Fabbricato pertinenziale a terzi: quando si perde l'agevolazione montana

Con la Risposta a interpello n 262 del 13 ottobre le Entrate chiariscono la Decadenza dall'agevolazione ''legge montana'', prevista dall'articolo 9, comma 2, del Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, nel caso di concessione in comodato gratuito (o di affitto) di una pertinenza del maso chiuso.

1) Decadenza agevolazione montana: maso chiuso

Il Dpr n. 601/1973, all’articolo 9, riconosce agevolazioni fiscali per l’acquisto di fondi rustici in territori montani, a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP). 

L’incentivo consiste in:

• registro e ipotecaria in misura fissa;
• esenzione da imposta catastale e di bollo.

La misura pensata per favorire la permanenza e la valorizzazione dell’attività agricola in montagna, si applica anche a soggetti non iscritti alla previdenza agricola, purché si impegnino a coltivare o condurre il fondo per almeno cinque anni.

Il regime agevolato si applica solo se il soggetto acquirente:

• è coltivatore diretto o IAP iscritto alla previdenza agricola;
• oppure si impegna a coltivare personalmente il fondo per 5 anni, tramite dichiarazione inserita nell’atto.

In caso di inadempimento, come cessazione della coltivazione, alienazione del fondo o uso difforme dei beni, prima del quinquennio, il beneficiario decade dalle agevolazioni e deve versare le imposte ordinarie con sanzioni e interessi.

La Risposta n. 262 del 13 ottobre 2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce un caso concreto che riguarda proprio la decadenza dall’agevolazione in caso di concessione in godimento di una pertinenza.

Nel 2024, un contribuente ha acquistato un maso chiuso, una particolare forma di compendio agricolo, beneficiando delle agevolazioni previste dalla legge montana, dichiarando nell’atto l’impegno a coltivare i terreni per cinque anni. Inoltre, ha qualificato i fabbricati del maso come pertinenze dei fondi agricoli.

Successivamente, ha manifestato l’intenzione di concedere in comodato gratuito uno degli appartamenti alla propria partner. Riteneva che ciò non compromettesse il beneficio fiscale, poiché:

• il maso comprendeva un altro alloggio destinato al conduttore;
• la partner avrebbe partecipato all’attività agricola.

L'agenzia ricorda che ai sensi dell’art. 817 del codice civile, un bene è pertinenza quando:

• è destinato in modo durevole al servizio di un altro bene (bene principale);
• esiste un rapporto funzionale effettivo e continuativo.

La pertinenza non è una mera dichiarazione, ma un giudizio di fatto, che va valutato caso per caso, anche in base alla destinazione concreta dell’immobile.

Secondo la Cassazione (sent. n. 15739/2007), per essere considerati pertinenze, i fabbricati devono avere utilità funzionale all’attività agricola, ad esempio come:

• abitazione del conduttore;
• sede operativa dell’azienda;
• locali agrituristici o magazzini agricoli.

L’Agenzia ha rilevato che la concessione a terzi, anche se gratuita, interrompe il vincolo funzionale tra fabbricato e fondo, rendendo il fabbricato non più strumentale all’attività agricola. Di conseguenza, si verifica la decadenza dall’agevolazione.

Concessione a terzi e conseguenze fiscali

Anche se l’intenzione era familiare e il fondo agricolo continua ad essere coltivato:

• l’uso del fabbricato non è più al servizio diretto dell’attività agricola;
• la partner è un soggetto terzo, quindi l’utilizzo non è conforme alla finalità agricola.

Questo comportamento, pur non essendo un’alienazione formale, altera la destinazione funzionale del bene agevolato, in contrasto con l’impegno quinquennale richiesto dalla norma.