Immobili abitativi in leasing e riscatto

L'Agenzia delle Entrate chiarisce che, nel leasing finanziario traslativo l’acquisto da parte del concedente ed il riscatto finale da parte dell’utilizzatore sono disposizioni perfettamente autonome ai fini delle imposte sui trasferimenti; pertanto, ai fini della determinazione dell’imposta dovuta al momento del riscatto del bene, è irrilevante che l’imposta proporzionale di registro sia già stata assolta sull’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing e che sia stata inclusa nei canoni versati dall’utilizzatore.

Inoltre l’operazione di riscatto da parte dell’utilizzatore integra gli estremi di una cessione esente ai fini IVA.

Pertanto, per quanto attiene il trattamento tributario cui assoggettare l’operazione in questione, si ritiene che trovino applicazione - in deroga al principio di alternatività Iva/Registro di cui all’articolo 40, comma 2, del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR) - le imposte d’atto con le ordinarie aliquote proporzionali;
ovvero, l’imposta di registro nella misura del 7 per cento, così come prevista dall’articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al TUR, le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, nella misura complessiva del 3 per cento.

Relativamente all’individuazione del valore da assumere come base imponibile su cui la parte, in sede di rogito del riscatto della proprietà, deve liquidare le suddette imposte d’atto, si rinvia a quanto precisato nella circolare n. 12/E del 1 marzo 2007.

Con specifico riferimento agli immobili strumentali, il richiamato documento di prassi precisa che, ai sensi dell’articolo 51, comma 2, del TUR - cui espressamente rinvia il decreto legislativo n. 347 del 1990, concernente le imposte ipotecarie e catastali - la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio dell’immobile. Essa, pertanto, viene individuata nel prezzo di riscatto finale del bene, aumentato dei canoni, depurati della componente finanziaria.

Tale ammontare costituisce l’effettivo valore di scambio attribuibile all’immobile, tenuto conto dei vincoli contrattuali che gravano su di esso.
Il criterio individuato per la determinazione della base imponibile in sede di riscatto della proprietà di un immobile strumentale deve essere adottato anche per gli immobili ad uso abitativo, non sussistendo validi motivi per discostarsene.