L'Agenzia delle Entrate è tornata ancora sul tema dell'agevolazione prima casa nelle situazioni di separazione legale nella risposta all'interpello 634 del 29 settembre 2021, qui allegato. In queste casistiche le complicazioni sono all'ordine del giorno con il rischio di perdere le agevolazioni. Vediamo i chiarimenti forniti.
Agevolazioni prima casa e separazione consensuale:inquadramento generale
Le agevolazioni per l'acquisto della 'prima casa' sono disciplinate dalla Nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 1986/131 (TUR) in base al quale è prevista l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
In particolare l'acquirente deve dichiarare nell'atto di acquisto «di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni».
Pertanto, la norma subordina la concessione dell'agevolazione 'prima casa', tra l'altro, alla impossidenza su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione, acquistata con le agevolazioni in esame.
Tuttavia, in deroga a tale principio, il legislatore ha previsto che l'aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito (...) a condizione che l'immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto".
Attenzione va prestata al fatto che nelle ipotesi di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte e gli interessi.
La norma consente, dunque, al contribuente di fruire delle agevolazioni prima casa in relazione all'acquisto del nuovo immobile, anche in assenza del requisito della 'novità' del godimento dell'agevolazione poiché già in possesso di altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni. Ciò, a condizione che l'immobile pre-posseduto venga alienato entro il termine di un anno dal nuovo acquisto agevolato. In mancanza di tale alienazione opera, dunque, la decadenza dal beneficio fruito per il secondo acquisto.
Agevolazione prima casa e separazione: il caso di specie
Nel caso di specie, il contribuente che ha presentato l'istanza di interpello ha comprato la casa insieme all'ex coniuge in regime della comunione legale dei beni, beneficiando delle agevolazioni 'prima casa'. Successivamente è stata omologata la separazione consensuale tra i coniugi ed è stato stabilito che la casa rimanga al marito fino al 2026. Nel 2020, l'istante ha acquistato una nuova abitazione chiedendo di poter beneficiare delle agevolazioni 'prima casa' assumendo l'impegno di alienare la propria quota della casa ex coniugale entro il termine di un anno. Tuttavia, l'ex coniuge non intende acquistare la metà della casa di sua proprietà, per cui la vendita a terzi appare del tutto improbabile. Ciò comporterà, a carico dell'istante, il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria e della relativa sanzione. L'istante ha così chiesto all'Agenzia delle Entrate se è possibile applicare
- la non decadenza dall'agevolazione fruita per il secondo acquisto
- o, in alternativa, almeno la non applicazione della sanzione, rimanendo eventualmente dovuta solo la differenza tra misura ordinaria e misura agevolata delle imposte dovute per il secondo acquisto
Agevolazioni prima casa e separazione consensuale: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate
L'Agenzia delle Entrate ha dato risposta negativa all'istante in quanto tali norme hanno natura agevolativa e, quindi, non sono suscettibili di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad ipotesi non espressamente contemplate. In particolare l'amministrazione non condivide la presunta inidoneità dell'immobile in oggetto pre-posseduto a soddisfare quelle esigenze abitative, quale elemento rilevante per impedire l'applicazione della citata disposizione di legge che prevede, tra l'altro, la decadenza dal beneficio fiscale in esame.
Pertanto, considerata la titolarità in capo all'istante del diritto di proprietà di altra casa di abitazione, acquistata con le agevolazioni in esame, lo stesso dovrà procedere alla alienazione della quota in sua proprietà della casa pre-posseduta, al fine di non incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita per il secondo acquisto.
Riguardo ai termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento dei benefici 'prima casa', si rammenta, che a causa della pandemia il periodo di sospensione dei termini per l'agevolazione 'prima casa' è stato prorogato al 31 dicembre 2021. Pertanto, per gli acquisti avvenuti tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021, i termini inizieranno a decorrere dal 1° gennaio 2022.
