Bonus ristrutturazioni 2026: si perde per vendita, usufrutto, successione?

Il trasferimento delle quote residue della detrazione per interventi di recupero edilizio rappresenta uno dei profili più delicati nella gestione fiscale dei bonus casa.

La guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali – febbraio 2026” fornisce un quadro sistematico delle regole applicabili nei casi di trasferimento dell’immobile prima che sia concluso il periodo di fruizione dell’agevolazione.

La questione assume particolare rilevanza pratica: una clausola inserita o omessa nell’atto di trasferimento può incidere sulla titolarità di rate di detrazione anche per diversi anni successivi.

Le regole sul trasferimento della detrazione assumono rilievo concreto in sede di:

• redazione degli atti di compravendita;
• gestione delle successioni;
• predisposizione della dichiarazione dei redditi;
• verifica dei requisiti soggettivi in presenza di contratti di locazione o comodato.

Una corretta pianificazione dell’atto di trasferimento e una puntuale verifica della detenzione al 31 dicembre consentono di evitare la perdita del beneficio o future contestazioni in sede di controllo.

Alla luce dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, il trasferimento delle quote residue non rappresenta un effetto automatico in ogni situazione, ma dipende dalla combinazione tra titolo di possesso, modalità di trasferimento e concreta disponibilità dell’immobile.

Un aspetto che, soprattutto in presenza di rate pluriennali ancora rilevanti, merita un’attenta valutazione preventiva.

Di seguito l’analisi dei casi principali.

1) Bonus ristrutturazioni: in generale rileva il possesso al 31 dicembre

Come regola generale, per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa a un determinato anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.

Quando interviene un trasferimento dell’immobile prima dell’esaurimento del periodo di detrazione (normalmente 10 anni), le quote non ancora utilizzate si trasferiscono, nei casi più frequenti, al nuovo titolare.

Tuttavia, le modalità di trasferimento variano in funzione:

• della tipologia di atto (vendita, donazione, permuta);
• della natura del diritto trasferito (proprietà piena, quota, usufrutto);
• del titolo in base al quale spettava originariamente la detrazione (proprietà o detenzione).

2) Bonus ristrutturazioni: trasferimento automatico nella vendita, salvo accordo

Nel caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti interventi agevolati, se il trasferimento avviene prima del termine del periodo di fruizione, il diritto alle quote residue:

• si trasferisce automaticamente all’acquirente (persona fisica),
• salvo diverso accordo delle parti.

Il venditore può dunque scegliere di:

• continuare a beneficiare delle rate residue;
• trasferire il diritto all’acquirente.

In assenza di una specifica previsione nell’atto di compravendita, il beneficio si considera trasferito all’acquirente.

Qualora nell’atto non sia stata inserita alcuna clausola, la volontà delle parti di mantenere la detrazione in capo al venditore può risultare anche da una scrittura privata autenticata da notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato, purché sottoscritta da entrambe le parti e attestante che l’accordo esisteva sin dalla data del rogito.

Nonostante il riferimento normativo alla “vendita”, la disciplina si applica in tutti i casi di trasferimento tra vivi, inclusi:

• donazioni;
• atti a titolo gratuito;
• permute (in forza dell’art. 1555 c.c., che estende alla permuta, in quanto compatibili, le norme sulla vendita).

Pertanto, ogni cessione integrale dell’immobile comporta, in linea generale, il trasferimento delle quote residue, salvo diverso accordo.

La cessione di una quota dell’immobile non determina il trasferimento proporzionale della detrazione.

Il diritto si trasferisce solo in caso di cessione dell’intero immobile.

Fa eccezione l’ipotesi in cui, per effetto dell’acquisto della quota, l’acquirente divenga proprietario esclusivo dell’immobile: in tale situazione la residua detrazione si trasferisce.

3) Bonus ristrutturazioni: costituzione dell'usufrutto

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia gratuito, le quote di detrazione non ancora fruite:

• non si trasferiscono all’usufruttuario;
• restano in capo al nudo proprietario.

Nel caso di vendita dell’immobile con contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le rate residue si trasferiscono al nudo proprietario, in quanto titolare della proprietà dell’immobile.

4) Bonus ristrutturazioni: quando spetta al detentore

Diversa è la disciplina quando la detrazione spetta non al proprietario, ma al detentore dell’immobile (ad esempio inquilino o comodatario).

In tali ipotesi:

• le quote residue non si trasferiscono in caso di cambio di proprietà;
• il soggetto che ha sostenuto la spesa conserva il diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa.

Analoga regola si applica al familiare convivente del proprietario che abbia sostenuto le spese: egli mantiene il diritto alla detrazione anche qualora l’unità immobiliare venga ceduta.

5) Bonus ristrutturazioni: la successione ereditaria

In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita, in tutto o in parte, si trasferisce esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta” dell’immobile.

La detrazione compete, dunque, a chi può disporre concretamente dell’immobile, indipendentemente dal fatto che lo adibisca o meno ad abitazione principale.

In base al criterio del possesso al 31 dicembre, la quota relativa all’anno del decesso si trasferisce all’erede che possiede i requisiti richiesti, anche se il decesso avviene nello stesso anno in cui è stata sostenuta la spesa.

Se più eredi detengono congiuntamente l’immobile, la detrazione si ripartisce tra loro in parti uguali.

Se al momento dell’apertura della successione nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile (ad esempio perché locato o concesso in comodato a terzi), la quota dell’anno del decesso non è detraibile.

Qualora negli anni successivi uno o più eredi acquisiscano la detenzione diretta (ad esempio per cessazione del contratto), potranno usufruire delle rate residue.

È tuttavia necessario che la detenzione sussista per l’intero periodo d’imposta di riferimento: se l’erede acquisisce la detenzione in corso d’anno, il diritto alla detrazione decorrerà dai periodi d’imposta successivi nei quali la detenzione sia mantenuta ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre (cfr. Agenzia delle Entrate, Principio di diritto n. 7/2025).

Se l’erede che detiene materialmente e direttamente l’immobile procede alla vendita o donazione dello stesso, le quote residue della detrazione non si trasferiscono all’acquirente o donatario.

La regola vale anche se la vendita avviene nello stesso anno di accettazione dell’eredità.

La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario, poiché l’usufrutto si estingue con la morte del titolare.

Tuttavia, se l’erede dell’usufruttuario è anche nudo proprietario e consolida la piena proprietà dell’immobile, può fruire delle rate residue, purché sussista la detenzione materiale e diretta del bene.

Analogo principio si applica nel caso di decesso del familiare convivente che aveva sostenuto le spese su immobile di proprietà di altro familiare divenuto erede: per continuare a detrarre le rate residue è necessaria la detenzione materiale e diretta.