Affitti brevi: caos CIN, CU e dichiarativi

1) Distorsione originata dai portali: una catena senza responsabilità

Nonostante siano soggetti agli obblighi di sostituto d'imposta, molti portali si limitano a trasmettere in CU dati parziali, errati o incompleti.

In alcuni casi: 

• viene indicato un solo CIN, anche in presenza di più immobili registrati; 
• il reddito viene attribuito al gestore dell'account (spesso un figlio), e non al proprietario reale dell'immobile; 
• non viene fornita alcuna assistenza o rettifica a fronte di richieste scritte o telefoniche.

Questi comportamenti impediscono di fatto al contribuente di assolvere correttamente i propri obblighi fiscali, mentre l'Agenzia delle Entrate considera i dati della CU come “prevalenti” in sede di precompilata. 

2) CIN, CU e precompilata: un sistema disallineato

Dal 2025 (Redditi 2024) l'indicazione del CIN è divenuta obbligatoria anche in dichiarazione dei redditi (mod. 730/REDDITI PF), oltre che nei canali informativi verso il Ministero del Turismo. tuttavia:

• nessuna norma impone ai portali di segmentare il reddito per CIN;
• le CU contengono un solo codice CIN, rendendo incoerente il confronto con quanto risulta all'Agenzia dal punto di vista immobiliare;
• il contribuente è costretto a seguire l'errata imputazione della CU per evitare scarti e controlli, pur sapendo di indicare un dato sbagliato.

 L'effetto pratico è un sistema incapace di tracciare con esattezza la provenienza del reddito. Di fatto, le CU diventano l'unico dato “valido”, pur essendo tecnicamente inadeguate.

3) L'imposta di soggiorno e la detrazione impossibile

Altro punto critico è rappresentato dall' impostazione di soggiorno, che non viene suddivisa per appartamento dal modello 21 ma è cumulativa 

Questo si comporta:

• impossibilità di ripartire il costo per appartamento (e quindi per CIN); 
• assenza di qualsiasi tracciamento specifico dalla parte dei portali;
• difficoltà nella deducibilità in dichiarazione, specialmente quando il reddito è stato imputato a un soggetto diverso da chi ha materialmente versato l'imposta (es. genitore proprietario e figlio gestore dell'account).

4) Quadro L, CU e trattenute: un equilibrio inapplicabile

5) Casi reali e ricorrenti: sintesi e soluzioni operative

CU unica con un solo CIN:

• Caso: 3 immobili, 3 CIN, ma la CU riporta un solo codice.
• Soluzione: accettare l'imputazione formale, dichiarare tutto nel quadro B con quel CIN, aggiungendo annotazioni interne. In caso di utilizzo del quadro L, dettagliare i dati aggiuntivi e conservare le prove.

Portale che versa la cedolare al figlio, gestore account, e non ai genitori proprietari

Conseguenza: il figlio ha reddito non suo, CU intestata a lui, e non può dedurre costi sostenuti dai genitori (come l'imposta di soggiorno).

Soluzione: dichiarare il reddito nel modello del figlio (attestato dalla CU), ma è opportuno conservare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio o altra documentazione firmata che descrive l'effettiva situazione (es. intestazione immobile ai genitori e CU intestata al figlio), da esibire in caso di accertamento oppure valutare la presentazione di una istanza di correzione dati presso l'Agenzia delle Entrate, allegando CU, visure catastali, IBAN di accredito e dichiarazioni sostitutive, anche se a oggi non esiste una procedura ufficiale semplificata per rettificare le CU errate rilasciate dai portali.

Nessuna possibilità concreta di correggere il precompilato, salva istanza scritta all'Agenzia (dalla dubbia efficacia).

Imposta di soggiorno versata cumulativamente su più immobili

Conseguenza: non si riesce a collegare la spesa al singolo reddito.

Soluzione: anche qui l'unica soluzione è raccogliere una dichiarazione sostitutiva o un riepilogo istat dal portale regionale (cosa che richiederebbe, in quest'ultimo caso, un lavoro a dir poco macchinoso e dispendioso in termini di tempo).

Concludendo, il sistema fiscale degli affitti brevi, così come oggi configurato, costringe collaboratori e professionisti a interpretazioni che sconfinano nell'arrangiamento.

La responsabilità di questi disallineamenti è in capo alle piattaforme, che svolgono il ruolo di sostituto d'imposta ma spesso creano confusione sul piano fiscale omettendo una puntuale e trasparente gestione e assistenza, oltre a lacune normative di non poco conto (si è voluto introdurre un sistema che sarà anche al passo con i tempi ed efficace per contrastare fenomeni di abusivismo senza tuttavia armonizzarlo con la macchina burocratica legata al comparto dichiarativi )

La mancata risposta alle richieste di correzione o chiarimento è prassi diffusa, così come l'indifferenza verso le incongruenze tra reddito, CU e soggetti coinvolti.

L'Agenzia delle Entrate dovrebbe intervenire urgentemente con: 

• un provvedimento interpretativo, che consente la rettifica delle CU con procedura snelle; istruzioni chiare sull'utilizzo del quadro L in presenza di CU errate;
• una clausola di salvaguardia per chi, in buona fede, dichiara redditi difforme dalle CU ma coerente con la realtà contrattuale.