Prima della riforma del 2012 l'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. stabiliva che, “in caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”.
Il nuovo testo del citato comma 3 dell'art. 63 disp. att. c.c. - così come introdotto dall'art. 18 della legge n. 220/2012 – stabilisce che in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
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Alla luce della norma sopra detta, nell'attesa di un giudizio di merito, è consentito all'amministratore richiedere all'autorità giudiziaria l'autorizzazione ad effettuare la sospensione dei condomini morosi dell'utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in quanto la persistente morosità del condomino può determinare l'insolvenza del condominio nel suo complesso, con conseguente interruzione dei servizi da parte dei gestori e ripercussioni nella sfera dei condomini virtuosi all'uso dei servizi essenziali nella vita quotidiana.
Quindi, in caso di morosità ultrasemestrale l'amministratore non ha necessità di alcuna autorizzazione regolamentare o assembleare (l'art. 1129 c.c. post riforma ha chiarito che rientra tra i compiti dell'amministratore quello di recuperare le spese non versate dai condomini, senza necessità del benestare dell'assemblea).
L’amministratore condominiale, perciò, può chiedere un provvedimento di urgenza al giudice per ottenere l'autorizzazione alla sospensione dell'erogazione dei servizi condominiali nei confronti dei condomini morosi in virtù di quanto sancito dall'articolo 63 disp. att. c.c. La giurisprudenza è del resto concorde nel ritenere che vada accolta la domanda promossa dal condominio nelle forme di cui all’art. 702 bis c.p.c., e tesa ad ottenere l’autorizzazione a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni.
Attualmente il potere dell'amministratore non deve essere contemplato in un regolamento di condominio.
Nonostante questa semplificazione, con riguardo alla problematica della sospensione dei servizi ai sensi dell'articolo 63, comma 3, disp. att. cc., va rilevato fin da ora che le decisioni in materia non si presentano univoche.
Alcune decisioni hanno negato la legittimità della sospensione del servizio acqua.
Così il Trib. Brescia (ord. 10 ottobre 2014) ha deciso che l'erogazione dell'acqua potabile non può essere sospesa dal momento che viene erogata non dal condominio, ma dalla impresa di somministrazione (che rimane l'unico soggetto titolare della relativa obbligazione) e che, per reagire alla morosità di taluno di loro, gli altri condomini possono unicamente decidere di passare dal sistema della utenza unica condominiale a quello delle utenze singole.
Del resto, con specifico riferimento alla sospensione per morosità dell'erogazione dei servizi idrici, occorre ricordare la speciale normativa di settore dettata dal Dpcm n. 105094 del 2016, normativa che impone alle imprese erogatrici di garantire un quantitativo minimo vitale, pari a 50 litri di acqua ad abitante al giorno, agli utenti domestici residenti che versano in uno stato di disagio economico.
Secondo una recente decisione questa normativa, tuttavia, ha carattere pubblicistico e non privatistico, nel senso che spiega i suoi effetti solamente tra fornitore e utente, non tra condòmino e condominio (Trib. Perugia 20 dicembre 2021 n. 5113).
Lungo questa linea di pensiero le decisioni più recenti sono favorevoli alla sospensione della fornitura idrica al moroso.
Così il Tribunale di Cagliari ha evidenziato che il condominio non possa essere costretto a sostenere i costi di gestione facenti capo all'unità immobiliare inadempiente e a sobbarcarsi il rischio di poter a sua volta subire il distacco dei servizi da parte del gestore (Trib. Cagliari 5 ottobre 2022 n. 2271).
Allo stesso modo il Tribunale di Palermo ha dato pienamente ragione al condominio, autorizzandolo a sospendere alla morosa l'erogazione dei servizi comuni, costituiti dalla fornitura di acqua, l'utilizzo dell'ascensore condominiale, l'utilizzo dell'antenna condominiale. In particolare lo stesso giudice ha autorizzato l’amministratore a disporre la sospensione dei servizi essenziali, in via simultanea, tramite il ricorso a propri tecnici, incaricati alla chiusura temporanea delle valvole o serrature delle tubazioni idriche, dei cavi televisivi, o mediante l’interruzione delle relative connessioni o, qualora queste ultime si trovino all’interno dell’appartamento di proprietà della resistente, mediante intercettazione e chiusura delle tubazioni alloggiate nelle parti comuni o comunque mediante tutti gli interventi tecnici che si renderanno necessari a tali fini.
Del resto, a parere del Tribunale di Palermo, la morosa può accedere autonomamente ad altre fonti di erogazione idrica e televisiva esterne all'edificio condominiale (Trib. Palermo 1 dicembre 2022 n. 4996).
Legittimando la protrazione del comportamento inadempiente del condomino moroso – precisa il Tribunale di Perugia – si arriverebbe alla conseguenza per cui o il condominio continua a sostenere i costi dell’unità immobiliare morosa o, viceversa, dovrebbe sopportare a sua volta il distacco delle forniture da parte dell’ente erogatore (Trib. Perugia 3 dicembre 2021 n. 4442). Lo stesso giudice umbro, però, ritiene che lo strumento dissuasivo di cui all’art. 63 disp. att. c.c. debba essere applicato con estrema prudenza da parte dell’amministratore, mentre spetta al magistrato la valutazione della singola fattispecie e censurare semmai eventuali azioni che, benché esercitate dall’amministratore nell’ambito dei suoi obblighi, possano ledere o minacciare il diritto alla salute, all’incolumità e all’integrità fisica, o i diritti fondamentali della persona, quand’anche morosa.