venale in comune commercio (2)) è differente rispetto al mondo delle imposte dirette. In quest'ultimo caso infatti, nella determinazione della plusvalenza tassabile, si ha riguardo ai corrispettivi pattuiti ossia al prezzo, che potrebbe non coincidere con il valore normale in comune commercio.

Tuttavia occorre segnalare che la giurisprudenza di legittimità tende a concedere all'Ufficio la possibilità di utilizzare il valore divenuto definitivo ai fini dell'imposta di registro anche per l'accertamento sulle imposte dirette (3).

E' chiaro pertanto come possano essere differenti gli interessi in gioco, tra parte acquirente e parte venditrice nel momento della ricezione dell'avviso di accertamento ai fini delle imposte indirette.

L'acquirente, responsabile in solido con il venditore per il registro, potrebbe avere la forte tentazione, per ragioni puramente economiche, di chiudere la partita, magari con un'acquiescenza, senza nemmeno difendersi. Ed ecco che il “povero” venditore si ritroverebbe, qualora ne ricorressero le condizioni, a doversi difendere ai fini delle imposte dirette per l'emersione di una asserita maggiore plusvalenza tassabile.

Che fare dal punto di vista operativo, soprattutto se siamo i consulenti della parte venditrice?

A parere di chi scrive sarebbe sempre auspicabile un buon dialogo con la parte acquirente, in quanto, qualora si ritenga che la rettifica sia illegittima, sarebbe bene cominciare a difendersi dall'atto ricevuto ai fini del registro.

Si ritiene che siano infatti numerosi gli aspetti positivi che potrebbero derivare da questa scelta strategica.

In primo luogo l'avviso di rettifica e liquidazione generalmente porta con sé un minor valore della causa, pertanto anche l'eventuale riscossione frazionata in pendenza di giudizio, sarebbe di gran lunga minore. Ciò significa stare in contenzioso con un minore aggravio finanziario (salvo concessione della sospensione della riscossione da parte del giudice – resa tuttavia ardua dalla difficile dimostrazione della presenza, per importi non elevati, del periculum in mora ).

Si potrebbe poi tentare la strada della definizione della controversia in accertamento con adesione (o in mediazione) arrivando ad una definizione nel caso in cui ci si renda conto che, anche l'importo delle maggiori imposte che verrebbero successivamente accertate ai fini delle dirette, non renderebbero conveniente il sostenimento delle spese del contenzioso.

Anche qui il problema della divergenza di interessi, tra acquirente e venditore, potrebbe ripresentarsi: che fare se la parte acquirente intende, per ragioni puramente economiche, aderire alla proposta dell'Ufficio?

A parere di chi scrive l'unico consiglio possibile è quello di chiedere la verbalizzazione, nella definizione in adesione, del fatto che la parte acquirente, nel ribadire la correttezza del valore dichiarato in atto, aderisce, nonostante il dissenso della parte venditrice, solo per evitare le spese del contenzioso.

Questa dichiarazione servirà poi nella difesa del venditore ai fini delle dirette, per far comprendere al Giudice Tributario che mai c'è stata una ammissione, delle parti contrattuali, circa la correttezza del valore definito dall'Ufficio.

L'eventuale impugnazione dell'avviso di rettifica e liquidazione già definito da una parte (4), dovrebbe essere dichiarata inammissibile in quanto è ormai venuto meno l'interesse ad agire (Cass. 20/07/2007 n. 16101, C.T. Prov. Modena 14.12.2012 n. 452/2/12). Si segnala tuttavia che questa impostazione non è del tutto pacifica, in quanto parte della giurisprudenza, soprattutto di merito (si veda C.T.P. Lecco n. 20/1/13 del 1/3/2013), sembrerebbe ravvisare un interesse ad agire nel fatto che “il valore dell'avviamento (lo stesso vale per gli immobili, ndr) determinato in questa sede ai fini dell'imposta di registro può avere efficacia probatoria di valore presuntivo nella diversa sede della imposizione diretta” .

Anche l'Amministrazione, seppure esaminando la questione sotto una differente angolazione (5), con una datata Risoluzione (n. 271238 del 27/08/1979) si era dimostrata possibilista affermando che “l 'Amministrazione non ha più interesse alla controversia, che però il contribuente ha diritto a portare a termine agli effetti del rapporto interno di regresso ”. Il dibattito è interessante e datato in dottrina. Molto dipende dalla valenza che si vuole dare al concetto di “interesse ad agire” nel processo tributario. Si tratta infatti di un principio disciplinato dall'articolo 100 del codice di procedura civile, applicabile nel processo tributario ex art. 2, comma 2, D.Lgs 546/92.

E' vero che, per l'Amministrazione, il fatto che un coobbligato abbia adempiuto all'obbligazione tributaria ha fatto venire meno l'interesse ad agire in quanto la pretesa è stata soddisfatta ed il contribuente non potrà essere condannato a pagare alcunché.

Ogni ulteriore somma versata rappresenterebbe, infatti, un indebito arricchimento per l'Erario. E' tuttavia anche vero che, se si aderisce alla tesi sostenuta da parte della Suprema Corte (6), secondo la quale il valore definitivamente accertato ai fini del registro invertirebbe l'onere della prova nel procedimento ai fini delle imposte dirette, allora sembrerebbe potersi rinvenire proprio in questo “danno” sul successivo accertamento l'effettivo interesse ad agire del coobbligato (7) nel processo ai fini del registro.

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(1) Ossia due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale.

(2) Art. 51, comma 2, d.p.r. 131/1986.

(3) Si vedano: Cass. 27.9.2013 n. 22143, Cass.1918 del 10/02/2012 ; Cass.6915/2011 ; Cass. 5078/2011 ; Cass. 22793/2010 ; Cass. 9404/2010 ; Cass.19380/2008 ; Cass. 21055/2005 ; Cass. 4117/2002. In senso contrario: Cass.16700/2005 , CTP Milano, sez.III, 17 ottobre 2010, n. 202 ;CTR Lazio, sez. XXVII, 6 luglio 2007, n. 83 ; CTR Lombardia, sez. LXIII Staccata di Brescia, 30 gennaio 2007, n.7.

(4) Tramite pagamento dell'avviso (anche per acquiescenza o accertamento con adesione)

(5) La questione veniva infatti esaminata nell'ottica dell'eventuale azione di regresso che il condebitore potrebbe esercitare nei confronti dell'altro condebitore in sede civile qualora avesse pagato l'intero dell'obbligazione solidale.

(6)Sent./Ord. n. 22143 del 27 settembre 2013 (ud 8 maggio 2013) – della Cassazione Civile, Sez. V - Pres. Cappabianca - Est. Cigna - Pm. Sepe

(7) Che non ha definito la pretesa.




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