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ADEMPIMENTI FISCALI E COMPENSO EXTRA RICHIESTO DALL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Adempimenti fiscali e compenso extra richiesto dall’amministratore di condominio

Non è corretta la richiesta di corrispettivi aggiuntivi per un’attività che rientra pacificamente nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore

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È possibile che un amministratore di condominio richieda per “redazione e invio del modello 770 e certificazioni all'Agenzia delle Entrate” un compenso extra

L’art. 1130 c.c., novellato dalla L. n. 220/2012, però, dispone espressamente, al n.5 dell’unico comma, che l’amministratore di condominio deve “eseguire gli adempimenti fiscali”, mentre l'articolo 1129 c.c. fa riferimento ai casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali per i quali i condomini possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato. 

In particolare qualora, ad esempio, l’amministratore non gestisca correttamente le dichiarazioni fiscali del condominio, esponendo i condomini a sanzioni tributarie, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. 

In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio (che a sua volta può rivalersi nei confronti di colui che amministrava il caseggiato).

1) Adempimenti fiscali e compenso extra: un caso recente

Alla luce delle norme sopra dette sembra potersi affermare che non sia corretta la richiesta di corrispettivi aggiuntivi per un’attività che, invece, rientra pacificamente nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore. 

In merito a quanto sopra, è importante considerare una recente vicenda esaminata dal Tribunale di Roma

Nel caso esaminato un condominio si opponeva al decreto ingiuntivo che gli era stato notificato da un ex amministratore, per ottenere, tra l’altro, il pagamento di un compenso per gli adempimenti fiscali del condominio durante un periodo di sette anni di gestione

Il “presunto creditore” faceva prese che, ad ogni convocazione di assemblea che avesse ad oggetto la nomina dell'amministratore, era stato sempre allegato il prospetto analitico dei compensi richiesti e, in particolare, il compenso “adempimenti fiscali” era stato indicato in modo separato rispetto agli altri compensi, sia in sede di preventivo che di consuntivo. 

Nel presentare l'opposizione, il condominio contestava la legittimazione dell’amministratore, in quanto la gestione del caseggiato era stata affidata a una società unipersonale, un’entità diversa da quella per la quale era stato emesso il decreto ingiuntivo. 

In ogni caso evidenziava che non era dovuta la somma richiesta per l’espletamento degli adempimenti fiscali, trattandosi di attività di gestione ordinaria dell’amministratore; infine si notava che il compenso extra non era stato concordato tra le parti. 

Il Tribunale ha dato torto all’ex amministratore, revocando il decreto ingiuntivo

In merito alle somme richieste dall’ex amministratore quali compenso aggiuntivo per adempimenti fiscali il giudicante ha osservato che secondo l’art. 1129, comma 14, c.c., “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”. 

Nel corso del giudizio è emerso che l’amministratore ha richiesto il solo compenso aggiuntivo per lavori straordinari e non anche somme aggiuntive per gli adempimenti fiscali, attività ordinariamente compresa nel mandato (Trib. Roma 10 dicembre 2024 n. 18824). 

Del resto si deve sempre considerare che, al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che indichi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. civ., sez. VI, 22/04/2022, n. 12927). 

L’amministratore, quindi, non può chiedere una remunerazione ulteriore per lo svolgimento di lavori o per attività connesse alla vita condominiale se tale richiesta non è indicata nel preventivo sottoposto alla collettività condominiale.

Ne consegue che integra una grave irregolarità contabile legittimante la revoca la liquidazione da parte dell’amministratore in favore di se stesso di compensi non dovuti, nè approvati dall’assemblea 

2) Condominio ed esternalizzazione dell’attività fiscale

Quando l'amministratore presenta la propria offerta per essere scelto dall'assemblea condominiale, deve chiarire come intende svolgere gli obblighi fiscali, ossia se li eseguirà personalmente, se delegherà il compito ai suoi collaboratori di studio, o se affiderà l'incarico a terzi esterni alla sua organizzazione

In quest'ultima ipotesi, l'amministratore deve anche fornire i dettagli dei soggetti esterni, come le loro generalità e i riferimenti, per garantire la trasparenza e la possibilità di verificare chi svolgerà tali attività

In ogni caso anche la liquidazione di compensi in favore di terzi (per attività rientranti nel suo mandato) non preventivamente approvati dall’assemblea costituisce una grave irregolarità contabile.

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