Prima casa: niente beneficio se l'immobile preposseduto è locato

Con l'Ordinanza n 359672026 la Cassazione ribadisce un orientamento consolidato a tema agevolazione prima casa.

In sintesi, l’agevolazione prima casa non spetta se il contribuente è già proprietario di un altro immobile nel medesimo Comune, anche se quest’ultimo è concesso in locazione. 

1) Agevolazione prima casa: il requisito dell'inidoneità spiegato dalla Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 17 febbraio 2026, n. 3596 ribadisce un orientamento consolidato chiarendo in modo netto cosa debba intendersi per “inidoneità oggettiva” ai fini del beneficio fiscale sulla prima casa.

La contribuente aveva acquistato un’abitazione fruendo delle agevolazioni “prima casa”. 

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di liquidazione, revocando il beneficio e richiedendo le maggiori imposte motivando che la contribuente risultava già proprietaria di un altro immobile situato nel medesimo Comune, circostanza ostativa all’agevolazione.

Secondo la ricorrente, l’immobile pre-posseduto non era idoneo a soddisfare le esigenze abitative familiari, anche perché concesso in locazione a terzi. 

Da qui la tesi: la temporanea indisponibilità dell’immobile avrebbe dovuto integrare una condizione di “inidoneità”.

Dopo il rigetto nei gradi di merito, la questione è arrivata in Cassazione.

Il nodo interpretativo riguarda la nozione di “inidoneità oggettiva” dell’immobile già posseduto.

Secondo l’orientamento ormai consolidato, l’agevolazione prima casa può essere riconosciuta anche in presenza di un altro immobile nello stesso Comune solo se quest’ultimo sia oggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative (ad esempio per caratteristiche strutturali o per vincoli giuridici non dipendenti dalla volontà del proprietario).

Il punto centrale è distinguere tra:

• inidoneità oggettiva reale;
• indisponibilità temporanea derivante da una scelta volontaria.

La Corte rigetta il ricorso e ribadisce il seguente principio (richiamando Cass. 4102/2025): “in materia di agevolazione tributaria su acquisto di ‘prima casa’, la circostanza che l'immobile pre-posseduto sia locato a terzi non integra una inidoneità oggettiva dell'unità immobiliare volta a giustificare l'applicazione dell'agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare, sicché se - a quest'ultima data - l'immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per questa ragione inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo la sua indisponibilità dalla destinazione d'uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario” .

La Cassazione chiarisce quindi un punto fondamentale: la locazione è una scelta del proprietario e non trasforma l’immobile in un bene oggettivamente inidoneo.

Secondo la Corte:

• non rientra nel concetto di inidoneità oggettiva una indisponibilità giuridica temporanea;
• tale indisponibilità, quando deriva da un contratto di locazione, è frutto di una decisione volontaria;
• non è quindi assimilabile a una situazione strutturale o permanente che impedisca l’utilizzo abitativo.

In altri termini, il contribuente non può “creare” una condizione di inidoneità tramite una scelta negoziale e poi invocarla per ottenere il beneficio fiscale su un nuovo acquisto.