Variazione catastale da superbonus: chi deve provvedere

Nel Piano Strutturale di Bilancio, presentato lo scorso 8 ottobre, è previsto l’aggiornamento degli archivi catastali ma come ha sottolineato Giorgetti “non c’è un aumento, si tratta di andare a cercare le case fantasma e soprattutto, precisare una norma della scorsa legge di bilancio” 

L'art. 1, comma 86 e 87, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213) infatti, prevede che chi ha usufruito del Superbonus 110  è tenuto ad aggiornare i dati catastali.

Semplicemente, specifica Giorgetti, chi non ha già provveduto in base alla norma suddetta, a seguito di controlli, dovrà provvedere all'aggiornamento.

Invece, secondo le anticipazioni, ai proprietari di immobili fantasma saranno inviate lettere di compliance.

Qualora il contribuente sollecitato non provvederà all'adeguamento delle rendita, l'Agenzia si avvarrà di interventi in surroga attraverso le modalità di cui all'art 1 comma 277 della l. 244/2007 per aggiornare le rendite. 

Ma vediamo in generale, quando scatta l’obbligo di aggiornare la rendita secondo le norme già vigenti.

Leggi anche Legge di bilancio 2025: cosa contiene il DDL approvato.

1) Aumento rendite catastali con superbonus: per chi e quando

Qualora il proprio immobile subisca un incremento di valore e una rivalutazione della rendita catastale, in linea generale, si dovranno pagare più tasse, quali ad esempio l'IMU, imposta municipale propria.

Ciò premesso, il tema delle rendite catastali, oggi è tornato sui banchi dell'attualità, a causa delle dichiarazioni del Ministro Giorgetti, rilasciate appunto durante l'audizioni in Commisisoni Bilancio dello scorso 8 ottobre.

Occorre specificare però che la regola dell'aumento delle rendite esiste già e la legge di bilancio 2024 aveva previsto un obbligo di aggiornamento per gli immobili agevolati con il superbonus.

Secondo la norma già in vigore, l’agenzia delle Entrate, per gli immobili sui quali è stato ottenuto il superbonus, deve vericare "se sia stata presentata" la dichiarazione di variazione catastale, "anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati" e le verifiche sono effettuate in base a liste selettive.

Però, occorre evidenziare che, molti lavori di superbonus oggi non comportano l’obbligo di effettuare la variazione della rendita.

Tale obbligo vige solo quando ad esempio venga aumentato il numero di vani, quando venga incrementata la volumetria, o anche quando in assenza delle modifiche enenciate, il valore dell’immobile è aumentato di almeno il 15%.

In questi casi si deve provvedere all’aggiornamento della rendita.

Nella conferenza stampa tenutasi in data 16 ottobre il Ministro Giorgetti, dopo l'approvazione del DDL di bilancio, ha specificato che l'aumento delle rendite non sarà incluso nella legge di bilancio 2025 in quanto la relativa norma esiste già e si dovrà provvedere in base alle regole esistenti. 

Non ci sarà quindi un aumento indiscriminato delle rendite catastali.

2) Variazione catastale: come si comunica alle Entrate

Come precisato dalle Entrate sulla pagina preposta del proprio sito:

• l'edificazione di nuovi immobili 
• e la variazione nello stato di quelli già esistenti, connessa con mutazioni che implichino un riesame:
  • della originaria categoria, 
  • della classe,
  • e della consistenza dell’unità immobiliare variata,

indipendentemente da quale sia l’esito finale di tale riesame, devono essere dichiarate in catasto.

La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico).

Anche i possessori, in caso di inerzia dei titolari dei diritti reali (ad esempio espropri, cause per usucapione, mancanza di eredi) possono presentare la dichiarazione DOCFA, nei soli casi di prima iscrizione in catasto dei beni immobili. 

In base alla normativa vigente, la presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto dei Fabbricati prevede il versamento dei tributi speciali catastali.

Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite.

In caso di tardiva presentazione, si applicano le sanzioni secondo le normative vigenti.

Occorre anche precisare che sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:

• manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
• serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
• vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
• manufatti isolati privi di copertura;
• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
• manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
• fabbricati in corso di costruzione-definizione;
• fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
• beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

L'assegnazione di una unità immobiliare ad una determinata categoria va fatta in base alla destinazione propria risultante dalle caratteristiche tecnico-fisiche rinvenibili, in particolare per gli immobili a destinazione ordinaria, nelle cosiddette “Unità tipo” di riferimento, che definiscono, su base locale, l’unità immobiliare di comparazione per le attività catastali di classamento ossia per l’attribuzione della corretta categoria e classe catastale agli immobili censiti in catasto (cfr. Quadro Generale delle Categorie - pdf).

Si rimanda al sito delle Entrate per tutti gli ulteriori approfondimenti e per la scelta della modalità adatta al proprio caso specifico.