Condominio e riutilizzo canna di caduta rifiuti: cosa può decidere l'assemblea

Le canna pattumiere vietate o non utilizzate più per lo scarico dei rifiuti, possono essere riutilizzate per altri scopi, come ad esempio l'inserimento di tubazioni per il gas o altre infrastrutture.

1) Nuovo utilizzo della canna pattumiera per decisione assembleare

La Cassazione ha ritenuto valida la delibera con cui l'assemblea condominiale ha autorizzato i singoli condomini interessati a utilizzare il vano contenente la canna pattumiera (precedentemente sigillata in esecuzione di una delibera precedente) per alloggiarvi il contatore e la caldaia per la produzione dell'acqua calda. 

Tale delibera non ha previsto la realizzazione di opere da parte del condominio che incidano sull'essenza della cosa comune, in quanto idonee ad alterarne l'originaria funzione e destinazione. Essa consente, invece, una diversa utilizzazione futura del vano in favore di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 16/12/2019, n. 33154). 

In tal caso, è del tutto evidente che i condomini, i cui appartamenti sono collocati in modo tale da poter beneficiare del vantaggio, non possano rivendicare il diritto a un'utilizzazione identica. 

Allo stesso modo, i condomini, i cui appartamenti sono serviti dalla canna e che non intendono usufruire del nuovo uso, non hanno motivo di lamentarsi, a meno che non dimostrino che l'utilizzazione da parte degli altri comporti un danno a loro svantaggio. 

Del resto, se è prevedibile che gli altri condomini non facciano un uso equivalente della cosa comune, la modifica apportata da un singolo condomino è legittima. 

Il limite al godimento di ciascun condomino è dato dagli interessi degli altri, che possono impedire la modifica solo se è ragionevole prevedere che possano voler aumentare il loro uso paritario.

2) La locazione a terzi della canna pattumiera dimessa.

L'utilizzo della canna pattumiera - le cui aperture per lo scarico dei rifiuti sono ste sigillate – può essere sfruttata economicamente dall’assemblea. 

È lecita infatti la delibera che prevede la locazione del bene comune a terzi, poiché non esclude nessun condomino dal godimento del bene, ma consente una migliore utilizzazione di una parte comune in disuso a vantaggio di tutti. Tale soluzione può essere deliberata a maggioranza semplice (Cass. civ., sez. II, 21/10/1998, n. 10446; Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705), a condizione che la locazione non sia ultranovennale ex art. 1108 c.c. (norma applicabile al condominio in virtù dell'art. 1139 c.c.): in tal caso l’approvazione dell’accordo contrattuale richiederebbe l'unanimità dei partecipanti al condominio (1000/1000 millesimi). 

È indiscusso poi che il conduttore debba operare in conformità alle regole dell'arte e alle norme legali e regolamentari vigenti. Di conseguenza, tale condizione si considera automaticamente inclusa nel contratto.

3) Da colonna rifiuti a canna fumaria da parte del singolo condomino

L'assemblea condominiale deliberava di revocare l'autorizzazione temporanea per l'uso dell'ex colonna di scarico dell'immondizia di proprietà comune, concessa a un condomino. Invitava quest'ultimo a cessare immediatamente l'uso della colonna, dando mandato all'amministratore di procedere con l'esecuzione forzata in caso di mancato rispetto della delibera. 

Il condomino, utilizzatore della canna pattumiera, impugnava la decisione assembleare, sostenendo che l'uso vietato dall'assemblea rientrava invece nella facoltà prevista dall'art. 1102 c.c. di servirsi della cosa comune. Di conseguenza, riteneva che la deliberazione impugnata fosse nulla o annullabile. Il Tribunale ha sottolineato che l'uso della colonna di scarico dei rifiuti come "canna fumaria" comporta un'alterazione della destinazione della cosa comune, passando da scarico dei rifiuti a passaggio di fumi e/o odori. Questo impedisce agli altri condomini di utilizzarla, poiché l'ex colonna di scarico dei rifiuti è ormai occupata dalla canna fumaria installata dalla ricorrente. Ciò costituisce una palese violazione dell'art. 1102 c.c.

In altre parole, è legittimo un utilizzo più intenso di una parte comune, a condizione che sia compatibile con i diritti degli altri e sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non facciano un uso equivalente della cosa comune. A parere del giudicante non è possibile ritenere che gli altri condomini abbiamo voluto limitare (se non addirittura escludere totalmente) il proprio godimento, tanto che ne hanno concesso la facoltà di maggiore utilizzo soltanto "a titolo precario e con diritto di revoca in ogni momento”. In ogni caso lo stesso giudice ha evidenziato come l'utilizzo della canna fumaria abbia causato un grave disagio a tutti gli altri condomini, attesa l'intollerabilità degli odori e delle esalazioni provenienti dalla stessa, con la conseguenza che la deliberazione non è certamente da considerare una "ripicca", ma il legittimo esercizio del diritto di farne ripristinare l'originaria destinazione (Trib. Torino 14 gennaio 2025, n. 199).