Domanda e Risposta Pubblicato il 11/03/2019

Cedolare secca affitti 2019: chi può sceglierla?

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Locatari, inquilini, immobili: tutte le condizioni per capire chi può optare per la tassazione con cedolare secca

La cedolare secca è un regime impositivo agevolato che permette di versare un'imposta sostitutiva (al 10% o al 21% a seconda dei casi) in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. In particolare, la cedolare secca sostituisce anche:

  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l'imposta di registro;
  • l'imposta di bollo.

La legge di stabilità 2019 (L. 145/2018) ha introdotto un'interessante opportunità permettendo anche l'utilizzo del regime impositivo della cedolare secca al 21% anche per i canoni di locazione relativi a immobili ad uso commerciale. In base alla norma, i contratti di locazioni di immobili commerciali per essere agevolabili devono soddisfare i seguenti requisiti:

  • essere stipulati nell'anno 2019
  • con oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1,
  • superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente.

Attenzione però al primo requisito, per esplicita previsione infatti la norma non si applica ai contratti stipulati si nel 2019 ma per i quali al 15 ottobre 2018 sia in essere un contratto non scaduto tra gli stessi contraenti sullo stesso immobile, per il quale si interrompe la naturale scadenza per usufruire del regime agevolativo.

In generale, per individuare chi può usufruire della cedolare secca è necessario considerare tre aspetti:

  • quali sono i locatari che possono optare per la cedolare;
  • quali sono gli inquilini coinvolti dalla cedolare secca
  • quali sono gli immobili su cui si può applicare la cedolare secca.

Vediamo tutti gli aspetti in questo approfondimento.

I locatari che possono optare per la cedolare secca

Possono decidere di optare per la cedolare secca le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo, mentre sono escluse le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio d’impresa, arti e professioni. Si ricorda la possibilità di ricomprendere anche gli immobili ad uso commerciale di categoria C1 in possesso di determinati requisiti.

Quindi la cedolare puo' essere scelta:

  • da persone fisiche che non esercitano un’attività d’impresa, arte o professione e concedono in locazione immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente o successivamente purchè nell'atto di locazione delle pertinenze sia indicato il vincolo pertinenziale con l'abitazione;
  • per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni (Decreto Legge 47/2014).
La cedolare non puo' essere scelta da:
  • società di persone, società di capitali, imprenditori e lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.

Gli inquilini coinvolti dalla cedolare secca
 

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Occorre precisare che per l'inquilino ci sono alcuni vantaggi:
  1. per tutta la durata dell'opzione della cedolare secca non è possibile  aggiornare il canone di locazione (inclusa la variazione accertata dall’Istat), anche se l'aggiornamento è previsto nel contratto.
  2. dal momento che non vengono più pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo, l'inquilino evita la prassi di sostenere metà di queste imposte. Solitamente infatti vengono sostenute al 50% tra le parti, salvo diverse previsioni contrattuali.

Gli immobili su cui si può esercitare la cedolare

Gli immobili che possono usufruire della cedolare secca solo quelli locati a fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 uffici o studi privati) e quelle per le quali è stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie. Come ripetuto, la legge di stabilità 2019 ha introdotto il regime della cedolare secca al 21% anche per i canoni di locazione stipulati nel 2019 relativi a immobili ad uso commerciale con oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 e superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente.

Per aggiornamenti, notizie e approfondimenti segui il Dossier Locazioni immobili 2019 e il Dossier Dossier Cedolare secca 2019

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Commenti

Ma se si affitta una stanza della prima casa in cui si vive, come si applica il regime di cedolare secca nel mod. unico? E' compatibile un reddito da fabbricato con la residenza del proprietario nello stesso immobile, sebbene ne sia locata solo una porzione?

Commento di monica (00:35 del 08/06/2016)

Si è possibile, le istruzioni alla dichiarazione dei redditi a pag. 30 precisano che"Se l’unità immobiliare in parte è utilizzata come abitazione principale e in parte è concessa in locazione indicare in questa colonna il codice 11 o 12." Il Codice 11’ nell'ipotesi in cui l' immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato, anche per periodi non superiori a 30 giorni, o “patti in deroga”. Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” . Il reddito va indicato nella colonna 14 “imponibile cedolare secca 21%”; Il Codice ‘12’ – quando l' immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa. In caso di applicazione della tassazione ordinaria, l’indicazione di questo codice comporta la riduzione del 30 per cento del reddito imponibile; nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e il reddito va indicato nella colonna 15 “imponibile cedolare secca 10%”. – immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza (vedi istruzioni al codice ‘8’). In questo caso va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e il reddito va indicato nella colonna 15 “imponibile cedolare secca 10%”.

Risposta di Luigia Lumia (09:01 del 21/03/2019) al commento di monica

Buongiorno se io persona fisica do in locazione ad una società un appartamento ad uso abitativo, posso optare per la cedolare secca? Grazie

Commento di Monica (11:26 del 12/03/2019)

Il tenore della legge a mio parere non lo vieta in quanto stabilisce che è possibile applicare la cedolare secca per le locazioni di "unita' immobiliari abitative locate ad uso abitativo". Tuttavia l'Agenzia delle Entrate non è d'accordo e con la circolare n. 26/E dell’1 Giugno 2011, ha chiarito che non rientrano nel campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. La giurisprudenza si è espressa a favore dell'applicabilità, pero' come vede la questione non è pacifica, anche se il tenore letterale dalla norma non lo vieta.

Risposta di Luigia Lumia (08:47 del 21/03/2019) al commento di Monica

ho immobile C1 e un seminterrato T-S1 , proprietà è una persona fisica, volevo sapere se rientra nella cedolare secca.

Commento di Giampaolo Ferrante (09:44 del 15/04/2019)

Buonasera, nel mese di marzo 2019 ho acquistato un immobile commerciale locato 6+6 (scadenza delle prime 6 annualità 30 maggio 2019), sono quindi subentrato nel contratto di locazione, il quesito che Le pongo è il seguente: dal prossimo mese di giugno, atteso che è mia intenzione ridurre il canone di locazione per i prossimi 6 anni, posso optare per il regime della cedolare secca al 21% o essendo il contratto stipulato prima del 1 gennaio 2019 non consente tale agevolazione fiscale (nonostante sia cambiato il proprietario)?

Commento di sebastiano (20:29 del 22/04/2019)

Buonasera, ho un appartamento al 50% è di proprietà di mia mamma, l'altra metà è mia. E' stato affittato in regime di cedolare secca. Da poco ho dovuto fare un nuovo contratto perché i 3 + 2 previsti sono trascorsi. Al momento della compilazione del nuovo contratto mi è stato però riferito che la mia metà è in regime di cedolare secca, mentre la metà di mia mamma non lo è. Ho trovato strano che ci fosse questa differenza. Ma ora mi domando, compilando il 730 di mia mamma per la sua parte di proprietà posso o non posso inserire la cedolare secca? Grazie cordiali saluti

Commento di Maurizio (03:35 del 10/05/2019)

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