Il terreno adibito a cava non è agricolo

Qualsiasi tipo di bene immobile deve essere iscritto nel catasto.

Secondo la Corte di cassazione (ordinanza 25.1.2023, n. 2280), il terreno che è utilizzato per l’attività estrattiva di una cava deve essere iscritto nel catasto dei fabbricati, con attribuzione della relativa rendita catastale e iscrizione nella categoria catastale D/1, e non nel catasto dei terreni.

1) Il terreno adibito a cava non è agricolo

L’art. 18 del r.d. 8.10.1931, n. 1572, esclude dalla stima fondiaria “le cave, le torbiere, le saline ed i laghi e stagni da pesca, con la superficie occupata per la relativa industria e le tonnare”. 

Su tale presupposto, l’ordinanza suddetta afferma che:

• “tale norma “non esclude che le cave siano iscritte in catasto, ma dispone soltanto che esse saranno escluse dalla sola operazione di stima fondiaria, pertanto, i terreni adibiti a cave devono essere iscritti al catasto al fine di essere identificati per rilevare l’estensione delle singole proprietà e delle diverse particelle catastali per essere ivi graficamente rappresentati con mappe planimetriche”;
• i redditi derivanti dal loro sfruttamento “sono qualificati nell’ordinamento come redditi d’impresa (d.lgs. n. 344 del 2002, art. 55, lett. b) la cui tassazione avviene sulla base del reddito effettivamente prodotto, e non sull’attitudine del bene a produrre reddito, con esclusione della rilevanza degli estimi catastali”.

Siccome il concetto di “unità immobiliare urbana” è riferito ad ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è idonea a produrre un proprio reddito, l’art. 4 del r.d. 13.4.1939, n. 652, precisa che sono considerati immobili urbani “i fabbricati e le costrizioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali”. 

Pertanto “l’accatastamento viene dalla normativa riferito non al fabbricato in quanto tale, bensì alla nozione di unità immobiliare urbana (UIU), a sua volta rapportata ad una componente immobiliare (rilevante ex art. 812 c.c.) suscettibile di autonoma funzionalità e redditività”, concetto espresso dalla stessa Corte con la sentenza 13.5.2018, n. 12741. 

Tale concetto è stato espresso per i parchi eolici (sentenza 21.1.2015, n. 3354), per le centrali elettriche (sentenza 21.1.2015, n. 3500) e per le centrali telefoniche (sentenza 6.12.2016, n. 24924).

Esplicito è il concetto espresso in  materia di “cava” con la sentenza 28.11.2019, n. 31079, la quale ha affermato che “ancorché concretamente destinata unicamente a cava e ad attività estrattiva, non è perciò solo qualificabile come agricola, in quanto avente potenzialità edificatoria, sia pure limitata alla sola realizzazione di fabbricati strumentali” ma è corretta la classificazione dell’area nella categoria D/1.

Va aggiunto che “per terreno agricolo si intende il terreno adibito all’esercizio delle attività indicate nell’art. 2135 del codice civile” (art. 2 del d.lgs. 30.12.1992, n. 504), formula che va collegata con l’esclusione della stima fondiaria del reddito delle cave il cui sfruttamento non ha natura agricola ma industriale.

Il problema è tornato di attualità con l’interrogazione 28.5.2025 presentata alla Camera dei  deputati ove è affermato che:

• “le aree adibite a cave estrattive, anche quando sono libere da manufatti, sono oggetto di censimento al catasto fabbricati, in quanto unità immobiliari dotate di autonomia funzionale e reddituale”;
• “la cava rappresenta certamente un’area dotata di autonomia funzionale e reddituale e, pertanto, deve essere escluso che terreni urbanisticamente destinati a svolgimento di attività di carattere industriale, come quelle estrattive, possono considerarsi agricoli”;
• per il classamento “è prevista l’attribuzione della categoria catastale ”D/1-Opifici” con “la specifica destinazione d’uso indicando il Cod. 0201-Immobili per l’estrazione di minerali da cave e miniere”;
• “la relativa rendita catastale, trattandosi di unità immobiliari a destinazione speciale, è determinata attraverso la stima diretta da effettuare in conformità alle indicazioni fornite con la circolare n. 6/T del 30.11.2012 dell’ex Agenzia del territorio”.