1. Le nuove aliquote della cedolare secca sui canoni di locazione
Le aliquote per la cedolare secca sono due:
a) 21% per i contratti:
- liberi (4 anni più 4);
- transitori (da 1 a 18 mesi);
- stagionali (massimo 30 giorni);
b) 15% per i contratti:
- a canone concordato (3 anni più 2);
- per studenti fuori sede (da 6 a 36 mesi).
Questa nuova aliquota, ridotta di ben quattro punti rispetto all’aliquota del 19% in vigore in precedenza, si applica con valore retroattivo, quindi non solo per chi decide di stipulare nuovi contratti da ora in poi, ma anche per i contratti in essere per i quali era stata effettuata l’opzione in passato. La retroattività della nuova aliquota comporterà un minor aggravio fiscale in fase di pagamento del secondo acconto per il 2013. Per chi esercita l’opzione la tassazione in cifra fissa sostituisce:
- imposta sul reddito;
- addizionale comunale;
- addizionale regionale;
- imposta di registrazione del nuovo contratto;
- imposta di registro annuale;
- imposta sulla risoluzione del contratto.
L’opzione per la cedolare cancella anche l’imposta di bollo sul contratto di locazione. Si tratta di un’imposta indiretta che verrebbe pagata al momento della registrazione del contratto, che è però dovuta dall’inquilino. La somma da versare è determinata moltiplicando l’importo di 14,62 euro per il numero dei fogli di cui si compone il contratto.
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2. La convenienza del regime della cedolare - Le voci da considerare
Per valutare la convenienza reale della cedolare, che si versa calcolando l'aliquota sul 100% del canone incassato, l’elenco delle variabili in campo è il seguente:
- tipologia contrattuale;
- aliquota marginale;
- presenza o meno di altri redditi;
- diritto a detrazioni d’imposta;
- aliquote delle addizionali regionali e comunali.
La tipologia contrattuale è al primo posto, dal momento che caratteristica della cedolare è l’applicazione dell’aliquota sull’intero importo dell’affitto, ossia sul 100% del canone incassato.
Nei contratti liberi, ossia quelli per i quali il canone è determinato tra le parti, ai fini Irpef, il canone da dichiarare sconta la sola deduzione forfettaria del 5%. Nel caso dei contratti a canone concordato, invece, a questa deduzione se ne aggiunge un’al tra pari al 30%, così che complessivamente il canone da dichiarare è pari al 65,5%.
Nella tabella che segue, l’aliquota è determinata senza considerare il valore delle addizionali. Il cui peso va verificato caso per caso, perché è molto variegata la situazione a livello regionale e ci sono anche regioni che prevedono l’esenzione dall’addizionale per fasce di reddito
CONTRATTIA CANONE LIBERO,TRANSITORI E STAGIONALI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 95% |
Redditocomplessivo | Aliquota | Impostasulcanone | Cedolare |
finoa 15.000 | 23% | 21,85% | 21% |
15.000-28.000 | 27% | 25,65% | |
28.000-55.000 | 38% | 36,10% | |
55.000-75.000 | 41% | 38,95% | |
oltre 75.000 | 43% | 40,85% | |
È chiaro che non c’è alcun dubbio sulla convenienza anche considerando solo l’aliquota Irpef, ossia al netto delle addizionali comunali e regionali la cui somma supera generalmente il 2% e senza tener conto del peso della tassa di registro. Questa, solo per la quota a carico del proprietario, è all’1% e quindi complessivamente all’aliquota Irpef va aggiunta una media di tre punti, cosa che porta l'irpef sul canone, già per il primo scaglione di reddito, a superare il 24%.
4. I contratti a canone concordato
Anche nel caso dei contratti a canone concordato, per i quali è prevista la riduzione del 30% dell’importo da dichiarare, alla luce del taglio apportato dal Governo , la cedolare si dimostra l’opzione più conveniente per tutte le fasce di reddito.
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO E PER STUDENTI UNIVERSITARI Canone lordo 100 euro annui importo soggetto a tassazione 66,50euro |
Redditocomplessivo | Aliquota | Impostasulcanone | Cedolare |
finoa 15.000 | 23% | 15,07% | 15,00% |
15.000-28.000 | 27% | 17,96% | |
28.000-55.000 | 38% | 25,27% | |
55.000-75.000 | 41% | 27,27% | |
oltre 75.000 | 43% | 28,60% | |
( immagine tratta dall'ebook "La cedolare affitti dopo il decreto IMU" di A. Donati)
Ci sono, però situazioni nelle quali si può avere una convenienza fiscale maggiore a scegliere il regime dell’aliquota marginale per i nuovi contratti, quindi denunciando il reddito da locazione ai fini Irpef.
Questo accade in due casi specifici:
- situazioni di incapienza (senza reddito da locazione) e spese significative per le quali si ha diritto a detrazioni d’imposta;
- presenza di soli redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente per i quali la detrazione d’im- posta non è rapportata al periodo di lavoro e c’è margine per utilizzare la detrazione stessa.
Nel primo caso, infatti, cumulando i redditi con quello da locazione è possibile utilizzaree le detrazioni per ridurre l’importo dell’Irpef dovuto sul canone di locazione. Se invece si optasse semplicemente per la cedolare si avrebbe l’obbligo di pagare l’imposta sul canone senza poter usufruire delle detrazioni per le spese sostenute.
Stesso discorso per il secondo caso: le detrazioni per i redditi assimilati, infatti variano in funzione del reddito e sono pari a 1.104 x (55.000 – reddito complessivo/50.200). La conve nienza a dichiarare il canone di locazione ai fini Irpef si può avere, dunque, anche in questo caso, considerando che per i primi 4.800 euro di reddito non sono dovute imposte in virtù della detrazione.