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Domanda e Risposta Pubblicato il 08/01/2019

Cedolare secca affitti 2019: chi può sceglierla?

Locatari, inquilini, immobili: tutte le condizioni per capire chi può optare per la tassazione con cedolare secca

La cedolare secca è un regime impositivo agevolato che permette di versare un'imposta sostitutiva (al 10% o al 21% a seconda dei casi) in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. In particolare, la cedolare secca sostituisce anche:

  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l'imposta di registro;
  • l'imposta di bollo.

La legge di stabilità 2019 (L. 145/2018) ha introdotto un'interessante opportunità permettendo anche l'utilizzo del regime impositivo della cedolare secca al 21% anche per i canoni di locazione relativi a immobili ad uso commerciale. In base alla norma, i contratti di locazioni di immobili commerciali per essere agevolabili devono soddisfare i seguenti requisiti:

  • essere stipulati nell'anno 2019
  • con oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1,
  • superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente.

Attenzione però al primo requisito, per esplicita previsione infatti la norma non si applica ai contratti stipulati si nel 2019 ma per i quali al 15 ottobre 2018 sia in essere un contratto non scaduto tra gli stessi contraenti sullo stesso immobile, per il quale si interrompe la naturale scadenza per usufruire del regime agevolativo.

In generale, per individuare chi può usufruire della cedolare secca è necessario considerare tre aspetti:

  • quali sono i locatari che possono optare per la cedolare;
  • quali sono gli inquilini coinvolti dalla cedolare secca
  • quali sono gli immobili su cui si può applicare la cedolare secca.

Vediamo tutti gli aspetti in questo approfondimento.

 

I locatari che possono optare per la cedolare secca

Possono decidere di optare per la cedolare secca le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo, mentre sono escluse le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio d’impresa, arti e professioni. Si ricorda la possibilità di ricomprendere anche gli immobili ad uso commerciale di categoria C1 in possesso di determinati requisiti.

Quindi la cedolare puo' essere scelta:

  • da persone fisiche che non esercitano un’attività d’impresa, arte o professione e concedono in locazione immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente o successivamente purchè nell'atto di locazione delle pertinenze sia indicato il vincolo pertinenziale con l'abitazione;
  • per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni (Decreto Legge 47/2014).
La cedolare non puo' essere scelta da:
  • società di persone, società di capitali, imprenditori e lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.
 

Gli inquilini coinvolti dalla cedolare secca
 

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Occorre precisare che per l'inquilino ci sono alcuni vantaggi:
  1. per tutta la durata dell'opzione della cedolare secca non è possibile  aggiornare il canone di locazione (inclusa la variazione accertata dall’Istat), anche se l'aggiornamento è previsto nel contratto.
  2. dal momento che non vengono più pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo, l'inquilino evita la prassi di sostenere metà di queste imposte. Solitamente infatti vengono sostenute al 50% tra le parti, salvo diverse previsioni contrattuali.

 

Gli immobili su cui si può esercitare la cedolare

Gli immobili che possono usufruire della cedolare secca solo quelli locati a fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 uffici o studi privati) e quelle per le quali è stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie. Come ripetuto, la legge di stabilità 2019 ha introdotto il regime della cedolare secca al 21% anche per i canoni di locazione stipulati nel 2019 relativi a immobili ad uso commerciale con oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 e superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente.

 
 
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Commenti

Ma se si affitta una stanza della prima casa in cui si vive, come si applica il regime di cedolare secca nel mod. unico? E' compatibile un reddito da fabbricato con la residenza del proprietario nello stesso immobile, sebbene ne sia locata solo una porzione?

Commento di monica (00:35 del 08/06/2016)

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