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Speciale Pubblicato il 24/03/2009

L’addio al valore normale negli accertamenti immobiliari

di Rag. Lumia Luigia

Tempo di lettura: 6 minuti

Addio al valore normale negli accertamenti immobiliari ai fini Iva e dell'imposta di registro

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Il Parlamento sta esaminando il disegno di legge “Comunitaria 2008” già approvato in data 17 Marzo 2009 da parte dell’Aula del Senato. Tra le novità del provvedimento una delle più attese riguarda lo stop agli accertamenti basati sui valori Omi per i trasferimenti di immobili, sia ai fini Iva che delle imposte dirette.
Se il disegno di legge passerà, il dato letterale dell’articolo 54, comma 3, del Testo Iva e la lettera d), comma 1, articolo 39 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, tornerà ad essere formulato come nella versione ante Decreto Legge numero 223 del 2006.
Quindi, come avveniva in passato, l’eventuale scostamento tra valore normale e prezzo dichiarato, potrà:

  • costituire un semplice indizio di evasione (presunzione “semplicissima”). L’indizio potrà essere utilizzato in modo isolato in sede di accertamento, ma solamente in presenza di una delle fattispecie che permettono un accertamento induttivo puro, ex articolo 39, comma 2, del Decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 1973;
  • essere un elemento sufficientemente rafforzato da permettere l’effettuazione di un accertamento di tipo analitico-presuntivo.
Vediamo la situazione come si presenta attualmente.

1) L’addio al valore normale negli accertamenti immobiliari

Il Decreto Legge n. 223 del 4 Luglio 2006, convertito con Legge n. 248 del 4 Agosto 2006, (“Decreto Prodi-Bersani”) ha legittimato il ricorso al “valore normale” come strumento facilitato, al fine di attribuire maggiori ricavi alle imprese che smobilizzano immobili a “valori sospetti”.
Attualmente, il fatto che venga dichiarato un corrispettivo da cessione di beni immobili di importo inferiore al valore normale configura una presunzione grave, precisa e concordante che sia stato occultato parte del prezzo di cessione. In tal senso è orientato l’articolo 39, comma 1, lettera d), del Decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 1973.
Ne consegue che l’Agenzia delle Entrate ha la possibilità rettificare il reddito d’impresa senza dover prima dimostrare l’infondatezza, la falsità o l’inesattezza della dichiarazione dei redditi ovvero l’irregolare tenuta delle scritture contabili. In tal caso, l’onere della prova è in capo al contribuente, il quale deve dimostrare:
·         che l’importo del ricavo realizzato è effettivamente inferiore al valore normale del bene immobile ceduto;
oppure
·         che il valore venale effettivo del bene trasferito è inferiore rispetto a quello determinato dall’Ufficio.

2) Accertamento valore ai fini IVA

IVA

Il Testo Iva, al comma 3, dell’articolo 54, regolamenta, a favore del Fisco, la stessa presunzione legale tratteggiata con riferimento alle imposte sui redditi. Inoltre stabilisce un’ulteriore presunzione legale relativa, parametrando il valore di riferimento minimo del valore normale, all’eventuale finanziamento concesso all’acquirente in relazione all’acquisto dell’immobile (comma 23 bis dell’articolo 35, del Decreto Legge numero 223 del 2006).
La Legge Finanziaria 2007 ha attribuito ad un Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, la periodica fissazione dei criteri atti a determinare il valore normale dei fabbricati.
Quanto previsto dalla Legge n. 296 del 2006, è stato attuato mediante il Provvedimento del 27 Luglio 2007, il cosiddetto decreto Omi, il quale ha individuato un procedimento per calcolare il valore normale del fabbricato trasferito, in funzione del listino periodico delle stime dell’osservatorio dei mercati immobiliari, gestito dall’Agenzia del Territorio.
La Finanziaria 2008 ha disposto che “in deroga all’articolo 1, comma 2, della Legge 27 luglio 2000, n. 212, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 deve intendersi che le presunzioni di cui all’art. 35, c. 2, 3 e 23 bis del D.L. 223/2006 e successive modificazioni valgono, agli effetti tributari, come presunzioni semplici”.
Per i trasferimenti immobiliari effettuati prima del 4 Luglio 2006, non possono essere applicate le nuove regole di accertamento, mentre per i trasferimenti successivi, diviene integralmente operativo il nuovo sistema di accertamento.
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 6/E del 6 Febbraio 2007, ha stabilito, per quanto concerne l’imposta di registro, che la nuova normativa in tema di accertamenti immobiliari, vale solo per il futuro.
Invece, in materia di Iva e di imposte sui redditi, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 1/E del 16 Febbraio 2007, ha stabilito che le nuove disposizioni, in quanto procedimentali, avrebbero efficacia retroattiva e quindi possono essere applicate con riferimento a tutte quelle operazioni accertate a decorrere dal 4 Luglio 2006, anche se realizzate precedentemente.

Il nuovo sistema di accertamenti immobiliari facilitati non è esente da fondati dubbi di legittimità giuridica. In particolare sono state mosse delle critiche con riguardo all’Iva, in quanto parrebbe configurarsi un’evidente violazione delle disciplina comunitaria, da parte di un sistema che identificherebbe in via automatica nel valore normale del bene trasferito la base imponibile dell’imposta sul valore aggiunto.
Un automatismo di tal genere è concesso dalla Direttiva comunitaria solamente con riguardo a specifiche fattispecie, le quali non ricomprendono di certo i trasferimenti immobiliari.
In tale ambito l’Italia ha ricevuto una lettera di messa in mora da parte della Commissione europea, con riguardo alle eccezioni sulla legittimità dell’applicazione del sistema del valore normale sui trasferimenti immobiliari.

3) Accertamento valore ai fini delle Imposte dirette

Imposte dirette
Trasferimenti ante 4 Luglio 2006: il sistema di accertamento continua a basarsi su quanto legiferato ante Decreto Legge numero 223 del 2006. Quindi, le sole stime dell’Omi non sono in grado di reggere la legittimità di un accertamento di tipo presuntivo. I giudici hanno più volte statuito che la semplice stima Omi di per sé non risulta sufficiente ad integrare i requisiti di gravità, precisione e concordanza in quanto elementi considerati necessari negli accertamenti ex articolo 39, comma 1, lettera d), del Decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 1973. Operativamente, i dati Omi sono semplici valori statistici.
Trasferimenti post 4 Luglio 2006: il valore normale diventa base di riferimento sulla quale fondare la presunzione legale relativa.
Si riporta qui di seguito uno stralcio della circolare dell’Agenzia delle Entrate numero 28/E del 4 Agosto 2006: “gli uffici finanziari, pertanto, possono rettificare direttamente il reddito di impresa tenendo conto del valore normale dei beni immobili ceduti quanto questo risulti superiore al corrispettivo dichiarato, senza dover preventivamente dimostrare, ad esempio, l’incompletezza, la falsità o l’inesattezza degli elementi indicati in dichiarazione ovvero l’irregolare tenuta delle scritture contabili”.
Bisogna considerare il fatto che un accertamento meramente fondato su stime Omi è si legittimo, ma strutturalmente molto fragile, e quindi abbastanza agilmente smontabile in sede di contenzioso. L’Agenzia delle Entrate, conscia di tal fatto, accompagna le stime Omi con una serie di ulteriori elementi a supporto, quali, a titolo esemplificativo, mutui erogati agli acquirenti, altre stime immobiliari, constatazione della mancata congruità agli studi di settore.

4) Cosa cambierà con l'approvazione della Legge Comunitaria 2008

Attualmente, il Parlamento sta esaminando il disegno di legge “Comunitaria 2008”; il disegno di legge, approvato in data 17 Marzo 2009 da parte dell’Aula del Senato, è ora passato all’esame da parte della Camera. Tra le novità del provvedimento una delle più attese riguarda lo stop agli accertamenti basati sui valori Omi per i trasferimenti di immobili, sia ai fini Iva che delle imposte dirette.
Se il disegno di legge passerà, il dato letterale dell’articolo 54, comma 3, del Testo Iva e la lettera d), comma 1, articolo 39 del Decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 1973, tornerà ad essere formulato come nella versione ante Decreto Legge numero 223 del 2006. Il progetto di modifica si pone lo scopo di riportare il sistema nella situazione ante Decreto Legge numero 223 del 2006. Quindi, come avveniva in passato, l’eventuale scostamento tra valore normale e prezzo dichiarato, potrà:
  •  costituire un semplice indizio di evasione (presunzione “semplicissima”). L’indizio potrà essere utilizzato in modo isolato in sede di accertamento, ma solamente in presenza di una delle fattispecie che permettono un accertamento induttivo puro, ex articolo 39, comma 2, del Decreto del Presidente della Repubblica numero 600 del 1973;
  • essere un elemento sufficientemente rafforzato da permette l’effettuazione di un accertamento di tipo analitico-presuntivo.

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