Riversamento contante sul c/c condominiale

Il rendiconto condominiale deve risultare comprensibile al condomino medio o al soggetto non esperto di contabilità, ma animato dal desiderio di comprendere la situazione contabile del condominio in relazione al quale egli vanta un interesse diretto. 

L'amministratore, quindi, deve fornire ai condomini tutti gli elementi idonei a consentire la verifica della correttezza della gestione, predisponendo un rendiconto chiaro, documentato e intellegibile, comprensivo delle entrate, delle uscite e dei relativi giustificativi, al fine di garantire il diritto di controllo e di informazione dei partecipanti. 

Il rendiconto dell'amministratore non deve rispondere ai criteri propri del bilancio di esercizio, ma limitarsi a rappresentare le entrate e le uscite effettivamente verificatesi. 

1) Conto corrente condominiale e registro di contabilità

In riferimento alla gestione contabile di un caseggiato, è importante ricordare che l'art. 1129 c.c., comma 7, attualmente prescrive la necessaria apertura di un conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, su cui l'amministratore deve far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da soggetti terzi, del quale i condomini possono chiedere la visione e l'estrazione di copia ai fini della rendicontazione periodica. La norma è volta a prevenire confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore, rispondendo al tempo stesso a un’esigenza di trasparenza e di corretta informazione per tutti i condomini, i quali devono poter verificare la destinazione dei propri esborsi e la gestione condominiale (Cass. civ., sez. I, 15 maggio 2012, n. 7162).

Si deve anche considerare che l’art. 1130 c.c., nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore, stabilisce, al n. 7, che egli deve, tra gli altri compiti, curare (anche con modalità informatiche) il registro di contabilità, dove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni dalla loro effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita. Dal combinato disposto delle due disposizioni, si ricava che, idealmente, dovrebbe esserci perfetta corrispondenza tra il registro di contabilità e l’estratto del conto intestato al condominio, poiché a ciascuna voce di entrata e di spesa iscritta nel registro di contabilità dovrebbe corrispondere un versamento o un prelievo diretto (a mezzo assegno o bonifico) sul/dal conto corrente condominiale. La mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale, costituisce (ex art. 1129, comma 12 n. 3, c.c.) una grave irregolarità idonea alla revoca dell’amministratore di condominio. La norma sopra detta ha carattere imperativo. Infatti l’articolo 1138 c.c., comma 4, ne prevede l’inderogabilità da parte di regolamenti di natura contrattuale e la sua violazione è integrata da ogni condotta dell’amministratore che sottragga somme alla registrazione nel conto corrente, in entrata o in uscita, a prescindere dalla loro destinazione e dall’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea.

2) Somme non transitate sul conto corrente condominiali e conseguenze sulla delibera d'approvazione del rendiconto

Se l’amministratore non versa tutte le somme sul conto corrente condominiale, come la legge gli impone, il rendiconto approvato dall’assemblea non è regolare. Di conseguenza, la delibera con cui i condomini lo approvano può essere considerata invalida e, quindi, annullata dal giudice. A tale proposito si è espresso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nella sentenza n. 2695 pubblicata il 15 settembre 2025. La vicenda prendeva l’avvio quando un condomino impugnava una delibera di approvazione del rendiconto ritenuta invalida per violazione del disposto imperativo previsto dell’articolo 1129 c.c., comma 7. La consulenza tecnica d’ufficio espletata in giudizio metteva in evidenza l’incongruenza dei valori riportati dal registro cassa del condominio e l’estratto del conto corrente dello stesso. Dall’esame della documentazione risultava che non tutte le somme consegnate in contanti dai condomini all’amministratore erano state versate sul conto corrente condominiale. La differenza dipendeva dal fatto che una parte di quei soldi era stata usata direttamente dall’amministratore per pagare alcune spese in contanti, come raccomandate, lavori di manutenzione e piccole riparazioni, come confermato dal consulente tecnico d’ufficio nel suo rapporto. Il Tribunale ha sottolineato che la legge non vieta ai condomini di pagare le proprie quote in contanti. Tuttavia lo stesso giudice ha chiarito che l’amministratore, una volta ricevuto il denaro liquido, ha l’obbligo di versarlo sul conto corrente condominiale e di registrarlo correttamente come pagamento. Questo adempimento è indispensabile per garantire trasparenza e correttezza nella gestione.

Nel caso esaminato, è emersa una violazione di tale principio: non vi era corrispondenza tra il registro di cassa e l’estratto conto bancario, poiché l’amministratore non aveva riversato tutte le somme ricevute. La contestazione sollevata dal condomino è stata quindi ritenuta fondata e il Tribunale ha annullato il secondo punto della delibera impugnata, relativo all’approvazione del rendiconto.