La Legge di Bilancio 2026 tra le altre novità è intervenuta sulla cedolare secca per gli affitti brevi, vediamo di seguito una guida completa sulla cedolare per locazione, evidenziando chi può richiederla, come fare e quali sono i vantaggi della scelta.
Leggi anche: Cedolare secca affitti brevi: le novità dal 2026.
- AIRBNB e Tassazione affitti brevi | Libro di carta
- Affitti brevi e B&B: come mettere a reddito l'immobile
Per aggiornamenti, notizie e approfondimenti segui il Dossier Locazioni immobili 2026 e il Dossier Dossier Cedolare secca 2026
Per la gestione dei contratti di locazione di immobili potrebbe interessarti il nostro Software Contratto.Cloud, scegli l'opzione più adatta alle tue esigenze.
1) Cedolare secca 2026: che cos'è
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
La cedolare secca può essere scelta:
- sia alla registrazione del contratto
- sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali.
Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie e in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
- AIRBNB e Tassazione affitti brevi | Libro di carta
- Affitti brevi e B&B: come mettere a reddito l'immobile
Per aggiornamenti, notizie e approfondimenti segui il Dossier Locazioni immobili 2026 e il Dossier Dossier Cedolare secca 2026
Per la gestione dei contratti di locazione di immobili potrebbe interessarti il nostro Software Contratto.Cloud, scegli l'opzione più adatta alle tue esigenze.
2) Cedolare secca 2026: chi può sceglierla
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Relativamente alle locazioni brevi può optare per la cedolare secca, in questo caso:
- l'aliquota è pari al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
- al secondo immobile si applica l’aliquota del 26%.
Attenzione al fatto che dal periodo d’imposta relativo al 2026, l'applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è riconosciuta solo se nell’anno si destinano a questa finalità non più di due appartamenti, mentre in precedenza, non più di quattro appartamenti.
Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.
Ricordiamo che per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Ad esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Per quali immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019.
I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%
L'agenzia delle entrate precisa che il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Fanno eccezione e quindi possono accedere al regime opzionale le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 concluse nel 2019 con conduttori, sia persone fisiche sia soggetti societari, che svolgono attività commerciale
L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
- AIRBNB e Tassazione affitti brevi | Libro di carta
- Affitti brevi e B&B: come mettere a reddito l'immobile
Per aggiornamenti, notizie e approfondimenti segui il Dossier Locazioni immobili 2026 e il Dossier Dossier Cedolare secca 2026
Per la gestione dei contratti di locazione di immobili potrebbe interessarti il nostro Software Contratto.Cloud, scegli l'opzione più adatta alle tue esigenze.
3) Cedolare secca 2026: quanto dura l’opzione
L’opzione della cedolare secca comporta l’applicazione delle regole agevolative per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.
Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.
La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
4) Cedolare secca 2026: tutte le aliquote spettanti a seconda dei casi
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
- nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo.
Su di esso e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere, rispettivamente, oneri deducibili e detrazioni.
Il reddito assoggettato a cedolare rileva ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
