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Speciale Pubblicato il 05/02/2019

Scorporo del terreno dai fabbricati strumentali: chiarimenti a Telefisco 2019

di Redazione Fisco e Tasse

Tempo di lettura: 6 minuti
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Ammortamento dei fabbricati strumentali possibile solo dopo lo scorporo dell’area: indicazione in bilancio e nella dichiarazione dei redditi

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Chiarimenti nel corso di Telefisco 2019 sono stati forniti dall'Agenzia delle Entrate anche in merito al valore del terreno dopo l'introduzione del princio di derivazione rafforzata nei bilanci d'esercizio. Infatti, in linea generale, a livello fiscale è necessario scorporare dal fabbricato l’area del terreno sottostante secondo percentuali prestabilite dal 2006. A livello contabile lo scorporo del terreno stesso è stato reso definitivamente obbligatorio dal 2014, con l’entrata in vigore del principio contabile OIC 16.

Di seguito un riepilogo in vista della campagna dichiarativa 2019 in merito al periodo d'imposta 2018, infatti del valore del terreno incorporato nel fabbricato strumentale occorre dare evidenza nel prospetto RS del modello Redditi.

1) Fabbricati coinvolti dallo scorporo delle aree

L’articolo 36, comma 7, D.L. 223/2006 stabilisce che dal 04 luglio 2006 ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili per i fabbricati, il costo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza.  La norma si basa sul fatto che il terreno, non essendo consumabile, non può mai essere ammortizzato, mentre a livello fiscale è possibile dedurre le quote di ammortamento del fabbricato a certe condizioni.

Le disposizioni dei commi 7,7-bis e 8 dell’art. 36 si applicano agli immobili strumentali che rientrano nella nozione di fabbricato, e cioè:

  • Gli immobili situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto edilizio urbano,
  • Gli immobili situati fuori del territorio dello Stato aventi carattere similare.

La Circolare dell'Agenzia delle Entrate 1/E del 2007 ha precisato che lo scorporo deve essere effettuato anche sugli immobili non cielo-terra, come ad esempio un ufficio situato all’interno di un condominio.

2) Determinazione del costo fiscale dell’area e del fabbricato

Per determinare il costo da attribuire alle aree sottostanti i fabbricati, è necessario distinguere tra le due ipotesi:

  1. Aree acquistate autonomamente: il costo di riferimento è quello di acquisto.
  2. Aree acquistate congiuntamente al fabbricato: il costo è quantificato in misura pari al maggior valore tra:
    • Il valore esposto in bilancio nell’anno di acquisto
    • Il valore corrispondente al:
      •  30% del costo complessivo per i fabbricati industriali;
      •  20% per gli altri fabbricati.

Lo scorporo del terreno è molto importante in quanto a livello fiscale è possibile dedurre, a certe condizioni, il costo afferente al fabbricato.

3) Scorporo dei terreni: come registrarlo in bilancio

Fino al 2014, con l’uscita da parte dell’Organismo Italiano di Contabilità della versione aggiornata del principio contabile OIC 16, era possibile effettuare una deroga allo scorporo dei terreni, nel caso in cui il valore dell’area coincidesse con il costo eventualmente sostenuto per la bonifica del terreno al termine della vita utile dell’immobile.

Per coloro che non aderendo alla deroga, avevano già scorporato le aree dai fabbricati, la puntualizzazione dell’OIC 16 versione 2014, non comporta alcuna modifica del bilancio.

Per coloro che invece non avevano proceduto allo scorporo, è necessario introdurre questa modifica nel bilancio, infatti l’ultima versione dell’OIC 16 precisa già nelle pagine introduttive, come una delle novità consista proprio nell’eliminazione di tale deroga con conseguente obbligo di scorporare il terreno.

Per individuare il valore contabile del cespite è necessario:

  • scorporare il valore del terreno, anche tramite stime;
  • trovare il valore del cespite per differenza.

In assenza quindi di una perizia in fase di acquisto o della possibilità di fare una stima attendibile, è possibile utilizzare, se opportuno, le percentuali previste a livello fiscale (cioè il 20% e il 30%) evitando così anche il problema del doppio binario legato alla fiscalità differita.

Il 28/02/2015, c’è stato il contributo del CNDCEC che con un approfondimento, ha indicato le tre possibili strade da perseguire a livello contabile per registrare correttamente lo scorporo dell’area dal fabbricato.

  1. Seguire il trattamento contabile previsto dall’OIC 29- Cambiamenti di principi contabili. In questa ipotesi si incrementa il valore del fabbricato della quota parte di ammortamenti riferibili all’area con contropartita provento straordinario e si costituisce un fondo di ripristino ambientale con contropartita un onere straordinario. Tuttavia vista l’eliminazione della parte straordinaria di Conto Economico, come previsto dal D. Lgs 159/2015, tali importi si presume che possano andare in A5) Altri Ricavi, o in B.14) Altri oneri di gestione. Si precisa che il fondo di ripristino ambientale prevede un accantonamento fino al raggiungimento di un importo tale da coprire i costi di bonifica di cui si presuppone il sostenimento nel caso di smantellamento del fabbricato.
  2. Imputare la quota parte di ammortamento riferibile all’area, al Fondo di ripristino ambientale, verificandone preventivamente l’opportunità e la congruità.
  3. Seguire il trattamento previsto dall’OIC 29 nel caso di errore contabile. In questa ipotesi si storna la parte di ammortamento riferibile all’area a sopravvenienza attiva. Tuttavia vista l’eliminazione della parte straordinaria di Conto Economico, come previsto dal D. Lgs 159/2015, tale differenza si presume possa andare in A5. Altri Ricavi.

4) Ammortamento terreni: il Quadro RS della dichiarazione RedditiSC2019

Le istruzioni alla dichiarazione dei redditi SC 2019, pubblicate a fine gennaio, ricordano che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento e delle quote dei canoni leasing deducibili, il costo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree su cui i fabbricati insistono.
Le disposizioni inoltre, si applicano agli impianti e ai macchinari infissi al suolo nel caso in cui questi realizzino una struttura che nel suo complesso costituisca una unità immobiliare iscrivibile nel catasto urbano in quanto rientrante nelle predette categorie catastali.(commi 7, 7-bis e 8 dell’art. 36, del decreto-legge n. 223 del 2006)

Il prospetto va compilato al fine di evidenziare il valore del terreno incorporato in quello del fabbricato strumentale che insiste su di esso. A tal fine :

  • Nella colonna 1 del rigo RS77 va indicato il numero dei fabbricati industriali detenuti in forza di contratti di locazione finanziaria da cui è stato scorporato il valore del terreno.
  • Nella colonna 2 il valore complessivo dei terreni relativi ai fabbricati di cui alla colonna 1.
  • Nella colonna 3 va indicato il numero degli altri fabbricati industriali da cui è stato scorporato il valore del terreno
  • Nella colonna 4 il valore complessivo dei terreni su cui i predetti fabbricati insistono.
  • Nella colonna 1 del rigo RS78 va indicato il numero dei fabbricati non industriali detenuti in forza di contratti di locazione finanziaria da cui è stato scorporato il valore del terreno.
  • In colonna 2 il valore complessivo dei terreni relativi ai fabbricati di cui alla colonna 1.
  • Nella colonna 3 va indicato il numero degli altri fabbricati non industriali da cui è stato scorporato il valore del terreno
  • Nella colonna 4 il valore complessivo dei terreni su cui i predetti fabbricati insistono

5) Scorporo del terreno: chiarimenti a Telefisco 2019

Nel corso di Telefisco 2019, l'incontro annuale tra l'Agenzia delle Entrate e la stampa specializzata, è stato posto un quesito in merito allo scorporo del terreno. Infatti, come detto sopra, le disposizioni fiscali prevedono la scomposizione del costo d'acquisto di un immobile e dell'area, attribuendo a quest'ultima

  • il 30% nel caso di fabbricati industriali
  • il 20% nel caso di altri fabbricati

del costo di acquisto. Nella domanda è stato chiesto se è corretto ritenere che si tratta di un caso di classificazione che, in base alla derivazione rafforzata, dovrebbe comportare la determinazione del valore del terreno in base a perizia.

Come pubblicato sul Sole 24ore di venerdì 1 febbraio 2019 (pagina 17) nel rispondere le Entrate hanno ricordato che il comma 7 dell'articolo 36 del DL 223/2006 stabilisce che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali va assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree è pari al maggiore tra:

  1. il valore separatamente esposto in bilancio l'anno di acquisto
  2. il valore ottenuto applicando il 30 o il 20% a seconda delle ipotesi.

Pertanto, se non risulta separatamente esposto in bilancio nei modi indicati dal punto 1) il valore non ammortizzabile dell'area è determinato applicando esclusivamente la percentuale del 30 o del 20% e tale affermazione rimane valida anche dopo l'introduzione della derivazione rafforzata.


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